Rental contract termination for non-payment upheld; non-payment amount not decisive for default reason.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Tožeča stranka sama nosi stroške odgovora na pritožbo.

[JEDRO]

Višina neplačane najemnine ni odločilna za obstoj krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe.

[OBRAZLOŽITEV]

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se toženki odpoveduje najemna pogodba, ki jo je s tožečo stranko 14.10.1996 sklenila za dvosobno stanovanje v izmeri 70 m2 v drugem nadstropju poslovno stanovanjskega objekta v ... . Toženka mora zato to stanovanje izprazniti ter ga izročiti tožeči stranki ter ji povrniti tudi 116.832,00 SIT pravdnih stroškov. Toženka se proti sodbi pritožuje zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da se spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da se razveljavi in zadeva vrne v novo odločanje.

Meni, da je sodišče spregledalo, da je tožeča stranka kot najemodajalec toženki v opominu postavila le rok za plačilo, ni pa predlagala načina odprave odpovednega razloga, kot to določa drugi odst. 53. čl. Stanovanjskega zakona. Zlonamerno pa je najemodajalec tudi zamolčal, da ima najemnik v primeru socialne stiske možnost, da za delno pokritje stanovanjskih stroškov zaprosi Center za socialno delo. Na to toženke ni opozoril niti po prejemu njenega odgovora na opomin, tožbo pa je celo gradil predvsem na dejstvu, da ga toženka ni pravočasno, to je v 15 dneh, obvestila o svoji socialni stiski.

Očitno se je torej hoče stanodajalec le znebiti, da bi stanovanje oddal dražje kot poslovni prostor, čeprav toženka sedaj, ko je dobila zaposlitev, spet redno plačuje in je poravnala tudi stare obveznosti. Tožeča stranka je izkoristila toženkino socialno stisko, in je njeno ravnanje v nasprotju s temeljnimi načeli obligacijskega prava, predvsem tistimi, ki se tičejo osnovnih moralnih norm. Zlorablja tudi pravice iz 53. čl. SZ, saj je bila zaradi toženkinega zaostanka z izpolnjevanjem pogodbe le minimalno začasno finančno prikrajšana, nasprotno pa je za obubožano in socialno ogroženo toženko, ki je bila v kritičnem trenutku tudi samohranilka, izguba najema stanovanja izjemno huda.

V odgovoru na pritožbo tožeča stranka opozarja, da nepoznavanje predpisov in sklicevanje na to, da jo je bilo sram razlagati svojo socialno stisko, toženke ne more razbremeniti obveznosti. Predlaga zavrnitev pritožbe. Pritožba ni utemeljena. Za obravnavano zadevo odločilna dejstva so med strankama očitno nesporna, prvo sodišče pa jih je tudi v zadostni meri raziskalo, ob tem pa svoje zaključke na taki podlagi ob pravilni uporabi materialnega prava logično, izčrpno in prepričljivo obrazložilo. Prvostopenjske razloge zato pritožbeno sodišče v celoti sprejema in se nanje sklicuje, da jih ne bi ponavljalo.

Glede na pritožbena izvajanja le še poudarja, da gre v konkretni zadevi za stanovanjsko najemno razmerje, kakršna ureja Stanovanjski zakon (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91-I, 21/94, 23/96). Ta pa je v odnosu do ostalih obligacijskih, tudi najemnih razmerij, specialni predpis, zato sklicevanje pritožbe na splošne norme obligacijskega prava ni upoštevno. Čeprav morda za najemnike dokaj ostra, pa je določba prvega odst. 53. čl. SZ, ki neplačevanje najemnine in drugih spremljajočih obveznosti uvršča med krivdne razloge za odpoved pogodbe v okoliščinah, ki so v obravnavani zadevi zanesljivo ugotovljene, povsem jasna.

Višina neplačanih zneskov pri tem ni in ne more biti odločilna, prav tako pa zaradi naknadnega plačila dolgovane najemnine odpovedni razlog ne preneha. Posebne določbe o tem namreč SZ nima, takšna razlaga, ki jo ima verjetno v mislih pritožnica, pa tudi ne izhaja iz namena zakonske ureditve. Pritožbeno opozorilo, da tožeča stranka v opominu toženki ni določila načina odprave odpovednega razloga, je seveda brezpredmetno, saj je konkretni razlog neplačanih obveznosti nedvoumno mogoče odpraviti edino in samo s plačilom, h kateremu pa je bila toženka z opominom pozvana.

Zmotno je končno tudi pritožbeno prepričanje, da bi moral najemodajalec najemnika poučiti o njegovih pravicah in možnostih v primeru socialne stiske. To mora v smislu določila četrtega odst. 53. čl. SZ uveljavljati sam, saj je ureditev socialno kritične situacije najemnika (tretji in peti odst. 53. čl.) namenjena predvsem varovanju njegovih interesov. Pritožbeno sodišče je torej po povedanem in ko tudi ni našlo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, izpodbijano sodbo potrdilo (čl. 353 ZPP). Z odgovorom na pritožbo tožeča stranka ni prispevala k razjasnitvi zadeve, zato sama nosi v zvezi z njim nastale stroške (čl. 165/1 v zvezi s čl. 155/1 ZPP).