Court dismisses appeal; negative lease prohibition cannot be registered in land register as it is not a listed encumbrance.

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem – zavrnilnem delu.

Dovoli se izbris zaznambe zavrnitve vpisa prepovedi oddajanja v najem pri nepremičnini z identifikacijsko številko 2.E, stanovanje v izmeri 186,67 m2 na naslovu D., vpisana v podvložku 2730/2, k.o. L., v korist A. M. in V. M.

[JEDRO]

Pravica do prepovedi oddajanja v najem nepremičnine se ne vpisuje v zemljiško knjigo.

[OBRAZLOŽITEV]

:

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim delom sklepa zavrnilo predlagateljev ugovor z dne 19.12.2008 zoper sklep zemljiškoknjižnega referenta štev. Dn 3418/2008 z dne 10.12.2008 in v celoti vzdržalo v veljavi zemljiškoknjižni sklep, s katerim je bil zavrnjen predlog za vknjižbo prepovedi oddajanja v najem nepremičnine z identifikacijsko številko 2.E, stanovanje v izmeri 186,67 m2 na naslovu D, vpisani v podvložku 2730/2, k.o. L.., v korist A. M. in V. M.

Zoper navedeni sklep vlaga pritožbo predlagatelj. Poudarja, da 2. točka 2. odstavka 13. člena Zakona o zemljiški knjigi izrecno določa, da se v zemljiško knjigo vpiše najemna pravica. Zato je po pravilu analogije šteti, da je v zemljiško knjigo dovoljen tudi vpis nasprotne pravice, torej prepovedi oddajanja v najem oz. neobstoj najemne pravice. Pogodbena volja staršev predlagatelja je bila takšna, da ne želijo, da se izročena nepremičnina odda v najem. Vpis je za izročevalca bistven, saj bosta s tem dosegla publicitetni učinek in preprečila nedobrovernost morebitnega potencialnega najemnika. V zemljiško knjigo je potrebno vpisati vse tiste obligacijske pravice, za katere je glede na njihovo pravno naravo pomembno, da se publicirajo v zemljiški knjigi, ker bi sicer glede na specifičnost nepremičninskega prava, ne bi imele pomena. Z vpisom prepovedi oddajanja v najem se ob eventuelnem izbrisu prepovedi pravice odtujitve in obremenitve še onemogoči oddaja v najem ne glede na lastništvo. Predlaga, naj se izpodbijani sklep spremeni tako, da se dovoli vpis pravice prepovedi oddajanja v najem in dovoli izbris zavrnitve predloga oz. podrejeno pritožbi ugodi ter razveljavi izpodbijani sklep ter tudi sklep zemljiškoknjižnega referenta ter zadevo vrne zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje.

Pritožba ni utemeljena.

Določba drugega odstavka 13. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) uzakonja numerus clausus obligacijskih pravic, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo. To pomeni, da ni mogoče vpisati v zemljiško knjigo nobene druge obligacijske pravice, razen tistih taksativno naštetih v navedenem zakonskem določilu oz. tudi še tistih, za katere poseben zakon predvideva, da se vpisujejo v zemljiško knjigo (1). Pravica do prepovedi oddajanja v najem ne predstavlja najemne pravice iz 2. točke 2. odstavka cit. zakonskega določila, temveč je po vsebini sicer podobna pravici do prepovedi razpolaganj oziroma prepovedi obremenitve lastninske pravice na nepremičnini iz 1. točke istega odstavka, vendar pa ne spada med obligacijske pravice obremenitve lastninske pravice na nepremičnini iz cit. zakonskega določila. Prepoved sklenitve obligacijskih razmerij, ki ne pomeni odtujitve temveč obremenitev, se namreč nanaša le na zastavno pravico in na druge omejene oz. izvedene stvarne pravice (zemljiški dolg, služnostna pravica, pravica stvarnega bremena, stavbna pravica) ne pa na obligacijske pravice, kot je na primer najem (2). Sodišče prve stopnje je torej pravilno uporabilo materialno pravo, ko je zavrnilo predlagateljev predlog za vpis prepovedi oddajanja v najem predmetne nepremičnine.

Zato je moralo sodišče druge stopnje zavrniti pritožbo in potrditi izpodbijani sklep (353. člen ZPP v zvezi s 366. členom ZPP ter 2. točko tretjega odstavka 161. člena ZZK-1 in drugega odstavka 120. člena ZZK-1 v zvezi s 37. členom ZNP).

Odločitev o dovolitvi izbrisa zaznambe zavrnitve vpisa pa temelji na določbi 2. točke tretjega odstavka 161. člena ZZK-1.

(1) Glej v teoriji: Dr. Matjaž Tratnik in dr. Renato Vrenčur: „Zemljiškoknjižno pravo, v teoriji in pravu“, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, Maribor 2008, stran 409.

(2) Glej v teoriji: Ibid, stran 413.