Property Manager Challenge to Retroactive Water Fee Demand Based on Invoices
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertA property manager challenged a retroactive demand for water and sewage fees based on previously unrecorded water consumption, arguing that invoices showing meter readings without reservation created a legitimate expectation of reliance on those amounts. The court reasoned that the relationship between the utility provider and the user falls under public law, and the invoices did not constitute legally binding administrative decisions capable of acquiring legal finality, thus they were not definitive pronouncements upon which reliance could be firmly based. While invoices can generally establish a basis for reliance, the court found that the long-standing mutual assumption of an incorrect factual situation, rather than a change in facts after the alleged reliance, was the core issue, and although the manager did not cause the faulty installation, as a professional manager, they should have recognized the unrealistically low consumption figures, leading to the decision that the unrecorded consumption must be estimated retrospectively, with the estimation method being upheld subject to a consideration of higher vacancy rates in the relevant years.
Legislator-Regeste
AmtlichWasser- und Abwassergebühren | Vereinbarkeit einer Gebührennachforderung für ursprünglich nicht erfasste Wasserbezüge mit dem Grundsatz des Vertrauensschutzes Das Verhältnis zwischen Versorgungsbetrieb und Bezügerin untersteht vorliegend dem öffentlichen Recht (E. 1b). Nicht mehr Streitgegenstand ist der Wasserverbrauch der Jahre 1989-1994 (E. 1d). Die Rechnungen der Beschwerdegegnerin stellten keine Verfügungen dar, die in Rechtskraft erwachsen konnten (E. 2b). Rechnungen können grundsätzlich Vertrauensgrundlagen darstellen (E. 2c aa). Die Angabe der abgelesenen Zähler stellt keinen Vorbehalt bezüglich nicht erfasster Wasserbezüge dar (E. 2c bb). Der massgebende Sachverhalt hat sich vor der allfälligen Vertrauenbetätigung der Beschwerdeführerin nicht geändert. Vielmehr sind die Parteien lange Zeit übereinstimmend von einem falschen Sachverhalt ausgegangen (E. 2c cc). Der Beschwerdeführerin kann nicht unterstellt werden, sie habe die fehlerhafte Installation veranlasst oder gekannt. Hingegen hätte sie als professionelle Liegenschaftenverwalterin bemerken müssen, dass die ursprünglich erfassten und fakturierten Wasserverbrauchshöhen unrealistisch tief waren (E. 2c dd). Der nicht erfasste Verbrauch ist nachträglich zu schätzen (E. 3a). Die Verbrauchsschätzungen der Beschwerdegegnerin anhand der nachträglichen Messungen sind nicht zu korrigieren (E. 3b, c). Ein höherer Leerwohnungsbestand in den fraglichen Jahren ist bei der Schätzung zu berücksichtigen (E. 3d). Entsprechende Verbrauchsminderungen werden dadurch kompensiert, dass die Schätzung der Beschwerdegegnerin den höheren (Kalt-)Wasserverbrauch dieser Jahre nicht berücksichtigt (E. 3e). Die Beschwerdeführerin kann der -gegnerin nicht entgegenhalten, sie habe einen Teil des nicht erfassten Wasserverbrauchs an eine Dritte weitergeleitet (E. 3f).
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Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: VB.2000.00325
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · VB.2000.00325 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 21.12.2000 · Spruchkörper: · 3. Abteilung/3. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 20.06.2001 abgewiesen. · Rechtsgebiet: · Abgaberecht ohne Steuern · Betreff: · Wasser- und Abwassergebühren · Vereinbarkeit einer Gebührennachforderung für ursprünglich nicht erfasste Wasserbezüge mit dem Grundsatz des Vertrauensschutzes Das Verhältnis zwischen Versorgungsbetrieb und Bezügerin untersteht vorliegend dem öffentlichen Recht (E. 1b).
Nicht mehr Streitgegenstand ist der Wasserverbrauch der Jahre 1989-1994 (E. 1d). Die Rechnungen der Beschwerdegegnerin stellten keine Verfügungen dar, die in Rechtskraft erwachsen konnten (E. 2b). Rechnungen können grundsätzlich Vertrauensgrundlagen darstellen (E. 2c aa). Die Angabe der abgelesenen Zähler stellt keinen Vorbehalt bezüglich nicht erfasster Wasserbezüge dar (E. 2c bb). Der massgebende Sachverhalt hat sich vor der allfälligen Vertrauenbetätigung der Beschwerdeführerin nicht geändert. Vielmehr sind die Parteien lange Zeit übereinstimmend von einem falschen Sachverhalt ausgegangen (E. 2c cc).
Der Beschwerdeführerin kann nicht unterstellt werden, sie habe die fehlerhafte Installation veranlasst oder gekannt. Hingegen hätte sie als professionelle Liegenschaftenverwalterin bemerken müssen, dass die ursprünglich erfassten und fakturierten Wasserverbrauchshöhen unrealistisch tief waren (E. 2c dd). Der nicht erfasste Verbrauch ist nachträglich zu schätzen (E. 3a). Die Verbrauchsschätzungen der Beschwerdegegnerin anhand der nachträglichen Messungen sind nicht zu korrigieren (E. 3b, c). Ein höherer Leerwohnungsbestand in den fraglichen Jahren ist bei der Schätzung zu berücksichtigen (E. 3d).
Entsprechende Verbrauchsminderungen werden dadurch kompensiert, dass die Schätzung der Beschwerdegegnerin den höheren (Kalt-)Wasserverbrauch dieser Jahre nicht berücksichtigt (E. 3e). Die Beschwerdeführerin kann der -gegnerin nicht entgegenhalten, sie habe einen Teil des nicht erfassten Wasserverbrauchs an eine Dritte weitergeleitet (E. 3f). · --- · Stichworte: · BGE GEBÜHREN GUTER GLAUBE RECHNUNG SACHVERHALTSÄNDERUNG SCHÄTZUNG TREU UND GLAUBEN VERFÜGUNG VERTRAUENSGRUNDLAGE VERTRAUENSSCHUTZ VORBEHALT WASSERBEZUG WASSERGEBÜHR · Rechtsnormen:
· Art. 9 BV § 1 VRG Art. 3 ZGB · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3