Tenant's investment in commercial space rejected due to explicit lease prohibition and lack of damages proof.

Revizija se zavrne.

[JEDRO]

S tem, ko je najemnik vlagal v poslovni prostor, je kršil izrecne določbe najemne pogodbe, ki so to izrecno prepovedovale.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 24,745.710 SIT z zakonskimi zamudnimi od izdaje sodbe sodišča prve stopnje do plačila in povrnitev pravdnih stroškov. Utemeljenost tožbenega zahtevka je presojalo po določbah o neopravičeni obogatitvi, kot nosilni argument pa je navedlo, da tožnik ni izkazal višine prikrajšanja na svoji oziroma obogatitve na strani tožene stranke. Dodalo je, da prepoved investicijskih vlaganj izhaja iz najemne pogodbe z dne 30. 4. 1991. Tožbeni zahtevek za plačilo odškodnine zaradi izgubljenega dobička je zavrnilo, ker tožeča stranka ni izkazala višine škode.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. K argumentom sodišča prve stopnje v zvezi z odškodninskim zahtevkom je dodalo, da tožnik ni dokazal, da bi mu škoda nastala zaradi protipravnega ravnanja tožene stranke.

Navedbe revidenta

3. Zoper to sodbo v zvezi s sodbo sodišča prve stopnje je tožeča stranka vložila revizijo iz vseh revizijskih razlogov s predlogom, naj ji Vrhovno sodišče Republike Slovenije ugodi in sodbi sodišč prve in druge stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi. Navaja, da je sodišče storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker ni izvedlo vseh predlaganih dokazov. Tožnik je dokazal vlaganje v višini 23,145.710 SIT. Ker mu sodišče tega ni priznalo, je tožena stranka neopravičeno obogatena. Nobenega dokaza ni bilo, da bo sporni objekt porušen, zato je sodišče napačno uporabilo 210. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). Prav nasprotno, tožena stranka je tožeči stranki odpovedala najemno pogodbo, lokal oddala v najem tretjim osebam in se še naprej okorišča z višjo najemnino na račun tožeče stranke. Prav tako je sodišče neutemeljeno zavrnilo zahtevek za plačilo izgubljenega dobička.

4. Tožena stranka v odgovoru na revizijo predlaga, naj jo Vrhovno sodišče Republike Slovenije zavrne. Navaja, da je s tožečo stranko 30. 4. 1991 sklenila najemno pogodbo. Ker je tožeča stranka določila najemne pogodbe kršila, jo je tožena stranka odpovedala. Najemno razmerje je prenehalo na podlagi zamudne sodbe Okrajnega sodišča v Kranju P 423/2002 z dne 25. 3. 2003. Ker tožeča stranka svoje obveznosti na podlagi te sodbe ni prostovoljno izpolnila, je morala tožena stranka 22. 4. 2003 vložiti predlog za izvršbo. Poslovni prostor je bil od maja 2002 prazen, zato je izvedla javni razpis za oddajo poslovnih prostorov v najem. Poudarja, da iz najemne pogodbe z dne 30. 4. 1991 izhaja, da najemnik nima pravice prostorov prezidati ali jih oddati v podnajem brez privolitve najemodajalca, zato ni upravičen do nikakršnega povračila vrednosti investicijskih vlaganj. Zahtevek za plačilo izgubljenega dobička je neutemeljen po temelju in višini.

5. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

6. Revizija ni utemeljena.

7. Pravdni stranki sta 30. 4. 1991 sklenili najemno pogodbe, katere predmet je bil poslovni prostor, namenjen za opravljanje gostinske dejavnosti, v lasti tožene stranke ..., v skupni izmeri 86,40 m2 koristne površine. Pogodbene stranke se svobodno odločajo, ali bodo sklenile pogodbo in kakšna bo njena vsebina, toda po tem, ko je pogodba veljavno sklenjena, morajo sprejete obveznosti izpolniti, in sicer tako, kot je bilo dogovorjeno ob sklenitvi (17. člen ZOR). V skladu z navedenim sta zato za rešitev spornega pravnega razmerja odločilni dejanski ugotovitvi, da sta se pravdni stranki v VII. točki najemne pogodbe dogovorili, da najemnik nima pravice prostorov prezidati ali jih oddati v podnajem brez privolitve najemodajalca in da najemodajalec ni soglašal z investicijskim vlaganjem tožeče stranke. S tem, ko je le-ta v poslovni prostor vlagala, je kršila svojo pogodbeno obveznost opraviti izpolnitveno ravnanje. Prehod premoženja, ki je imel svoj izvor v ravnanju tožeče stranke, je bil torej v neposrednem nasprotju z določili najemne pogodbe, zato se tožeča stranka ne more sklicevati na tista določila, ki urejajo pravne položaje, v katerih je prišlo do neutemeljenega prehoda premoženja v odsotnosti pravnega temelja (210. člen ZOR).

8. Ob takšnem razlogovanju se pokaže, da je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo dokazni predlog z zaslišanjem prič, saj ni bilo dolžno izvesti dokazov, s katerimi naj bi se ugotavljala dejstva, ki niso pravno relevantna (obseg vlaganj).

9. Materialnopravno je pravilna tudi odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka, s katerim tožeča stranka zahteva povračilo izgubljenega dobička (prvi odstavek 266. člena ZOR). Strinjati se je mogoče z argumentacijo sodišča druge stopnje, ki je tožeči stranki odklonilo odškodninsko sodno varstvo zaradi pomanjkanja kar dveh predpostavk pogodbene odškodninske odgovornosti. Ocenilo je, da je tožena stranka tožniku sodno odpovedala najemno pogodbo, ker ni plačeval najemnine, zato ni izkazano, da je kršila najemno pogodbo oziroma ravnala protipravno. Prav tako tožeča stranka ni dokazala, da je škodo sploh utrpela. V zvezi z nastankom škode kot predpostavko odškodninske odgovornosti tožene stranke je treba v povezavi z edino konkretizirano trditvijo v tem delu še pojasniti, da izpoved tožnika glede izgubljenega zaslužka ne more nadomestiti trditev stranke o pravno relevantnih dejstvih. Stranke s svojimi trditvami začrtujejo temo obravnavanja, z dokaznim sredstvom zaslišanja strank pa sodišče preverja, ali so trditve resnične ali ne (primerjaj prvi odstavek 7. in 257. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

10. Ker revizijski razlogi niso podani, je revizijsko sodišče neutemeljeno revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

11. Tožena stranka stroškov za odgovor na revizijo ni priglasila.