Building Permit Appeal Dismissed: Closed Construction Classification and Building Length Limit
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court dismissed an appeal concerning a building permit for two multi-family houses, determining that the planned structures, joined up to a height of at least 1.5 meters above the existing terrain, must be classified as two buildings in a closed construction style, subject to the maximum permissible building length. The court reasoned that while a regulatory gap existed regarding whether this maximum length limit applies to buildings not adhering to the cantonal minimum separation distance, the logical requirement would be to apply it; however, due to past approvals granted with reduced separation distances that could become illegal under strict interpretation, the court adopted a cautious approach, concluding that closed construction, which triggers the length limit, should be presumed if the separation distance falls below a certain threshold (suggested as 3.5 meters) when the municipality has not explicitly regulated this aggregation based on separation distance standards for hygienic and fire safety reasons.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung | Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern: maximal zulässige Gebäudelänge bei geschlossener Bauweise und bei Gebäuden, die den kantonalen Mindestgebäudeabstand nicht einhalten. Die beiden geplanten Gebäude müssen wegen ihres oberirdisch bis zu einer Höhe von mindestens 1,5 m über dem gewachsenen Terrain seitlichen Zusammenbaus als zwei in geschlossener Bauweise errichtete Gebäude qualifiziert werden. Vorliegend ist das Zusammenbauen nur bis zur maximal zulässigen Gebäudelänge gestattet (E. 3.2). Die Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudelänge von 30 m um 5,5 m ist erheblich und lässt sich nicht ohne besondere Schwierigkeiten beheben (E. 3.3). Mit Bezug auf die Frage, ob zwei Gebäude, welche den kantonalen Mindestgebäudeabstand von 7 m unterschreiten, die maximal zulässige Gebäudelänge einhalten müssen, besteht eine (echte) Regelungslücke. Rechtslogischerweise müsste die Frage bejaht werden. Die Tatsache, dass in den letzten Jahren viele Gebäude gestützt auf § 270 Abs. 3 PBG mit reduziertem Gebäudeabstand realisiert wurden, die sich bei einer derartigen Rechtsprechung - wegen der Überschreitung der Gebäudelänge - als rechtswidrig erweisen könnten, zwingt indessen zur Zurückhaltung. Bestimmt die kommunale Bau- und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 ABauV mit Bezug auf die Berechnung des Mehrlängenzuschlags eine Zusammenrechnung der Fassadenlänge, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass unterschreitet, kann davon ausgegangen werden, dass der (kommunale) Gesetzgeber das gleiche Mass für die Zusammenrechnung von Gebäuden bei Ermittlung der Gebäudelänge bestimmt hätte. Hat die Gemeinde von der ihr nach § 27 Abs. 2 ABauV zustehenden Befugnis keinen Gebrauch gemacht, so ist hinsichtlich der Ermittlung der Gebäudelänge von einer geschlossenen Bauweise wohl dann auszugehen, wenn der Abstand zweier Gebäude den aus Gründen einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse (vgl. § 270 Abs. 3 PBG) verlangten Abstand oder ein bestimmtes Mass - naheliegend wäre bei der gebotenen zurückhaltenden Rechtsprechung ein Abstand von 3,5 m - unterschreitet (E. 3.4). Abweisung.
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KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertCited in the reasoning regarding the calculation of the excess length surcharge when the building distance falls below a certain measure.
Cited as a legal norm in the case, related to construction regulations.
Cited as a legal norm in the case, related to construction regulations.
Cited as a legal norm in the case, related to construction regulations.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2009.00659
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2009.00659 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 16.06.2010 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern: maximal zulässige Gebäudelänge bei geschlossener Bauweise und bei Gebäuden, die den kantonalen Mindestgebäudeabstand nicht einhalten. Die beiden geplanten Gebäude müssen wegen ihres oberirdisch bis zu einer Höhe von mindestens 1,5 m über dem gewachsenen Terrain seitlichen Zusammenbaus als zwei in geschlossener Bauweise errichtete Gebäude qualifiziert werden.
Vorliegend ist das Zusammenbauen nur bis zur maximal zulässigen Gebäudelänge gestattet (E. 3.2). Die Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudelänge von 30 m um 5,5 m ist erheblich und lässt sich nicht ohne besondere Schwierigkeiten beheben (E. 3.3). Mit Bezug auf die Frage, ob zwei Gebäude, welche den kantonalen Mindestgebäudeabstand von 7 m unterschreiten, die maximal zulässige Gebäudelänge einhalten müssen, besteht eine (echte) Regelungslücke. Rechtslogischerweise müsste die Frage bejaht werden. Die Tatsache, dass in den letzten Jahren viele Gebäude gestützt auf § 270 Abs. 3 PBG mit reduziertem Gebäudeabstand realisiert wurden, die sich bei einer derartigen Rechtsprechung - wegen der Überschreitung der Gebäudelänge - als rechtswidrig erweisen könnten, zwingt indessen zur Zurückhaltung.
Bestimmt die kommunale Bau- und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 ABauV mit Bezug auf die Berechnung des Mehrlängenzuschlags eine Zusammenrechnung der Fassadenlänge, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass unterschreitet, kann davon ausgegangen werden, dass der (kommunale) Gesetzgeber das gleiche Mass für die Zusammenrechnung von Gebäuden bei Ermittlung der Gebäudelänge bestimmt hätte. Hat die Gemeinde von der ihr nach § 27 Abs. 2 ABauV zustehenden Befugnis keinen Gebrauch gemacht, so ist hinsichtlich der Ermittlung der Gebäudelänge von einer geschlossenen Bauweise wohl dann auszugehen, wenn der Abstand zweier Gebäude den aus Gründen einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse (vgl. § 270 Abs. 3 PBG) verlangten Abstand oder ein bestimmtes Mass - naheliegend wäre bei der gebotenen zurückhaltenden Rechtsprechung ein Abstand von 3,5 m - unterschreitet (E. 3.4).
Abweisung. · --- · Stichworte: · BANKETTE ERMESSENSSPIELRAUM ERSCHLIESSUNG ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÜHRUNG, FINANZIERUNG) GEBÄUDEABSTAND GEBÄUDELÄNGE GESCHLOSSENE BAUWEISE KEHRMÖGLICHKEIT KEHRPLATZ NÄHERBAURECHT NEBENBESTIMMUNG VEREINIGUNG VON VERFAHREN WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÄNDE ETC.) · Rechtsnormen: · § 27 Abs. II ABauV § 237 PBG § 286 PBG § 321 Abs. I PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2