Supreme Court allows price reduction for latent well water defects but rejects seller's duty to disclose known issues.

A oli myynyt B:lle asuinkiinteistön seudulta, jolla ei ollut yleistä vesijohtoa. Kiinteistön kaivon vesi oli todettu kohta kaupan jälkeen suoritetussa tutkimuksessa niin heikkolaatuiseksi, ettei se ollut vastannut niitä vaatimuksia, joita vedelle oli asuinkiinteistöllä yleensä asetettava. B:llä ei ollut ollut ennen kaupan päättämistä aihetta ryhtyä kaivon veden laatua koskeviin tutkimuksiin. B:llä oli kaupan kohteen tällaisen virheellisyyden perusteella oikeus kauppahinnan alennukseen.

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanteet Ikaalisten kihlakunnanoikeudessa

Tämän vuoksi A on vaatinut, että B velvoitettaisiin suorittamaan hänelle mainitut 16.760,80 markkaa 16 prosentin korkoineen 19.12.1984 lukien.

Tämän vuoksi B on vaatinut, että kiinteistön kauppahintaa alennettaisiin kaivoveden huonon laadun vuoksi 30.000 markalla ja että A velvoitettaisiin palauttamaan B:lle maksetusta kauppahinnasta hinnanalennusta vastaava osa 14.950 markkaa 16 prosentin korkoineen 22.1.1985 lukien.

Vastaukset

B ei ole vastustanut A:n kannetta.

A on vaatinut B:n kanteen hylkäämistä perusteettomana. A ei ollut millään tavalla taannut veden laatua kauppakirjassa eikä muutenkaan kaupasta neuvoteltaessa. Vesi oli ollut kaupantekoaikana ja A:n tilalla asuessa täysin käyttökelpoista. B oli ennen kaupan vahvistamista tarkastanut tilan perusteellisesti, jolloin hän oli voinut varmistautua myös veden laadusta. B ei ollut tehnyt huomautusta veden laadusta tuolloin eikä myöskään sinä aikana, jolloin hän oli kahden viikon ajan asunut yhtäaikaa A:n kanssa tilalla. Suoritetussa vesitutkimuksessa vettä ei ollut todettu talous- ja juomavedeksi sopimattomaksi, vaan siinä oli mainittu vain väri- ja makuhaittoja. Veden laadulla ei myöskään voinut olla vaikutusta kauppahintaan, koska myydyn omaisuuden arvo oli ylittänyt sovitun kauppahinnan.

Kihlakunnanoikeuden päätös 6.5.1985

Kaivon vesi oli ollut heikkolaatuista korkean rautapitoisuuden vuoksi jo A:n tilalla asuessa. A:n oli täytynyt olla tästä virheestä tietoinen. B oli tarkastanut tilat ennen kaupan vahvistamista, muttei hänen voitu kohtuudella katsoa kyenneen havaitsemaan veden laatua. Asianosaisten kertomukset siitä, oliko B kauppaneuvottelujen aikana nimenomaan tiedustellut veden laatua A:lta ja oliko A tällöin taannut veden laadun, olivat keskenään ristiriitaiset. Kun alueella ei ollut yleistä vesijohtoverkostoa, oli kysymys kaivoveden laadusta niin olennainen, että A:n olisi tullut omasta aloitteestaan ilmoittaa B:lle tiedossaan olleesta veden rautapitoisuudesta käsittäen, ettei B tiloja tarkastaessaan ollut voinut sitä havaita. A ei ollut näyttänyt, että hän olisi tämän tehnyt.

Virhe oli niin olennainen, että B:n tietoisuus siitä ilmeisesti olisi vaikuttanut kiinteistönkaupan lopputulokseen tai ainakin kauppahintaan. B:llä oli siten oikeus saada A:lta hinnanalennusta veden heikkolaatuisuuden vuoksi. Harkitessaan hinnanalennuksen määrää kihlakunnanoikeus on todennut, ettei vesi ollut talousvedeksi täysin käyttökelvotonta ja että B voi hakea juoma- ja talousvetensä sanotusta lähteestä. Huomioon ottaen lisäksi, että B oli 18.12.1984 mennessä maksanut sovitusta 170.000 markan kauppahinnasta pääomana 155.000 markkaa ja että vedenpuhdistuslaitteet tulisivat maksamaan lähes 11.000 markkaa, kihlakunnanoikeus on arvioinut hinnanalennuksen määräksi 12.500 markkaa.

Koska B ei ollut kiistänyt A:n kannetta, oli B:n 18.12.1984 tekemästä suorituksesta luettava viimeisen, mainitulla tavalla alennetun 67.500 markan suuruisen maksuerän suoritukseksi 63.239,20 markkaa. Näin ollen B:n suoritettavaksi jäi 4.260,80 markkaa vaadittuine korkoineen.

Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on velvoittanut B:n suorittamaan A:lle loppukauppahintana 4.260 markkaa 80 penniä 16 prosentin korkoineen 19.12.1984 lukien. Asian näin päättyessä asianosaisten oli pidettävä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Valtion varoista maksettiin N kulujen korvaukseksi ja palkkioksi yhteensä 2.815,10 markkaa, mistä määrästä B velvoitettiin korvaamaan valtiolle 1.000 markkaa. A velvoitettiin korvaamaan valtiolle sen varoista X:lle maksettu todistajanpalkkio 147 markkaa.

Turun hovioikeuden tuomio 11.4.1986

Hovioikeus, jossa A ja B olivat puolin ja toisin hakeneet muutosta, on lausunut, että kysymyksessä olevan kaivon veden rautapitoisuus oli tosin näytetty niin suureksi, että se aiheutti maku- ja värihaittoja, mikä alensi veden käyttöarvoa talous- ja juomavetenä. Jutussa esitetyn selvityksen mukaan veden laatu ei kuitenkaan poikennut siitä, mikä se yleensäkin oli paikkakunnalla. Tämän johdosta ja kun veden maku ja väri olivat seikkoja, jotka B oli voinut ennen kaupan päättämistä itse todeta, A:lla ei ollut ollut kaupan yhteydessä velvollisuutta erikseen ilmoittaa B:lle veden rautapitoisuudesta.

Sen vuoksi hovioikeus on hylännyt B:n kanteen kokonaisuudessaan ja vapauttanut A:n korvaamasta valtiolle B:n kuulustuttamalle todistajalle maksettua palkkiota 147 markkaa, mikä jäi valtion vahingoksi. B on velvoitettu suorittamaan A:lle kauppahinnasta maksamatta olevat 16.760,80 markkaa 16 prosentin korkoineen 19.12.1984 lukien. Valtion varoista on määrätty maksettavaksi N:lle palkkioksi B:n avustamisesta hovioikeudessa 900 markkaa, jotka B on velvoitettu korvaamaan valtiolle.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 25.8.1986. B on valituksessaan vaatinut hovioikeuden tuomiota muutettavaksi siten, että kauppahintaa alennettaisiin 30.000 markalla niin, että A velvoitettaisiin palauttamaan tuo rahamäärä 16 prosentin korkoineen 22.1.1985 lukien edellytyksellä, että kiinteistön kauppahinta oli kokonaisuudessaan maksettu. A on antanut häneltä pyydetyn vastauksen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

B:n ostamien tilojen talouskeskuksen kaivon vedessä on kohta kaupan päättämisen jälkeen suoritetussa tutkimuksessa todettu veden rautapitoisuuden vuoksi sameutta sekä maku- ja värihaittoja. Kaivon vesi on tämän tutkimuksen mukaan ollut niin heikkolaatuista, ettei se ole vastannut niitä vaatimuksia, joita kaivon veden asumistarkoitukseen käytettävällä kiinteistöllä yleensä on asetettava. B:llä ei ole ollut ennen kaupan päättämistä aihetta ryhtyä kaivon veden laatua koskeviin tutkimuksiin. B:llä on kaupan kohteen tällaisen virheellisyyden perusteella oikeus saada hinnanalennusta, jonka määräksi Korkein oikeus katsoo kihlakunnanoikeuden arvioimat 12.500 markkaa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan muutoin paitsi siltä osin, kuin A on vapautettu korvaamasta valtiolle. B:n kuulustuttamalle todistajalle maksettu palkkio 147 markkaa, ja asia jätetään B:n loppukauppahinnan suoritusvelvollisuuden ja valtiolle tuomitun 1.000 markan korvauksen osalta kihlakunnanoikeuden päätöksen varaan.

Maksuttomasta oikeudenkäynnistä annetun lain nojalla maksetaan valtion varoista asianajaja N:lle, kuluvaatimus hyläten, palkkioksi B:n avustamisesta täällä 800 markkaa, mistä määrästä B velvoitetaan korvaamaan valtiolle 100 markkaa. Asian laadun vuoksi muu osa palkkiosta jää valtion vahingoksi. Asian näin päättyessä on A:n pidettävä vastauskulunsa vahinkonaan.

Ratkaisuun osallistuneet: presidentti Olsson, oikeusneuvokset Nikkarinen, Riihelä, Lindholm ja Rintala

---

[SV]

A hade till B sålt en bostadsfastighet på en ort som saknade allmän vattenledning. Kort efter köpet hade det efter undersökningar framgått, att vattnet i brunnen på fastigheten var så dåligt att det inte fyllde de krav som i allmänhet kan ställas på vattnet på en bostadsfastighet. B hade inte före köpslutet haft anledning att vidta åtgärder för undersökning av brunnsvattnets kvalitet. På grund av detta fel i köpeobjektet hade han rätt till prisminskning.