Supreme Court invalidates public auction sale of land violating former owner's statutory priority right under land management law.

Sygn. akt I CKN 368/97

W Y R O K

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 stycznia 1998 r

Sąd Najwyższy Izba Cywilna

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSN

Sędziowie:

- M.Wysocka

SN - L. Walentynowicz (spraw.)

SN - Z. Świeboda

Protokólant: J. Sawczenko

po rozpoznaniu w dniu 20 stycznia 1998 r.

na rozprawie

sprawy z powództwa L. G.

przeciwko Gminie Miasta G., Towarzystwu Ubezpieczeń […] S.A. w W.

i […] Bankowi […] SA w P.

o ustalenie

na skutek kasacji pozwanej Gminy Miasta G.

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 27 listopada 1996 r., sygn. akt I ACr […]

1) oddala kasację;

2) zasądza od pozwanej Gminy Miasta G. na rzecz powódki

kwotę 7.500 zł (siedem tysięcy pięćset złotych) tytułem kosztów

postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

Uwzględniając w całości powództwo L. G., Sąd Wojewódzki w G.

wyrokiem z dnia 12 marca 1996 r. ustalił, że nieważna jest umowa sprzedaży

nieruchomości, składającej się z działek nr […]/2, nr […]/1 i nr […] o łącznej

powierzchni 2165 m2 i wpisanej do księgi wieczystej nr […] Sądu Rejonowego

w G. (poprzednio do Kw Nr […]), zawarta w dniu 21 maja 1991 r. w kancelarii

notarialnej notariusza E. J. w G. między pozwaną Gminą Miasta G.

jako sprzedawcą a pozwanymi: Towarzystwem Ubezpieczeń […] SA w W.

i […] Bankiem […] SA w P. jako nabywcami po 1/2 niewydzielonej części.

Sąd ustalił też nieważność przetargu poprzedzającego zawarcie umowy

sprzedaży oraz orzekł o kosztach sądowych i kosztach procesu stron.

Z ustaleń sądowych wynikało, że mąż powódki J. A. G., będący

właścicielem wymienionych wyżej działek, sprzedał je Skarbowi Państwa

reprezentowanemu przez b. Prezydium Miejskiej Rady Narodowej w G. umową

notarialną z dnia 5 stycznia 1970 r., zawartą w trybie art. 6 ustawy z dnia

12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U.

z 1961 r., Nr 18, poz. 94). Nieruchomość ta została skomunalizowana w 1990 r.

i w konsekwencji przeszła z mocy prawa na własność Gminy Miasta G..

Następnie przeznaczono ją do sprzedaży i uruchomiono procedurę przetargową,

w wyniku której ustalono nabywców. Kupili oni od pozwanej Gminy w dniu

25 maja 1991 r. nieruchomość położoną przy ulicy B. i ulicy A. w G. o łącznej

powierzchni 3084 m2, w tym działki nr […]/2, nr […]/1 i nr […], za ówczesną

cenę 12,4 mld zł.

W chwili sprzedaży - jak ustalił Sąd – J. A. G. już nie żył (zmarł 14 lutego

1989 r.), a spadek po nim nabyła powódka jako żona, synowie R. J. G. i A. A.

G. oraz wnuczka J. A. G. - wszyscy po 1/4 części, co zostało stwierdzone

postanowieniem Sądu Rejonowego w P. z dnia 30 stycznia 1990 r. (sygn. akt III

Ns […]). Spadkobiercy nie wiedzieli o sprzedaży, gdyż pozwana Gmina nie

powiadomiła ich o takim przeznaczeniu działek nr nr […]/2, […]/1 i […] ani o

ich uprawnieniach z tytułu pierwszeństwa. Nie wysłała też zawiadomienia

kierowanego do poprzedniego właściciela, na ostatni znany jego adres (P., ul. Ł.

nr […]), gdzie mieszkał spadkobierca A. A. G.. Adres ten znajdował się w

aktach ksiąg wieczystych nr […] (k. 119) i nr […] (k. 7) i załączone w nich były

dowody skutecznego doręczania korespondencji dla mieszkającego tam J. A. G..

Sąd Wojewódzki ustalił także, iż pozwana Gmina była pouczona przez

przeprowadzającą

przetarg

[…]

Dyrekcję

Inwestycji

o

konieczności

wcześniejszego zawiadomienia poprzednich właścicieli o przysługującym im

pierwszeństwie. W tym celu pracownik Gminy badał m.i. akta Kw nr […].

Niezawiadomienie przez pozwaną Gminę osób mających prawo

pierwszeństwa nabycia nieruchomości stanowiło - zdaniem Sądu - naruszenie

bezwzględnie obowiązującego przepisu z art. 23 ust. 3 i 4 ustawy z dnia

29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości

(Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.), wywołujące nieważność umowy

sprzedaży z dnia 21 maja 1991 r. w odniesieniu do działek nr […]/2, […]/1

i […] (art. 58 § 1 i 2 kc). Sąd wyraził przy tym pogląd, że zbywca

nieruchomości przy realizacji obowiązku zawiadomienia osób uprawnionych

do pierwszeństwa powinien zachować należytą staranność (art. 355 § 1 kc

w związku z art. 7 ustawy o g.g.). Nie miały natomiast, w ocenie

Sądu Wojewódzkiego, zastosowania w tej sprawie przepisy dotyczące

pierwokupu (art. 599 kc).

W rewizji Gmina Miasta G. podniosła zarzut naruszenia prawa

materialnego, a mianowicie art. 23 ustawy o gospodarce gruntami

i wywłaszczaniu nieruchomości oraz art. 58 kc i art. 599 kc, a także zarzut

niewyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy związanych z dopuszczalnością

przetargowego trybu sprzedaży oraz wniosła o zmianę bądź o uchylenie

zaskarżonego wyroku.

Rewizję wnieśli też pozostali pozwani z powołaniem się na podstawę z

art. 368 pkt 4 kpc, kwestionując przypisany im, jako nabywcom, obowiązek

zachowania aktów staranności obciążających sprzedawcę.

Sąd Apelacyjny w […] wyrokiem z dnia 27 listopada 1996 r. oddalił

wszystkie rewizje.

Sąd odwoławczy podkreślił, że prawo pierwszeństwa z art. 23 ust. 4

ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości nie jest oparte na

konstrukcji ustawowego prawa pierwokupu, w związku z czym nie mają w

rozpoznawanej sprawie zastosowania przepisy art. 76 -79 tej ustawy ani też

przepisy art. 596 - 602 kodeksu cywilnego. Sąd podzielił przy tym wyrażone w

zaskarżonym wyroku stanowisko co do bezwzględnie obowiązującego

charakteru uprawnienia z tytułu pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości przez

byłych właścicieli lub ich spadkobierców, a także zaakcentował, iż

niezawiadomienie byłego właściciela na ostatni znany jego adres było

naruszeniem podstawowych, elementarnych czynności przez pozwaną Gminę,

wywołującym konsekwencje z art. 58 § 1 kc.

W umowie z dnia 21 maja 1991 r. zostały sprzedane także inne działki,

nie należące niegdyś do J. A. G., ale - zdaniem Sądu Apelacyjnego nie ograniczało to pierwszeństwa byłego właściciela i jego spadkobierców

do nabycia działek nr […]/2, […]/1 i […]. Roszczenie powódki nie może być

też, w ocenie tego Sądu, uzależnione od wykazania przez nią możliwości

finansowych uwiarygadniających zamiar powrotnego nabycia nieruchomości.

Ustalenie nieważności przetargu uznał Sąd rewizyjny za zbędne, ale nie

mające wpływu na wynik sporu.

Konsekwencją naruszenia przy sprzedaży normy o charakterze iuris

cogentis było oddalenie rewizji pozwanych nabywców.

W kasacji pozwana Gmina wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i

oddalenie powództwa bądź o jego uchylenie i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania.

Skarżąca podniosła zarzut naruszenia prawa materialnego, a to art. 23

ust.4 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, art. 58 §1

kc, art. 596 kc i art. 599 § 1 kc oraz art. 6 i 8 ustawy o księgach wieczystych i

hipotece.

Pozwana Gmina zakwestionowała w szczególności uznanie przepisu art.

23 ust. 4 ustawy o g.g. za normę o charakterze bezwględnie obowiązującym i

dopuszczenie możliwości stwierdzenia nieważności umowy przetargowej na

podstawie art. 58 § 1 kc. Ten ostatni przepis, jako subsydiarny, zostaje zdaniem skarżącej - wyłączony przez przepis szczególny (art. 599 § 1 kc), a

powódka może jedynie domagać się odszkodowania, jeżeli w następstwie

niezawiadomienia jej o sprzedaży poniosła szkodę.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Powódce - jako spadkobierczyni byłego właściciela działek nr […]/2,

[…]/1 i […] - bezspornie przysługiwało pierwszeństwo w ich nabyciu

na podstawie art. 23 ust. 4 obowiązującej wówczas ustawy z dnia 29 kwietnia

1985 o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn.

Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.). Zgon J. A. G. oraz stwierdzenie

nabycia spadku po nim nastąpiły jeszcze przed komunalizacją nieruchomości

Skarbu Państwa w G., stąd pozwana Gmina decydując się na sprzedaż

skomunalizowanej nieruchomości miała obowiązek powiadomić na piśmie

spadkobierców

byłego

właściciela

o

zamierzonej

sprzedaży

oraz

o przysługującym im pierwszeństwie (art. 23 ust. 3 w związku z art. 23 ust. 4

in fine tej ustawy). Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu Wojewódzkiego

co do tego, że Gmina Miasta G. nie powiadomiła spadkobierców, mimo iż

mogła powiadomić jednego z nich, a tym samym uniemożliwiła uprawnionym

realizację ich pierwszeństwa. Ustalenie te, należące do sfery prawa

procesowego, jest wiążące w postępowaniu kasacyjnym, ponieważ nie została

powołana przez stronę skarżącą podstawa z art. 3931 pkt 2 kpc.

Zgodzić się należy z poglądem Sądu Apelacyjnego, że przewidziane w

art. 23 ust. 4 ustawy o g.g. pierwszeństwo nie jest oparte na konstrukcji

ustawowego prawa pierwokupu i dlatego przepis art. 599 kc (w związku z art.

596 kc) nie ma tu zastosowania. Przepisy kodeksu są wyłączone także w

następstwie uregulowania prawa pierwokupu w rozdziale siódmym ustawy z

dnia 29 kwietnia 1985 r. w sposób odrębny (vide: art. 596 kc). Przede

wszystkim jednak prawo pierwszeństwa reguluje inny mechanizm prawny,

wyłączający stosowanie przepisów dotyczących pierwokupu nawet w drodze

analogii. Należy w tej mierze podzielić stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy

w uchwale składu siedmiu sędziów III CZP 161/94 z dnia 24 lutego 1995 r.

(OSNC 1995, z. 5, poz. 71).

Rozważając charakter prawny pierwszeństwa uregulowanego w ustawie o

gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości Sąd Najwyższy w

uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów III CZP 62/92 z dnia 23 lipca

1992 r. (OSNCP 1992, z. 12, poz. 214) wskazał, że pierwszeństwo najemców

lub dzierżawców lokalu do nabycia zajmowanego lokalu (art. 23 pkt 7 w

związku z art. 23 pkt 3 cyt. ustawy), które łączy się z nabyciem ułamkowej

części gruntu lub otrzymaniem jej w użytkowanie wieczyste (art. 21 pkt 1 cyt.

ustawy) oraz pierwszeństwo byłych właścicieli nieruchomości przejętych na

rzecz Skarbu Państwa do nabycia tych nieruchomości (art. 23 ust. 4 cyt. ustawy)

polega przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tą

samą rzecz, a jego konstrukcja jurydyczna nie jest oparta na uprawnieniu, lecz

na tkwiącym immanentnie w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w

sposób je naruszający. Takie rozwiązanie prawne zostało przyjęte przez

ustawodawcę z uwagi na społecznie uzasadnione względy; w odniesieniu do

byłych właścicieli nieruchomości - dla złagodzenia następstw władczej

działalności Państwa w minionej formacji społeczno-gospodarczej.

Tak sformułowane prawo pierwszeństwa oznacza normę o charakterze

iuris cogentis. Sąd Najwyższy wyraził już taki pogląd w odniesieniu do prawa

pierwszeństwa najemcy w uchwale III CZP 50/90 z dnia 5 października 1990 r.

(OSNCP 1991, z. 4, poz. 47), na którą powołał się Sąd Apelacyjny, oraz w

wyroku III ARN 74/92 z dnia 26 listopada 1992 r. (OSNCP 1993, z. 10, poz.

182). Niesłusznie pozwana Gmina twierdzi, że pierwszeństwo byłego

właściciela i jego spadkobierców ma inny charakter. Otóż w uchwale W 19/95

19/95 z dnia 18 czerwca 1996 (Dz. U. z 1996, Nr 91, poz. 414) Trybunał

Konstytucyjny wyjaśnił, że określone w art. 23 ust. 4 ustawy o gospodarce

gruntami pierwszeństwo byłych właścicieli i ich spadkobierców wyraża

ustawodawcze tendencje reprywatyzacyjne i znajduje również uzasadnienie w

konstytucyjnych

zasadach

sprawiedliwości

społecznej

i

poszanowania

własności. Właśnie z racji „zakotwiczenia” w wartościach konstytucyjnych

omawiane pierwszeństwo należy traktować jako jedną z istotnych zasad

określonego w tej ustawie systemu dysponowania nieruchomościami będącymi

w gestii publicznej, mającą przede wszystkim wymiar moralny. Trybunał

Konstytucyjny wyjaśnił również, że zasada pierwszeństwa byłych właścicieli

ma nie mniejsze znaczenie niż zasada przetargu.

W ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i

wywłaszczaniu nieruchomości nie określono skutków prawnych wynikających z

dokonania czynności prawnej naruszającej pierwszeństwo, uniemożliwiającej

uprawnionemu skorzystanie z niego. Z uwagi jednak na omówiony charakter

prawny art. 23 ust. 4 cyt. ustawy należy przyjąć, że zamieszczona w tym

przepisie norma o charakterze bezwzględnie obowiązującym oznacza zakaz

sprzedaży przetargowej nieruchomości, z konsekwencjami wynikającymi z art.

58 § 1 kc, jeżeli poprzedni właściciel tej nieruchomości lub jego spadkobiercy

skorzystali z pierwszeństwa. Takie same konsekwencje prawne następują w

sytuacji, gdy uprawnieni zostaną pozbawieni możliwości skorzystania z

pierwszeństwa.

Nie można podzielić wywodów kasacyjnych również w części pozostałej.

W cyt. uchwale W 19/95 Trybunał Konstytucyjny wyjaśnił, że pierwszeństwo z

art. 23 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami dotyczy także nieruchomości, które

zostały zabudowane lub których części składowe zostały w inny sposób

zmienione po przejęciu od byłych właścicieli. Jeżeli natomiast granice zbywanej

nieruchomości nie są już tożsame z granicami przejmowanej nieruchomości

przez Skarb Państwa, to pierwszeństwo nabycia dotyczy nieruchomości opisanej

według stanu z chwili utraty własności przez właściciela. Żądanie pozwu

dostosowane zostało do tej wykładni, którą aprobował też Sąd Apelacyjny.

Przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

(Dz.U. Nr 19, poz. 147) nie mają w tej sprawie zastosowania. Nie występuje

bowiem niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w

księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.

Należało w konsekwencji kasację oddalić (art. 39312 kpc) oraz zasądzić na

rzecz powódki kwotę 7.500 zł tytułem poniesionych kosztów zastępstwa

adwokackiego w postępowaniu kasacyjnym (art. 98 i 108 § 1 kpc oraz § 10 ust.

2 pkt 8 i § 18 ust. 1 obowiązującego w postępowaniu kasacyjnym

rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 4 czerwca 1992 r. w sprawie

opłat za czynności adwokackie w postępowaniu przed organami wymiaru

sprawiedliwości - Dz. U. Nr 48, poz. 220 ze zm.).

aw

jg