Easement Height Deviation and Proportionality of Abatement
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe dispute concerned a building permit deviation where an access ramp to an underground garage exceeded the height specified in a neighboring property agreement regarding a right-of-way easement. The court reasoned that the interpretation of the easement agreement must adhere to the contractual principle of good faith, meaning the neighbor granting the right reasonably expected the ramp height to match the explicit measurement of 2.25 meters shown on the construction plan, thus precluding an uncommunicated 75 cm increase in the wall height. Despite the resulting encroachment being contrary to the agreement, the court found the deviation minor and determined that ordering the removal of the protrusion would be disproportionate, especially considering subsequent plans to connect the garage to the neighboring property, and therefore dismissed the appeal.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung | Gestaltung des Einfahrtsbereichs einer Unterniveaugarage: Näherbaurechtsvereinbarung; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Der Inhalt einer Näherbaurechtsvereinbarung ist nach dem obligationenrechtlichen Vertrauensprinzip zu ermitteln. Demgemäss ist die Willensäusserung einer Partei so zu verstehen, wie sie ein vernünftiger und korrekter Empfänger nach den gesamten Umständen verstehen durfte und musste (E. 2.2). Die Höhe der Rampe ist im Schnittplan mit maximal 2,25 m ausdrücklich vermasst. Es ist daher davon auszugehen, dass der das Näherbaurecht einräumende Nachbar annahm, die überdachte Rampe würde diese im Plan angegebene Höhe aufweisen. Da die Höhe der Rampendecke im Plan vermasst ist, konnte und musste der Nachbar nicht mit einer Mehrhöhe der Rampenwand von 75 cm rechnen (E. 3.2). Der strittige Überzug ist zwar als von der Näherbaurechtsvereinbarung abweichend zu qualifizieren. Dennoch ist festzustellen, dass der durch die Abweichung resultierende Eingriff in die nachbarlichen Interessen relativ geringfügig ist. Zudem erweist sich ein Abriss des Überzugs auch aufgrund der besonderen Umstände der späteren Öffnung der Rampenwand zugunsten eines Anschlusses der Unterniveaugarage auf dem Nachbargrundstück als nicht verhältnismässig und hat somit zu unterbleiben. Abweisung.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
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KI-generiertCited as one of the provisions relevant to the interpretation of the agreement, which forms the basis of the dispute over the building permit.
Cited as one of the provisions relevant to the interpretation of the agreement, which forms the basis of the dispute over the building permit.
Cited in relation to the final order dismissing the appeal, based on the assessment of proportionality of the intervention.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2008.00427
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2008.00427 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 17.06.2009 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 26.04.2010 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Gestaltung des Einfahrtsbereichs einer Unterniveaugarage: Näherbaurechtsvereinbarung;
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Der Inhalt einer Näherbaurechtsvereinbarung ist nach dem obligationenrechtlichen Vertrauensprinzip zu ermitteln. Demgemäss ist die Willensäusserung einer Partei so zu verstehen, wie sie ein vernünftiger und korrekter Empfänger nach den gesamten Umständen verstehen durfte und musste (E. 2.2). Die Höhe der Rampe ist im Schnittplan mit maximal 2,25 m ausdrücklich vermasst. Es ist daher davon auszugehen, dass der das Näherbaurecht einräumende Nachbar annahm, die überdachte Rampe würde diese im Plan angegebene Höhe aufweisen.
Da die Höhe der Rampendecke im Plan vermasst ist, konnte und musste der Nachbar nicht mit einer Mehrhöhe der Rampenwand von 75 cm rechnen (E. 3.2). Der strittige Überzug ist zwar als von der Näherbaurechtsvereinbarung abweichend zu qualifizieren. Dennoch ist festzustellen, dass der durch die Abweichung resultierende Eingriff in die nachbarlichen Interessen relativ geringfügig ist. Zudem erweist sich ein Abriss des Überzugs auch aufgrund der besonderen Umstände der späteren Öffnung der Rampenwand zugunsten eines Anschlusses der Unterniveaugarage auf dem Nachbargrundstück als nicht verhältnismässig und hat somit zu unterbleiben.
Abweisung. · --- · Stichworte: · AUSLEGUNG BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN NÄHERBAURECHT RAMPE UNTERNIVEAUGARAGE VERHÄLTNISMÄSSIGKEIT VERTRAUENSPRINZIP WIEDERHERSTELLUNG · Rechtsnormen: · Art. 5 lit. l BVV 3 Art. 6 OR Art. 18 Abs. I OR § 218 Abs. II PBG § 270 Abs. III PBG § 341 PBG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3