Shareholder not liable for higher rent than articles stipulate despite prior agreement and payment history.

Asunto-osakeyhtiön osakas ei ollut velvollinen suorittamaan hallitsemastaan huoneistosta suurempaa vastiketta kuin yhtiöjärjestyksessä oli määrätty, vaikka hänen saantomiehensä oli suostumuksensa mukaisesti jo pitkähkön ajan maksanut vastikkeen korotettuna.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Vaatimukset Lahden raastuvanoikeudessa

Asunto Oy Karhukoto on Edustusliike I. Taavila Ky:lle tiedoksi toimitetun haasteen nojalla raastuvanoikeudessa kertonut, että asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä vahvistettaessa 15.8.1960 oli yhtiön rakennuksen liikesiivessä sijaitsevan 160 neliömetrin suuruisen liikehuoneiston vastikemaksun suhdeluvuksi asuin- ja konttorihuoneistoihin nähden määrätty 1,5 sen tietoisuuden pohjalta, että tiloihin tulee elintarvikeliike. Lahden Osuuskauppa oli kuitenkin vuonna 1967 taloyhtiön hallituksen kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella ryhtynyt harjoittamaan sanotuissa tiloissa ravintolatoimintaa. Osuuskunta oli sanotusta toiminnasta taloyhtiölle aiheutuvien lisäkustannusten ja muun haitan johdosta suostunut siihen, että se maksoi 1.1.1968 alkaen huoneistosta vastikemaksuina kaksinkertaisen määrän asuinhuoneistoihin verrattuna. Huoneistoon oikeuttavien osakkeiden siirryttyä kommandiittiyhtiölle se oli kuitenkin yhtiöjärjestykseen vedoten kieltäytynyt maksamasta korkeampaa vastiketta kuin yhtiöjärjestyksessä määrättiin.

Asunto-osakeyhtiö on lisäksi kertonut, että kommandiittiyhtiö oli kesällä 1985 asennuttanut hallitsemiinsa ravintolatiloihin uuden huippuimurin. Ilman asunto-osakeyhtiön lupaa asennettu imuri aiheutti asunto-osakeyhtiölle noin kolminkertaisen energiankulutuksen aikaisempaan verrattuna.

Mainituilla perusteilla asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että

1. kommandiittiyhtiön hallitseman liikehuoneiston numero 25 vastikemaksu vahvistetaan kaksinkertaiseksi yhtiössä oleviin asuinhuoneistoihin verrattuna,

2. kommandiittiyhtiö velvoitetaan suorittamaan hallintaajaltaan 1.7.1983 lukien taannehtivasti kaksinkertainen vastikemaksu huoneistosta eli suorittamaan asunto-osakeyhtiölle ajalta 1.7.1983-30.9.1986 yhteensä 20.820 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksisaannista lukien ja

3. kommandiittiyhtiön maksettavaksi vahvistetaan sen asentaman huippuimurin vuoksi lisääntyneiden energiakustannusten perusteella 410 markkaa kuukaudessa 1.5.1985 lukien.

Kommandiittiyhtiö on kanteesta kuultuna kiistänyt sen ja vaatinut kanteen hylkäämistä kokonaisuudessaan.

Asianosaiset ovat lisäksi puolin ja toisin vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan laillisine korkoineen.

Raastuvanoikeuden päätös 25.9.1986

Raastuvanoikeus on todennut kommandiittiyhtiön omistavan kantajayhtiön osakkeet numerot 2601-2920, jotka yhtiöjärjestyksen 4 §:n mukaan oikeuttivat 160 neliömetrin suuruisen liikehuoneiston numero 25 hallintaan yhtiön omistaman rakennuksen liikesiiven ensimmäisessä kerroksessa. Myymälähuoneistoista oli yhtiöjärjestyksen 7 §:n mukaan maksettava vastiketta siten, että kun asuin- ja konttorihuoneistoihin sovellettiin suhdelukua 1, niin myymälähuoneistoihin sovellettiin suhdelukua 1,5.

Kysymyksessä oleva huoneisto oli yhtiöjärjestyksen vahvistamisaikaan vuonna 1960 tarkoitettu myymälähuoneistoksi. Sen muuttaminen ravintolaksi ei ollut vaikuttanut huoneiston luonteeseen liikehuoneistona. Koska osakkeenomistajilta voitiin periä vain yhtiöjärjestyksessä määrättyjä vastikemaksuja eikä huoneiston numero 25 käyttämisen ravintolana myöskään voitu katsoa loukkaavan osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta, raastuvanoikeus on katsonut, että kantajan haastehakemuksen 1 ja 2 -kohdissa esittämät vaatimukset olivat perusteettomat.

Raastuvanoikeus on todennut, että huoneistossa numero 25 oli sitä elintarvikemyymälänä käytettäessä ollut huippuimuri. Lahden Osuuskauppa oli asentanut huoneistoon ilmeisesti sitä muutettaessa ravintolaksi lämminilmakojeen. Kommandiittiyhtiö oli asentanut vuoden 1985 keväällä huoneistoon uuden huippuimurin, jonka asentamiseen kantaja ei ollut antanut suostumustaan.

Huoneiston ilmanvaihtojärjestelmien aiheuttama energiankulutus oli nyt jonkin verran suurempi kuin mitä se oli ollut huoneiston ollessa elintarvikemyymälänä. Tämä johtui asennetuista lämminilmakojeesta ja uudesta huippuimurista. Lisääntyneestä energiankulutuksesta aiheutui taloyhtiölle ylimääräisiä kustannuksia, joita ei ollut otettu huomioon yhtiöjärjestyksen mukaista vastiketta määrättäessä. Koska nämä ylimääräiset kustannukset olivat vastaajan aiheuttamat, raastuvanoikeus on katsonut, että vastaaja oli velvollinen suorittamaan kantajalle korvauksen niistä. Asian luonteen vuoksi näiden ylimääräisten kustannusten tarkkaa määrää ei voitu selvittää. Tämän vuoksi raastuvanoikeus on arvioinut mainitun lisäkustannuksen 200 markaksi kuukaudessa. Raastuvanoikeus on katsonut, että vastaaja oli velvollinen suorittamaan kantajalle tämän suuruisen kuukausikorvauksen 1.5.1985 lukien.

Näillä perusteilla raastuvanoikeus on hyläten korotetun yhtiövastikkeen suorittamista koskevan vaatimuksen velvoittanut kommandiittiyhtiön suorittamaan asunto-osakeyhtiölle korvauksena asentamansa huippuimurin vuoksi lisääntyneistä energiakustannuksista 200 markkaa kuukaudessa 1.5.1985 lukien.

Kommandiittiyhtiö on lisäksi velvoitettu suorittamaan asunto-osakeyhtiölle, ottaen huomioon, että kanne oli pääosiltaan hylätty, oikeudenkäyntikulujen osakorvaukseksi 3.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 25.9.1986 lukien.

Kouvolan hovioikeuden tuomio 6.7.1988

Lisääntyneiden energiakustannusten osalta hovioikeus on lausunut, että kommandiittiyhtiön olisi tullut hankkia asunto-osakeyhtiöistä annetun lain 11 §:n nojalla asuntoosakeyhtiön suostumus uuden huippuimurin asentamiseen ja samalla sopia lisääntyvästä energian kulutuksesta aiheutuvien kustannusten korvaamisesta. Asunto-osakeyhtiön esittämillä laskelmilla lisääntyneestä energiankulutuksesta, joka oli aiheutunut mainitun huippuimurin käytöstä, oli selvitetty lisääntyneiden energiakustannusten määräksi 120 markkaa kuukaudessa 1.5.1985 alkaen.

Tuomiolauselmassaan hovioikeus on raastuvanoikeuden päätöstä muuttaen vahvistanut, että kommandiittiyhtiön omistamiensa osakkeiden perusteella hallitsemasta kysymyksessä olevasta liikehuoneistosta nro 25 oli suoritettava kaksinkertaista yhtiövastiketta talon asuinhuoneistoihin verrattuna niin kauan kuin kommandiittiyhtiö käytti liikehuoneistoa ravintolaliikkeen harjoittamiseen.

Hovioikeus on lisäksi velvoittanut kommandiittiyhtiön suorittamaan asunto-osakeyhtiölle kaksinkertaisena vastikemaksuna huoneistosta 17.160 markkaa ajalta 1.7.1983-30.9.1986 16 prosentin korkoineen 1.4.1986 lukien.

Kommandiittiyhtiön asunto-osakeyhtiölle huippuimurin asentamisesta aiheutuneista lisääntyneistä energiakustannuksista maksettavaksi tuomitun korvauksen hovioikeus on alentanut 120 markkaan kuukaudessa 1.5.1985 lukien.

Kommandiittiyhtiön asunto-osakeyhtiölle oikeudenkäyntikuluista maksettavaksi tuomittu korvaus on korotettu 10.000 markaksi raastuvanoikeuden määräämine korkoineen ja kommandiittiyhtiö on velvoitettu korvamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 2.000 markalla 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 23.9.1988 määräyksin, ettei hovioikeuden tuomiota ollut toistaiseksi pantava täytäntöön tai sen täytäntöönpanoa jatkettava. Asunto Oy Karhukoto on antanut pyydetyn vastauksen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 12.12.1989

Perustelut

Pääasia

Ryhtyessään käyttämään puheena olevaa huoneistoa ravintolana Lahden Osuuskauppa on tosiasiallisesti sitoutunut maksamaan huoneistosta suurempaa yhtiövastiketta kuin yhtiöjärjestyksessä on määrätty. Koska yhtiöjärjestystä ei ole vastaavasti muutettu, sanotunlainen sitoumus ei velvoita osakkeiden uutta omistajaa, vaikka tämä osakkeet ostaessaan on ollut siitä tietoinen. Kommandiittiyhtiö ei myöskään ole sitoutunut yhtiöjärjestyksessä määrättyä vastiketta suuremman vastikkeen maksuun.

Oikeudenkäyntikulut

Koska raastuvanoikeus ja hovioikeus ovat eri tavoin arvioineet jutun pääasiakysymystä, kommandiittiyhtiön ei tule oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentin ensimmäisen virkkeen mukaan, sellaisena kuin se oli ennen 1.9.1988 voimaan tullutta lainmuutosta, saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan alemmissa oikeuksissa. Kohonneiden energiakustannusten osalta asia on ollut siinä määrin sekava ja epätietoinen, että kommandiittiyhtiöllä on ollut oikeudenkäyntiin perusteellista aihetta. Se ei siten ole velvollinen tältä osin korvaamaan asunto-osakeyhtiön kuluja alemmissa oikeuksissa.

Asunto-osakeyhtiö on hävitessään nyt jutun pääosin Korkeimmassa oikeudessa velvollinen korvaamaan kommandiittiyhtiön kulut täällä.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että kanne hylätään perusteettomana siltä osin kuin siinä on vaadittu liikehuoneiston nro 25 vastikemaksun korottamista ja korotusten suorittamista taannehtivasti ja kommandiittiyhtiö vapautetaan tuomiossa sille sanotulta osin asetetusta maksuvelvollisuudesta sekä velvollisuudesta suorittaa korvausta asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikuluista raastuvanoikeudessa ja hovioikeudessa. Siltä osin kuin kommandiittiyhtiö on velvoitettu suorittamaan asunto-osakeyhtiölle korvaukseksi lisääntyneistä energiakustannuksista 120 markkaa kuukaudessa 1.5.1985 lukien hovioikeuden tuomio jää pysyväksi. Asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan kommandiittiyhtiön oikeudenkäyntikulut Korkeimmassa oikeudessa 1.600 markalla.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ådahl, Mörä, Lehtonen, af Hällström ja Huopaniemi

---

[SV]

En aktieägare i ett bostadsaktiebolag var inte skyldig att för den lägenhet som var i hans besittning betala ett högre vederlag till bolaget än det som bestämts i bolagsordningen trots att hans fångesman hade gått med på det högre vederlaget och betalt det under en längre tid.

Hela rättsfallet är i FKKO-registret