Tenant's claim of non-payment implicitly includes request for rent reduction; court remands for proof of space usage.

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

[JEDRO]

V trditvi tožene stranke, da ni dolžna plačati (nobene) najemnine, je vsebovana (implicirana) tudi trditev, da je dolžna plačati manj, kot zahteva tožeča stranka.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku, tako da je sklep o izvršbi vzdržalo v veljavi v 1. in v 3. točki izreka. Sklenilo je še, da mora tožena stranka povrniti tožeči stranki njene nadaljnje pravdne stroške v višini 109.652,00 SIT z zamudnimi obrestmi. Zoper sodbo se je tožena stranka pravočasno pritožila. Uveljavljala je vse pritožbene razloge po določbi 1. odst. 338. člena ZPP. Predlagala je spremembo, podrejeno pa razveljavitev izpodbijane sodbe. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki pa nanjo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena. Pritožnica ima prav, ko uveljavlja, da se sodišče prve stopnje ni dovolj ukvarjalo z njenim ugovorom, da spornih poslovnih prostorov ni mogla uporabljati, zaradi česar, kot uveljavlja, naj tudi ne bi bila dolžna plačevati vtoževane najemnine. Prvostopno sodišče se je zadovoljilo z ugotovitvijo, da tožena stranka ni zahtevala razveze najemne pogodbe ali znižanja najemnine. V trditvi tožene stranke, da ni dolžna plačati (nobene) najemnine, je vsekakor vsebovana (implicirana) tudi trditev, da je dolžna plačati manj, kot zahteva tožeča stranka.

Njeno upiranje tožbenemu zahtevku zato pomeni obenem tudi zahtevo za znižanje najemnine (2. odst. 598. člena ZOR). Ni pa bila tožena stranka dolžna zahtevati zaradi zatrjevanega stanja najetih poslovnih prostorov, ki ji naj bi onemogočal njihovo uporabo za njeno poslovno dejavnost, spremembe pogodbe, kot (morda) napačno misli prvostopno sodišče. Če bi se izkazalo, da poslovnih prostorov ni mogla uporabljati, gotovo ni dolžna plačati nobene najemnine, če pa bi se izkazalo, da jih je uporabljala, a le v okrnjenem obsegu, bi bila dolžna plačati sorazmerno nižjo najemnino.

V poštev pride, kot utemeljeno opozarja pritožnica, splošno pravilo o dvostranskih pogodbah, po katerem nobena stranka ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni svoje obveznosti (1. odst. 122. člena ZOR). Pravilo iz 2. odst. 598. člena ZOR, po katerem lahko zakupnik v primeru delnega uničenja ali poškodovanja razdre pogodbo, ali pa še naprej ostane pri zakupu in zahteva ustrezno znižanje zakupnine, je le izpeljava zgoraj navedenega splošnega pravila, veljavnega za vse dvostranske (vzajemne) pogodbe, a na ožjem področju (v primeru delnega uničenja ali poškodovanja stvari).

V zvezi s tem kaže opozoriti, da je po določbi 2. člena najemne pogodbe (dokazilo A2) najemnina (cena) vključevala stroške "splošnega čuvanja, električne energije za razsvetljavo in ogrevanja v času, ko najemodajalec obratuje." Prav tega pa po trditvah tožene stranke tožnik ni zagotovil. Prvostopno sodišče bi zato moralo v tej smeri izpeljati dokazni postopek. Ker ga ni, je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Po povedanem je bilo treba pritožbi ugoditi, izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti prvostopnemu sodišču v novo sojenje (355.

člen ZPP). V ponovljenem dokaznem postopku naj sodišče na podlagi postavljenih trditev in razpoložljivih dokazil strank ugotovi, ali je tožena stranka v obdobju, za katero tožeča stranka vtožuje najemnino, uporabljala sporne poslovne prostore in če bo odgovor pozitiven, v kakšnem obsegu. Šele po tako izvedenem dokaznem postopku bo mogoče pravilno odločiti o tožbenem zahtevku.