Court upholds that a co-owner cannot sublet their share apartment without the association's consent.

Landsretten stadfæster byrettens dom, og tiltræder, at appellant ikke var berettiget til at fremleje andelslejligheden til en anden uden samtykke fra appelindstævnte A/B

[DOKUMENT] Dom (5 sider) ØSTRE LANDSRET DOM afsagt den 21. januar 2025

Sag BS-50055/2023-OLR (2. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøgte (advokat Peter Frederiksen)

mod

Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøger A/B (advokat Svend Falk-Rønne)

Københavns Byret har den 26. september 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS- 48912/2022-KBH).

Landsdommerne Karen Hald, Uffe Sørensen og Jesper Aagaard (kst.) har delta-get i ankesagens afgørelse.

Påstande Appellant, tidligere Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøger A/B, har nedlagt påstand om stadfæstelse.

Forklaringer Appellant, tidligere Sagsøgte har afgivet supplerende forklaring.

Appellant, tidligere Sagsøgte har supplerende forklaret bl.a., at han fortsat fremlejer sin lejlighed på Adresse 1, 2300 København S. Den nuværende fremlejeaftale løber til 31. marts 2025.

Der er også andre andelshavere i Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøger A/B, som fremlejer deres lejlighed. Bl.a. er der nogle medlemmer af andelsboligforeningens bestyrelse, som fremle-jer til deres børn. Han har ikke selv set de pågældendes andelsbeviser. De fleste af dem, som fremlejer, bor ikke selv i foreningen. Men han er bekendt med, at der i hvert fald er én anden andelshaver, der har to lejligheder, og selv bor i den ene, mens den anden fremlejes, sådan som det også er tilfældet for ham.

Retsgrundlag Andelsboligforeningsloven regulerer ikke spørgsmålet om, hvorvidt en andelshaver uden samtykke fra andelsboligforeningen kan overlade brugsretten til vedkommendes lejlighed til en anden.

Efter andelsboligforeningslovens § 6, stk. 5, skal erhververen af en andel i en andelsboligforening godkendes af foreningens bestyrelse.

Om en lejers adgang til at overlade brugen af det lejede til andre fremgår føl-gende af lejelovens § 150, stk. 2:

”Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 157 og 158.”

Denne bestemmelse kan føres tilbage til § 45 i lov nr. 54 af 23. marts 1937 om leje, hvoraf fremgår følgende bl.a.:

”Stk. 1. Lejeren må ikke uden Udlejerens Samtykke overlade Brugen af det lejede eller nogen Del deraf til andre end Medlemmer af sin Husstand, hvad enten det sker mod eller uden Vederlag.”

I forarbejderne til bestemmelsen, jf. Rigsdagstidende 1935-36, tillæg A, sp. 2840- 2841, anføres følgende om retstilstanden ved lovforslagets fremsættelse:

”Efter nugældende Ret maa det antages, at det ikke er tilladt Lejeren at overlade Brugen af det lejede til en anden, medmindre Brugerens Per-son maa antages at have været Udlejeren ligegyldig, eller Fremleje i øv-rigt maa anses for at være indrømmet af ham, være sig udtrykkeligt el-ler stiltiende […]

Naar Lejerens Adgang til at overlade andre Brugen af det lejede helt afhænger af Udlejerens gode Vilje, er denne Stilling ringere, end en rime-lig Bedømmelse af de faktiske Forhold synes at give Grundlag for.”

Anbringender Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Appellant, tidligere Sagsøgte har yderligere anført navnlig, at der ikke foreligger retsprak-sis, som støtter Appelindstævnte A/Bs, tidligere Sagsøger A/B synspunkt om, at en andelshaver ikke har ret til

fremleje, medmindre det fremgår af andelsboligforeningens vedtægter eller en individuel aftale. Spørgsmålet om, hvorvidt han har været berettiget til at frem-leje den ene af sine lejligheder, må derimod afgøres ud fra en nærmere fortolk-ning af vedtægterne, som imidlertid ikke klart tager stilling til spørgsmålet om fremleje. Han har derfor med rette kunnet gå ud fra, at fremleje var tilladt, hvil-ket understøttes af, at andelsboligforeningen må anses for at være kontraktkon-cipist i relation til vedtægterne, og at foreningen og ikke den enkelte andelsha-ver derfor må bære risikoen for uklarheder i disse.

Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøger A/B har heroverfor anført navnlig, at vedtægterne ikke er uklare i re-lation til spørgsmålet om fremleje, idet de slet ikke regulerer spørgsmålet om fremleje. I en sådan situation må man falde tilbage på det deklaratoriske ud-gangspunkt efter den almindelige obligationsret, som er, at en andelshaver ikke har ret til fremleje, medmindre det fremgår af andelsboligforeningens vedtæg-ter eller en individuel aftale, da andelshaveren alene har en personlig brugsret til en lejlighed. At dette er tilfældet, understøttes bl.a. af, at en erhverver af en andelsbolig ifølge andelsboligforeningslovens § 6, stk. 5, skal godkendes af be-styrelsen for andelsboligforeningen. Med denne beføjelse kan bestyrelsen sikre sig, at beboerne i andelsboligforeningen har engagement bl.a. i forhold til ved-ligeholdelsen af ejendommen, og den afspejler således, at det ikke er ligegyldigt for andelsboligforeningen, hvem der råder over lejlighederne i foreningens ejendom. Tilsvarende hensyn ligger bag lejelovens regler om fremleje.

Landsrettens begrundelse og resultat Denne sag drejer sig om, hvorvidt Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøger A/B med rette besluttede at eksklu-dere Appellant, tidligere Sagsøgte den 3. november 2021 for så vidt angår brugsretten til andelslejligheden beliggende Adresse 1 2300 København S, fordi lejligheden var blevet fremlejet uden andelsboligforeningens samtykke.

Ifølge § 14 i Appelindstævnte A/Bs, tidligere Sagsøger A/B vedtægter kan andelsboligforeningens bestyrelse ved eksklusion bringe et medlems boligret tillige med medlemskabet af fore-ningen til ophør, bl.a. når medlemmet gør sig skyldig i forhold svarende til dem, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at hæve lejemålet.

Af lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6, fremgår det, at udlejer kan ophæve lejeaftalen, når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

Det er ubestridt, at Appellant, tidligere Sagsøgte som medlem af Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøger A/B har brugs-retten til lejligheden beliggende Adresse 1 2300 København S, og at han fra den 10. oktober 2021 til den 2. marts 2022 fremlejede lejligheden uden samtykke fra andelsboligforeningen.

Spørgsmålet er herefter, om Appellant, tidligere Sagsøgte var berettiget til i den angivne periode at overlade sin brugsret til andelslejligheden til en anden uden samtyk-ke fra andelsboligforeningen.

Spørgsmålet er ikke reguleret i vedtægterne for Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøger A/B. Dog følger det af vedtægternes § 12, at andelsboligforeningen med hvert medlem opretter en bo-ligaftale, som skal indeholde bestemmelser om bl.a. fremleje. Parterne er imid-lertid enige om, at de ikke har indgået en sådan boligaftale.

Grundlaget for en andelshavers benyttelse af en andelslejlighed er en overladel-se af brugsretten fra andelsboligforeningen, som er ejendommens ejer. Det må antages, at det almindeligvis har betydning for en andelsboligforening og de enkelte andelshavere, hvem der bor i ejendommen. Dette hensyn kommer bl.a. til udtryk i andelsboligforeningslovens § 6, stk. 5.

Herefter og efter en samlet vurdering af omstændighederne i sagen finder landsretten, at Appellant, tidligere Sagsøgte ikke var berettiget til at overlade sin brugsret til andelslejligheden til en anden uden samtykke fra Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøger A/B.

På den baggrund og da det er ubestridt, at andelsboligforeningen den 19. okto-ber 2021 gjorde indsigelse over for Appellant, tidligere Sagsøgte og varslede eksklusion, finder landsretten, at Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøger A/B med rette har ekskluderet Appellant, tidligere Sagsøgte for så vidt angår brugsretten til andelslejligheden beliggende Adresse 1 2300 København S.

Med den begrundelse stadfæstes byrettens dom.

Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøgte i sagsomkostninger for landsretten betale 25.000 kr. inkl. moms til dækning af udgifter til advokatbistand. Beløbet er fastsat med udgangspunkt i sagens resultat og den økonomiske betydning heraf samt advokatarbejdets omfang. Det oplyste om andelsværdien er herved tillagt en vis betydning, idet denne værdi i almindelighed vil være af betydning for parternes interesse i sagen, advokatarbejdets omfang og det med sagsførel-sen forbundne ansvar, jf. Højesterets kendelse af 1. september 2023 (UfR 2023.5101).

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøgte inden 14 dage betale 25.000 kr. til Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøger A/B. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a. Publiceret til portalen d. 21-01-2025 kl. 10:00 Modtagere: Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøger A/B, Appellant, tidligere Sagsøgte