Building Permit Appeal Over Length Violation on Concession Land
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe administrative court reviewed a building permit appeal concerning an addition of living space and a garden hall to a single-family house on concession land, finding the application unlawful because it exceeded the absolute maximum building length of 20 meters stipulated by guidelines, with the municipality's justification regarding the property's "relatively remote lakeside location" being invalid as exceptions are only allowed for distances over 30 meters. Furthermore, the court rejected the calculation method that allowed the transfer of lake frontage length from an adjacent property in the recreational (non-building) zone to the building zone, reasoning that such a transfer inappropriately extends building potential from a conservation area into a designated building area, which contravenes the purpose of the non-building zone restrictions intended to protect the landscape and townscape.
Legislator-Regeste
AmtlichBaubewilligung | Anbau eines Wohnraums und einer Gartenhalle an ein Einfamilienhaus auf Konzessionsland Unzulässige Überschreitung der absoluten Gesamtgebäudelänge: Die Überschreitung der gemäss Richtlinie I Ziff. 1 (betreffend Konzessionsverordnung) absolut auf 20 m beschränkten Gesamtlänge hat die Baudirektion mit der "relativ uferfernen Lage der Villa" begründet. Nachdem die Richtlinie ausdrücklich festhält, dass Erleichterungen erst bei einem Gewässerabstand von mehr als 30 m gewährt werden, ist diese Begründung für ein Abweichen von der auf 20 m beschränkten Länge unhaltbar (E. 5.2.1). Unzulässige Übertragung von Seeanstosslänge: Es ist mit der Zielsetzung der in den Richtlinien festgehaltenen Baubeschränkungen nicht zu vereinbaren, dass aufgrund der Berücksichtigung der Anstosslänge in einer Nichtbauzone, wie sie die Erholungszone grundsätzlich darstellt, zusätzliche Baumöglichkeiten in der angrenzenden Bauzone geschaffen werden. Die Seeanstosslänge, welche höchstens zur Hälfte als Mass der Gebäudelänge genutzt werden kann, definiert - wie die Ausnützung - die zulässige bauliche Grundstücksnutzung. Wenn die Seeanstosslänge in der Erholungszone mitgerechnet werden darf, stellt dies eine Übertragung einer baulichen Nutzungsmöglichkeit von einer Nichtbauzone in eine Bauzone dar, was direkt dem Zweck der Nichtbauzone widerspricht. Auch die Übertragung von Ausnützung ist nur innerhalb der (nämlichen) Bauzone zulässig und Ausnützungsübertragungen über eine Zonengrenze hinweg sind nur im Rahmen von Arealüberbauungen möglich. Solche Beschränkungen sollen einer aus Gründen des Landschafts- und Ortsbildschutzes unerwünschten Konzentration von Baukörpern entgegenwirken, weshalb sie in analoger Weise auf die hier zu entscheidende Frage angewandt werden können. Die vorgesehene Übertragung von Anstosslänge vom in der Erholungszone gelegenen Nachbargrundstück auf die Bauparzelle erweist sich auch aus dieser Sicht als unzulässig (E. 5.2.2). Gutheissung
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KI-generiertThis provision is cited in the 'Rechtsnormen' section, suggesting it forms the basis for the decision concerning construction on concession land, as discussed in the case's reasoning (E. 5.2.1 mentions Richtlinie I Ziff. 1 concerning the Konzessionsverordnung).
This provision is cited in the 'Rechtsnormen' section and is relevant to the application of the concession ordinance.
This provision is cited in the 'Rechtsnormen' section, related to planning law principles.
This provision is cited in the 'Rechtsnormen' section, related to planning law principles.
This provision is cited in the 'Rechtsnormen' section.
This provision is cited in the 'Rechtsnormen' section.
This provision is cited in the 'Rechtsnormen' section, relating to the building zone ordinance of Kilchberg, which forms the subject of the dispute regarding building length and use of lake frontage.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2006.00327
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2006.00327 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 06.12.2006 · Spruchkörper: · 1. Abteilung/1. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht · Betreff: · Baubewilligung · Anbau eines Wohnraums und einer Gartenhalle an ein Einfamilienhaus auf Konzessionsland Unzulässige Überschreitung der absoluten Gesamtgebäudelänge: Die Überschreitung der gemäss Richtlinie I Ziff. 1 (betreffend Konzessionsverordnung) absolut auf 20 m beschränkten Gesamtlänge hat die Baudirektion mit der "relativ uferfernen Lage der Villa" begründet.
Nachdem die Richtlinie ausdrücklich festhält, dass Erleichterungen erst bei einem Gewässerabstand von mehr als 30 m gewährt werden, ist diese Begründung für ein Abweichen von der auf 20 m beschränkten Länge unhaltbar (E. 5.2.1). Unzulässige Übertragung von Seeanstosslänge: Es ist mit der Zielsetzung der in den Richtlinien festgehaltenen Baubeschränkungen nicht zu vereinbaren, dass aufgrund der Berücksichtigung der Anstosslänge in einer Nichtbauzone, wie sie die Erholungszone grundsätzlich darstellt, zusätzliche Baumöglichkeiten in der angrenzenden Bauzone geschaffen werden.
Die Seeanstosslänge, welche höchstens zur Hälfte als Mass der Gebäudelänge genutzt werden kann, definiert - wie die Ausnützung - die zulässige bauliche Grundstücksnutzung. Wenn die Seeanstosslänge in der Erholungszone mitgerechnet werden darf, stellt dies eine Übertragung einer baulichen Nutzungsmöglichkeit von einer Nichtbauzone in eine Bauzone dar, was direkt dem Zweck der Nichtbauzone widerspricht. Auch die Übertragung von Ausnützung ist nur innerhalb der (nämlichen) Bauzone zulässig und Ausnützungsübertragungen über eine Zonengrenze hinweg sind nur im Rahmen von Arealüberbauungen möglich.
Solche Beschränkungen sollen einer aus Gründen des Landschafts- und Ortsbildschutzes unerwünschten Konzentration von Baukörpern entgegenwirken, weshalb sie in analoger Weise auf die hier zu entscheidende Frage angewandt werden können. Die vorgesehene Übertragung von Anstosslänge vom in der Erholungszone gelegenen Nachbargrundstück auf die Bauparzelle erweist sich auch aus dieser Sicht als unzulässig (E. 5.2.2). Gutheissung · --- · Stichworte: · AUSNÜTZUNGSÜBERTRAGUNG BAURECHTSWIDRIGKEIT BAUZONE ERHOLUNGSZONE GEBÄUDEHÖHE KONZESSIONSLAND NEUBAUÄHNLICH SEEANSTOSSLÄNGE ÜBERGESCHOSSIGKEIT ÜBERTRAGUNG UMGESTALTUNG ZWEITER SCHRIFTENWECHSEL · Rechtsnormen:
· Art./§ 2.1 BZO Kilchberg Art./§ 25 KonzessionsV Art./§ 27 KonzessionsV § 259 Abs. I PBG § 357 Abs. I PBG § 58 VRG § 2 WasserwirtschaftsG · Publikationen: · BEZ 2007 Nr. 3 RB 2006 Nr. 75 · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2