Supreme Court rules that a condominium association must pay ventilation upgrade costs for a business unit exceeding other units' systems.

Huoneisto, jonka yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus oli liikehuoneisto, oli aikanaan suunniteltu kahvilakäyttöön ja siihen oli sen vuoksi asennettu tehokkaampi ilmanvaihtojärjestelmä kuin talon muihin huoneistoihin. Huoneistossa ei ollut toiminut kahvilaa tai ravintolaa ennen kuin osakkeenomistajan vuokralainen aloitti siinä pelisali- ja baaritoiminnan. Kahvila- tai ravintolatoiminnan harjoittaminen edellytti nykyisten rakentamismääräysten mukaan tehokkaampaa ilmanvaihtoa kuin oli vaadittu rakennuksen valmistuessa.

Vastuu kustannuksista, jotka aiheutuivat ilmanvaihdon saattamisesta vastaamaan voimassaolevia määräyksiä, kuului asunto-osakeyhtiölle eikä osakkaalle.

Ään.

Oikeudellista asiantuntijalausuntoa ei pidetty oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 14 §:n 2 momentissa tarkoitettuna seikkana tai todisteena.

AsOYL 77 § 1 mom

AsOYL 78 § 2 mom

OK 25 luku 14 § 2 mom

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Helsingin käräjäoikeudessa

Huoneiston käyttötarkoitus oli yhtiöjärjestyksen mukaan liikehuoneisto. Sitä voitiin käyttää vain sellaiseen liiketoimintaan, johon alunperin mitoitetut ja käyttöönoton yhteydessä hyväksytyt ja kunnossa olevat järjestelmät riittivät. Osakkeenomistajan asia oli harkita, halusiko hän ottaa tai luovuttaa liikehuoneiston sellaiseen käyttöön, joka edellytti osakkeenomistajan vastattavaksi tulevia parannus- ja muutostöitä.

Liikehuoneistossa ei ollut koskaan harjoitettu ravintolatoimintaa, vaan se oli ollut aikaisemmin myymälänä. Aikaisemmin siinä oli myyty kosmetologiatuotteita ja pieniä lahjatavaroita eikä tämäntyyppinen liiketoiminta olisi edellyttänyt ilmanvaihdon parannustöitä. Huoneistossa harjoitettu pelisalitoiminta siihen liittyvine tarjoiluineen oli muutos aikaisempaan toimintaan nähden. Ilmanvaihtolaitteissa ei ollut mitään sellaista rikkoontumista, joka kuuluisi asunto-osakeyhtiön korjattavaksi, vaan ilmanvaihdon parannustyöt liittyivät yksinomaan nykyiseen toimintaan ja osakkaan tuli asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentin nojalla vastata niistä aiheutuvista kustannuksista.

Sen vuoksi asunto-osakeyhtiö vaati vahvistettavaksi, että Kiinteistökehityksen pitää vastata niistä kustannuksista, jotka aiheutuvat liikehuoneiston ilmanvaihdon ja äänieristyksen saattamisesta nykyisen käyttötarkoituksen vaatimalle tasolle.

Kiinteistökehityksen vastaus

Huoneisto oli alunperin suunniteltu ja hyväksytty kahvilakäyttöön. Siinäkin tapauksessa, että huoneistoa käytettäisiin edelleen kahvilana, sen ilmanvaihto pitäisi parantaa vastaamaan nykyisiä vaatimuksia. Asiassa oli ratkaisevaa huoneiston käyttötarkoitus eikä sen aikaisempi käyttö. Koska ilmanvaihto oli huoneiston käyttötarkoitukseen nähden riittämätön, sen saattaminen nykyisten säännösten ja määräysten mukaiseksi ja äänieristyksen parantaminen kuuluivat asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 2 momentin mukaan taloyhtiön tehtäväksi ja kustannettavaksi. Sen vuoksi Kiinteistökehitys kiisti kanteen.

Helsingin käräjäoikeuden tuomio 20.4.1994

Käräjäoikeus totesi, että huoneiston käyttötarkoitus oli yhtiöjärjestyksen mukaan liikehuoneisto ja alkuperäisten rakennuspiirustusten mukaan kahvila. Sen muuttaminen olutravintola-biljardisaliksi ei ollut vaatinut rakennusvalvontaviranomaisilta käyttötarkoituksen muuttamista.

Käräjäoikeus katsoi jääneen näyttämättä, että kyseisen huoneiston ilmanvaihto- ja äänieristystarve olisi nykyisen käyttötarkoituksen johdosta oleellisesti lisääntynyt siitä, mitä säännökset edellyttivät kahvilatoiminnalta, johon huoneisto oli alunperin suunniteltu. Espoon kaupungin viranomaisten lausunnosta oli pääteltävissä, että ilmanvaihdon parantaminen olisi välttämätöntä myös, jos huoneistoa käytettäisiin kahvilana. Sen vuoksi käräjäoikeus katsoi, että kysymys oli asuntoosakeyhtiölain 78 §:n 2 momentissa tarkoitetusta puutteesta, jonka korjauskustannukset asunto-osakeyhtiön oli kannettava, ja hylkäsi kanteen.

Helsingin hovioikeuden tuomio 20.2.1996

Asunto-osakeyhtiö valitti hovioikeuteen ja toimitti sinne Suomen Kiinteistöliitto Ry:n 17.5.1994 antaman lisälausunnon. Hovioikeus totesi käsittelyratkaisussaan, että asunto-osakeyhtiö olisi voinut esittää mainitun todisteen jo käräjäoikeudessa eikä se ollut saattanut todennäköiseksi, että sillä muutoin olisi ollut pätevä aihe olla tekemättä niin. Hovioikeus jätti oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 14 §:n 2 momentin nojalla lausunnon huomiotta. Pääasian osalta hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Asunto-osakeyhtiölle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan se toisti kanteen ja lausui lisäksi, että hovioikeus ei olisi saanut jättää huomiotta Suomen Kiinteistöliitto Ry:n 17.5.1994 antamaa lisälausuntoa.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 28.9.1998

Käsittelyratkaisu

Asunto-osakeyhtiö oli toimittanut hovioikeuteen Suomen Kiinteistöliitto ry:n lisälausunnon siitä, mitä sen 25.10.1993 antamassa lausunnossa tarkoitettiin huoneiston aikaisemmalla käytöllä. Lisälausunnossa esitetään oikeudellista arviointia asiasta, eikä se ole sellainen seikka tai todiste, jota oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 14 §:n 2 momentissa tarkoitetaan. Hovioikeus ei siten olisi saanut jättää lausuntoa huomioon ottamatta. Korkein oikeus ottaa lausunnon huomioon ja ratkaisee asian viivytyksen välttämiseksi välittömästi.

Pääasiaratkaisu

Perustelut

Ilmanvaihto

Kiinteistökehityksen omistaman huoneiston käyttötarkoitukseksi on rakennuspiirustuksiin merkitty kahvila. Huoneisto on talon rakennusvaiheessa varustettu tehokkaammalla ilmanvaihtojärjestelmällä kuin muut asuin- ja liikehuoneistot. Yhtiöjärjestykseen tilat on merkitty liikehuoneistoksi. Huoneistossa ei ole ennen kommandiittiyhtiön 1.1.1993 aloittamaa pelisali- ja olutravintolatoimintaa ollut kahvilaa tai ravintolaa, vaan sitä on käytetty konttorina, naistenvaateliikkeenä ja kosmetologin työtilana. Ilmanvaihtojärjestelmä on ollut riittävä näihin käyttötarkoituksiin.

Kahvila- ja ravintolatoiminnan harjoittaminen edellyttää nykyisten rakentamismääräysten mukaan keskenään samantasoista ja vuonna 1972 vaadittua tehokkaampaa ilmanvaihtoa. Asukkaiden valitusten johdosta Espoon kaupungin terveysviranomaiset ovat tehneet huoneistossa tarkastuksen ja todenneet, että ilmanvaihto on korkeintaan yksi kymmenesosa vaadittavasta ilmanvaihdosta. Kommandiittiyhtiö ja Yhdyskiinteistöt Oy on velvoitettu 22.10.1993 ryhtymään toimiin ilmanvaihdon saattamiseksi vastaamaan voimassa olevia määräyksiä.

Asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä säädetään kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Säännöksen 2 momentin mukaan yhtiö on velvollinen pitämään kunnossa muun muassa sellaiset ilmanvaihtojohdot ja -kanavat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Samantasoisuutta koskevalla lausumalla on pyritty tuomaan esiin erottelu niin sanottujen normaalivarusteiden ja erikoisvarusteiden välillä (HE 216/1990 vp. s. 58). Lain lähtökohtana on, että normaalivarusteiden kunnossapitovastuu kuuluu asunto-osakeyhtiölle, kun taas erikoisvarusteiden osalta se on osakkaalla.

Asunto-osakeyhtiön rakennuksessa voi olla eri käyttötarkoitusta palvelevia huoneistoja, kuten asuinhuoneistoja ja erilaisia liikehuoneistoja. Kunnossapitovastuun kannalta on perusteltua lähteä siitä, että kaikkia huoneistoja pidetään sellaisessa viranomaismääräysten edellyttämässä kunnossa, että huoneistoja voidaan käyttää rakennusluvan ja yhtiöjärjestyksen mukaiseen tarkoitukseen. Jos käyttötarkoitus joidenkin huoneistojen osalta edellyttää tehokkaampaa ilmanvaihtojärjestelmää kuin muiden huoneistojen osalta, kysymys ei ole pelkästään tällä perusteella edellä tarkoitetuista erikoisvarusteista.

Nyt kysymyksessä olevaa, alunperin kahvilakäyttöön varattua huoneistoa on ollut mahdollista ryhtyä käyttämään pelisalina ja olutravintolana hakematta käyttötarkoituksen muutoslupaa. Ilmanvaihdon osalta viranomaismääräykset ovat samat kahvila- ja ravintolatiloille. Ilmanvaihdon saattamista vastaamaan voimassa olevia viranomaismääräyksiä on pidettävä sellaisena kunnossapitona, jota tarkoitetaan asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 2 momentissa.

Edellä esitetyn perusteella ja kun asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä ei ilmene muunlaista vastuunjakoa, kunnossapito kuuluu asunto-osakeyhtiölle.

Äänieristys

Asunto-osakeyhtiön vaatimus äänieristyksen kuntoonsaattamisen osalta perustuu siihen, että huoneistossa harjoitettavasta pelisali- ja olutravintolatoiminnasta aiheutuva melu haittaa muissa huoneistoissa asuvia ja työskenteleviä. Huoneiston äänieristyksessä ei sinänsä ole suoranaisia rakenteellisia vikoja.

Jutussa on pidetty riidattomana sitä, että nykyisestä käytöstä aiheutuu enemmän melua kuin huoneiston aikaisemmasta käytöstä. Mitään mittaustuloksiin perustuvaa selvitystä meluhaitan tasosta ei kuitenkaan ole esitetty. Lisäksi kanteessa esitetty kuntoonsaattamisvaatimus on äänieristyksen osalta yksilöimätön. Äänieristyksen parantamista koskevan vaatimuksen hyväksymiselle ei ole perusteita.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Virkaa toimittava nuorempi oikeussihteeri Nurmi: Käsittelyratkaisun osalta mietintö oli Korkeimman oikeuden ratkaisun mukainen.

Ilmanvaihdon osalta Korkein oikeus lausunee perusteluidensa kahden ensimmäisen kappaleen jälkeen seuraavaa:

Kysymys on siitä, onko huoneiston ilmanvaihtojärjestelmän ja äänieristyksen kuntoonsaattamisessa kysymys asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentin mukaisista muutostöistä vai 78 §:n 2 momentin mukaisista asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista korjauksista.

Kun huoneistossa tässä tilanteessa ryhdytään harjoittamaan pelisali- ja ravintolatoimintaa, kysymys on uudesta, huoneiston vakiintuneeseen käyttötarkoitukseen nähden muuttuneesta käytöstä. Ilmastoinnin tehostamistoimenpiteitä on silloin arvioitava mainitun lain 77 §:n 1 momentin mukaisina muutostoimenpiteinä eikä yhtiön korjausvastuuta koskevan 78 §:n 2 momentin nojalla. Osakkeenomistaja ei voi pelkästään alkuperäiseen suunniteltuun kahvilakäyttöön vedoten edellyttää, että asuntoosakeyhtiön pitäisi vastata huoneiston uuden vuokralaisen aloittaman toiminnan edellyttämien teknisten muutosten aiheuttamista kustannuksista. Ilmanvaihdon parannustyöt eivät siten kuulu asunto-osakeyhtiön korjausvastuun piiriin.

Äänieristyksen osalta Korkein oikeus lausunee perusteluinaan seuraavaa:

Jutussa ei ole edes väitetty, että huoneiston äänieristyksessä olisi rakenteellisia vikoja. Tältä osin huoneisto on siis sekä sen alkuperäiseksi käyttötarkoitukseksi rakennuspiirustuksissa kaavaillun kahvilatoiminnan että sille vakiintuneen käyttötarkoituksen eli myymälä- ja toimistokäytön edellyttämässä kunnossa. Huoneistossa harjoitettava ravintola- ja pelisalitoiminta aiheuttaa enemmän melua kuin myymälä tai toimisto. Siitä aiheutuu myös enemmän melua kuin kahvilan pitämisestä.

Jutussa ei ole mittaustuloksin tai muulla tavoin täsmällisesti selvitetty huoneiston nykyisestä käytöstä muille huoneistoille aiheutuvan meluhaitan määrää. Tämä seikka ei kuitenkaan estä vahvistamasta sitä, kenelle lisä-äänieristyksen kustantaminen kuuluu siinä tapauksessa, että nykyisestä huoneiston käytöstä aiheutuva meluhaitta ylittää sen, minkä muissa huoneistoissa asuvat tai työskentelevät ovat asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaan velvolliset sietämään.

Kun huoneiston äänieristys on rakenteellisesti kunnossa ja sekä huoneiston alkuperäiseen että vakiintuneeseen käyttötarkoitukseen nähden riittävä, äänieristyksen lisääminen ei kuulu asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 2 momentin mukaisen korjausvastuun piiriin, vaan mahdollisesti tarvittava äänieristyksen parantaminen on osakkeenomistajan kustannettava.

Korkein oikeus lausunee tuomiolauselmanaan seuraavaa:

Hovioikeuden ja käräjäoikeuden tuomiot kumotaan.

Korkein oikeus vahvistanee, että Merita Kiinteistökehitys Oy on vastuussa Asunto Oy Soukantie 14:n omistamassa rakennuksessa sijaitsevan huoneistonsa ravintolana ja pelisalina käyttämisestä johtuvista ilmanvaihdon muutos- ja parantamiskustannuksista ja sanotusta toiminnasta aiheutuvan meluhaitan vuoksi mahdollisesti tarvittavasta huoneiston äänieristyksen parantamisesta aiheutuvista kustannuksista.

Oikeusneuvos Krogerus: Hyväksyn mietinnön.

Oikeusneuvos Palaja:

Käsittelyratkaisu

Olen samaa mieltä kuin Korkeimman oikeuden enemmistö.

Pääasiaratkaisu

Ilmanvaihto

Asunto Oy Soukantie 14:n kannevaatimus perustuu siihen, että kysymyksessä olevan huoneiston ilmanvaihto ei ole voimassa olevissa säännöksissä edellytettyä tasoa. Asiassa on siten kysymys asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä säännellystä kunnossapitovastuun jakaantumisesta asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajan välillä.

Asunto Oy Soukantie 14:n yhtiöjärjestyksessä ei ole määräyksiä kunnossapitovastuun jakamisesta yhtiön ja osakkaiden kesken. Asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 2 momentin mukaan asunto-osakeyhtiö on velvollinen pitämään kunnossa sellaiset ilmanvaihtojohdot ja -kanavat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Lainkohdan mukaan samantasoisuutta ratkaistaessa huoneiston laitteita on verrattava muissa yhtiön rakennuksen huoneistoissa olevien vastaavien laitteiden tasoon.

Kysymyksessä olevassa huoneistossa on oma huoneistokohtainen ilmanvaihtonsa omine ilmanvaihtokanavineen ja -koneineen. Huoneiston ilmanvaihtojärjestelmä ylittää teholtaan muiden talon huoneistojen ilmanvaihdon. Muuta ilmanvaihtolaitteiltaan vastaavaa huoneistoa ei yhtiössä ole. Koska huoneiston ilmanvaihtolaitteisto ei ole tasoltaan samanlainen kuin asunto-osakeyhtiön rakennuksen toisissa huoneistoissa, Merita Kiinteistökehitys Oy on huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana velvollinen vastaamaan ilmanvaihdon parantamisesta johtuvista kustannuksista.

Äänieristys

Olen samaa mieltä kuin Korkeimman oikeuden enemmistö.

Lopputulos

Muutan hovioikeuden tuomiota. Hyväksyn kanteen ilmanvaihdon parantamisen osalta ja vahvistan, että Merita Kiinteistökehitys Oy on vastuussa Asunto Oy Soukantie 14:n omistamassa rakennuksessa sijaitsevan huoneiston ilmanvaihdon korjauskustannuksista. Hylkään asunto-osakeyhtiön äänieristystä koskevan vaatimuksen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Meriluoto.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Kiviharju, Hokkanen ja Lattunen. Esittelijä Jouko Mynttinen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Tulenheimo-Takki, Wirilander, Tulokas, Palaja (eri mieltä) ja Krogerus (eri mieltä). Esittelijä Mirja-Leena Nurmi (mietintö).

---

[SV]

En lägenhet, som enligt bolagsordningen skulle användas som affärslokal, hade i tiden planerats att användas som caf‚. Lägenheten var därför utrustad med ett ventilationssystem, som var effektivare än ventilationen i de andra lägenheterna. Varken caf‚- eller restaurangverksamhet hade idkats i lägenheten innan aktieägarens hyresgäst började idka spelsals- och barverksamhet. För att en lägenhet skulle kunna användas som caf‚ eller restaurang förutsatte nuvarande byggnadsbestämmelser ett effektivare ventilationssystem än vad som krävts då huset byggdes.

Ansvaret för de kostnader, som förorsakades av att ventilationssystemet ändrades så att det motsvarade gällande bestämmelser skulle bäras av bostadsaktiebolaget och inte av aktieägaren.

Omröstn.

Ett rättsligt sakkunnigutlåtande ansågs inte vara omständighet eller bevis som avses i 25 kap. 14 § 2 mom. rättegångsbalken.

L om bostadsaktiebolag 77 § 1 mom

L om bostadsaktiebolag 78 § 2 mom

RB 25 kap 14 § 2 mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.