Ermittlung des Mietwertes

1. Der Mietwert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft oder einer vom Eigentümer oder Nutzniesser selbst benutzten Wohnung wird aufgrund von Normen festgesetzt.

2. Die Normen werden aufgrund von Zimmereinheiten, von zusätzlichen Räumen und von Garagen festgesetzt.

1. Die Anzahl der Zimmereinheiten wird aufgrund der Wohnfläche ermittelt.

2. Für die Ermittlung der Anzahl Einheiten werden die Zimmer, Küchen, geheizten Wintergärten und die Schwimmbäder im Haus in Betracht gezogen. Im Untergeschoss werden einzig die Zimmer mit normalen Fenstern berücksichtigt. Bei den Mansarden wird die Fläche ab einer Höhe von 1.50 m berechnet (SIA-Normen).

3. Die Wohnflächen werden nach folgender Tabelle in Zimmereinheiten umgerechnet

Wohnfläche | Zimmereinheiten

--- | ---

bis zu 2 m² | 0,1 Einheiten

2,1 bis 4 m² | 0,2 Einheiten

4,1 bis 6 m² | 0,3 Einheiten

6,1 bis 8 m² | 0,4 Einheiten

8,1 bis 10 m² | 0,5 Einheiten

10,1 bis 12 m² | 0,6 Einheiten

12,1 bis 14 m² | 0,7 Einheiten

14,1 bis 16 m² | 0,8 Einheiten

16,1 bis 18 m² | 0,9 Einheiten

18,1 bis 20 m² | 1,0 Einheiten

20,1 bis 22 m² | 1,1 Einheiten

22,1 bis 24 m² | 1,2 Einheiten

24,1 bis 26 m² | 1,3 Einheiten

26,1 bis 28 m² | 1,4 Einheiten

28,1 bis 30 m² | 1,5 Einheiten

30,1 bis 32 m² | 1,6 Einheiten

32,1 bis 34 m² | 1,7 Einheiten

34,1 bis 36 m² | 1,8 Einheiten

36,1 bis 38 m² | 1,9 Einheiten

38,1 bis 40 m² | 2,0 Einheiten

40,1 bis 42 m² | 2,1 Einheiten

42,1 bis 44 m² | 2,2 Einheiten

44,1 bis 46 m² | 2,3 Einheiten

46,1 bis 48 m² | 2,4 Einheiten

48,1 bis 50 m² | 2,5 Einheiten

50,1 bis 55 m² | 2,6 Einheiten

Für jede zusätzliche Fläche von 0,1 bis 5 m² | 0,1 Einheiten

4. Die übrigen Räumlichkeiten werden pauschal wie folgt bewertet

a) 0,3 Einheiten für eine Halle oder Wohndiele;

b) 0,2 Einheiten für einen zusätzlichen Waschraum;

c) 0,1 Einheiten für ein zusätzliches, separates WC;

d) 0,3 Einheiten für eine Sauna und Dusche.

1. Der Wert der Zimmereinheit wird unter Berücksichtigung des Baujahres, des Jahres des Umbaus oder der Renovation sowie des Ausbaus und der Lage der Liegenschaft bestimmt.

2. Der Ausbau und die Lage der Liegenschaft werden aufgrund von Punkten bewertet.

1. Für den Innenausbau werden folgende Punkte zugeteilt

a) 2 Punkte: sehr einfach

b) 4 Punkte: einfach

c) 6 Punkte: Standard

d) 8 Punkte: luxuriös

2. Die dazwischenliegenden Punkte können benutzt werden.

3. Die Aussenanlagen werden für die Berechnung des Mietwertes nicht berücksichtigt.

1. Für die Einzel-Lage der Liegenschaft innerhalb des Gemeindegebietes werden folgende Punkte zugeteilt

a) 1 Punkt: schlecht gelegen = Lage A

b) 2 Punkte: normale Lage = Lage B

c) 3 Punkte: gute Lage = Lage C

2. Die Bewertungskriterien für die Bestimmung der Einzel-Lage der Liegenschaft werden wie folgt festgelegt

a) Entfernung zum nächsten Lebensmittelgeschäft (Laden): 0 - 10 Punkte

b) Entfernung zur nächstgelegenen Haltestelle des öffentlichen Verkehrs (Bus oder Bahn): 0 - 8 Punkte

c) Zufahrtsweg zur Liegenschaft: 1 - 4 Punkte

d) Ausbau der Zufahrt zur Liegenschaft: 0 - 4 Punkte

e) Grundstücksgrösse inkl. Bauten: 4 - 12 Punkte

f) Zonenbezeichnung: 2 - 8 Punkte

g) Besonnung (Exposition): 0 - 6 Punkte

h) Immissionen: Lärm: 0 - 12 Punkte

i) Immissionen: Geruch und Gestank: 0 - 8 Punkte

3. Für die Zweitwohnung wird das Punktetotal um 7 Punkte erhöht.

1. Der monatliche Wert der Basisnormen wird unter Berücksichtigung des Baujahres, des Jahres des Umbaus oder der Renovation, wie folgt festgesetzt

Anzahl Punkte | bis 1929 | von 1930 bis 1949 | von 1950 bis 1960 | von 1961 bis 1974 | von 1975 bis 1990 | seit 1991

--- | --- | --- | --- | --- | --- | ---

3 | Fr. 52 | Fr. 65 | Fr. 78 | Fr. 91 | Fr. 104 | Fr. 117

4 | Fr. 72 | Fr. 85 | Fr. 98 | Fr. 111 | Fr. 130 | Fr. 150

5 | Fr. 91 | Fr. 104 | Fr. 117 | Fr. 130 | Fr. 156 | Fr. 182

6 | Fr. 111 | Fr. 124 | Fr. 137 | Fr. 156 | Fr. 182 | Fr. 208

7 | Fr. 130 | Fr. 143 | Fr. 156 | Fr. 182 | Fr. 208 | Fr. 234

8 | Fr. 150 | Fr. 163 | Fr. 176 | Fr. 208 | Fr. 234 | Fr. 260

9 | Fr. 169 | Fr. 182 | Fr. 195 | Fr. 234 | Fr. 260 | Fr. 286

10 | Fr. 189 | Fr. 202 | Fr. 215 | Fr. 260 | Fr. 286 | Fr. 312

11 | Fr. 208 | Fr. 221 | Fr. 234 | Fr. 286 | Fr. 312 | Fr. 338

1. Der monatliche Mietwert der zusätzlichen Räume und Einrichtungen wird wie folgt festgesetzt

a) Fr. 1 pro m² für die Gartenlauben, Loggias sowie die gedeckten Balkone und Terrassen;

b) Fr. 1.50 pro m² für Spiel- und Bastelräume;

c) Fr. 3 pro m² für die Carnotzets, die ungeheizten Wintergärten und die Schwimmbäder im Freien ohne Überdachung;

d) Fr. 4 pro m² für die möblierten Zimmer ohne normale Fenster im Untergeschoss;

e) Fr. 5 pro m² für die Schwimmbäder im Freien mit Überdachung.

1. Um der Bauweise und der Art der Unterkellerung der Liegenschaft Rechnung zu tragen, werden die durch Faktoren bestimmten Reduktionen vom Total der gemäss Artikel 2-7 festgesetzten Werte vorgenommen.

2. Für die Bauweise werden folgende Reduktionsfaktoren angewendet

a) 4 % für ein Doppeleinfamilienhaus oder eine Villa mit mehr als einer Wohnung;

b) 6 % für ein Reiheneinfamilienhaus oder eine Villa in Terrassen;

c) 14 % für ein Stockwerkeigentum oder eine Eigentumswohnung (Wohnhaus mit mehr als drei Wohnungen).

3. Für die Art der Unterkellerung wird einer der folgenden Reduktionsfaktoren angewendet

a) 3 % bei teilweiser Unterkellerung der Liegenschaft;

b) 5 % bei nicht unterkellerter Liegenschaft.

1. Der monatliche Mietwert der Garagen wird wie folgt festgesetzt

a) Fr. 50 für eine Boxe (Tiefgarage oder gedeckter Platz im Freien);

b) Fr. 80 für eine einfache Garage;

c) Fr. 100 für eine Doppelgarage (hintereinander);

d) Fr. 130 für eine Doppelgarage (nebeneinander).

1. Um den regionalen Unterschieden Rechnung zu tragen, wird jeder Gemeinde ein Quotient zugeteilt.

2. Die Tabelle in Anhang 1, welche integrierender Bestandteil dieses Beschlusses ist, enthält den Quotienten jeder Gemeinde.

1. Der monatliche Mietwert einer vom Eigentümer oder Nutzniesser selbst bewohnten nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft oder Wohnung entspricht dem Total der gemäss den Artikeln 2-9 bestimmten Werte, die mit dem in Artikel 10 aufgeführten Gemeindequotienten multipliziert worden sind.

2. Der in Anwendung von Absatz 1 bestimmte monatliche Mietwert wird um 10 % erhöht.

1. Der Mietwert der selbstbenutzten Berufs- und Geschäftsräume muss demjenigen Wert entsprechen, der als Miete für ein gleichartiges Objekt in gleicher Lage bezahlt werden müsste.

1. In der Regel wird der Steuerwert von nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften aufgrund des arithmetischen Mittels zwischen dem Verkehrswert (Marktwert) und dem zweifachen Ertragswert ermittelt.

2. Der Steuerwert der Liegenschaften, die zum Geschäftsvermögen gehören, wird in Anwendung von Absatz 1 ermittelt. Für Liegenschaftsgüter ohne Ertrag wird der Steuerwert auf Grund des arithmetischen Mittels zwischen dem zweifachen Verkehrswert und dem Ertragswert ermittelt.

3. Fehlen für Expertisen von Industrieanlagen oder besonderen Liegenschaften wie historischen Bauten, Klöstern, Transportanlagen usw. vergleichbare Werte, so werden der Ertragswert und der Verkehrswert gemäss den Grundsätzen des Handbuches der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten festgesetzt.

1. Der Ertragswert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft ergibt sich durch Kapitalisierung des Bruttoertrages der Liegenschaft, deren Satz in Absatz 3 festgesetzt ist.

2. Der Bruttoertrag entspricht dem Gesamtmietwert der Liegenschaft oder der Wohnung des Eigentümers und dem Mietwert der Berufs- und Geschäftsräume im Jahr sowie der Mietzinseinnahmen entsprechend der Mietzinsaufstellung für die Wohnungen, Geschäfts- und übrigen Räume.

3. Folgende Kapitalisierungssätze kommen zur Anwendung

a) 8 1/2 % für die Mehrfamilienhäuser;

b) 8 % für Stockwerkeigentum und Eigentumswohnung;

c) 8 1/2 % für die anderen bis 1929 erstellten Liegenschaften;

d) 8 1/4 % für die anderen von 1930 bis 1960 erstellten Liegenschaften;

e) 8 % für die anderen nach 1960 erstellten Liegenschaften.

1. Der Verkehrswert des Bodens oder eines Gebäudes wird anhand des mittleren Preises ermittelt, welcher für gleiche oder ähnliche Liegenschaften in derselben Gegend während einer längeren Zeitspanne bei Verkäufen erzielt wurde und mit Wahrscheinlichkeit auch für die betreffende Liegenschaft erzielt werden könnte. Die unter dem Einfluss spezieller oder persönlicher Umstände erzielten Veräusserungspreise sind nicht zu berücksichtigen.

2. Der Verkehrswert einer nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaft kann grundsätzlich nicht unter dem Ertragswert liegen.

1. Die Ermittlung der Miet- und Steuerwerte von landwirtschaftlichen Liegenschaften und der Wälder ist Gegenstand eines anderen Beschlusses.

1. Die Finanzdirektion setzt in einer Verordnung die Abzüge der Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften sowie der Aufwendungen für Energiesparmassnahmen fest.

1. Dieser Beschluss tritt am 1. Januar 1993 in Kraft und findet ab der Steuerperiode 1993/94 Anwendung.

2. Er ist im Amtsblatt zu veröffentlichen, in die amtliche Gesetzessammlung aufzunehmen und im Sonderdruck herauszugeben.