Tax Valuation of Hotel Shares: Expert Report Insufficiently Reasoned
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe case concerns a dispute over the asset valuation of shares in a hotel operation for state and municipal tax purposes for the years 2009 and 2010, where the valuation was to be determined using the practitioner method, focusing specifically on the substance value derived from the hotel property's market value. The court found the expert report insufficiently reasoned because the discount/capitalization rate used to determine the property's value through an earnings-based method (DCF) was not adequately justified, despite its significant leverage on the final valuation, and the report included non-attributable income and improperly allocated expenses. Consequently, the matter was remanded to the lower court for reassessment, also raising a question about the overall suitability of the practitioner method when combined with two valuation techniques.
Legislator-Regeste
AmtlichStaats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010 (2. Rechtsgang) | [Streitgegenstand ist der Vermögenssteuerwert der Aktien eines Hotelbetriebes. Unbestritten ist, dass der Unternehmenswert anhand der Praktikermethode ermittelt werden soll. Umstritten ist der Substanzwert der Unternehmung und im speziellen die Frage, wie hoch der Verkehrswert der Hotelliegenschaft zu veranschlagen ist.] Der Gutachter hat den Verkehrswert der Hotelliegenschaft anhand einer ertragswertbasierten Methode (DCF-Methode) ermittelt. Bei dieser Methode fliesst der Wert der Hotelliegenschaft vor allem über den Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz in den Substanzwert ein. Die Hotelliegenschaft weist unbestritten einen ausserordentlich hohen Wert auf. Der vom Gutachter festgellte Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz ist erklärungsbedürftig. Ein tieferer Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz würde mit starker Hebelwirkung einen höheren Verkehrswert der Hotelliegenschaft bewirken. Angesichts der Bedeutung dieser Werte für das Resultat des Gutachtens, erweist sich das Gutachten diesbezüglich als nicht hinreichend begründet (E. 3.2.1.1). Im Gutachten sind Erträge enthalten, welche nicht auf der bewerteten Hotelliegenschaft stattfinden und ausgeklammert werden müssten (E. 3.2.1.2). Auch stehen den Erträgen Aufwendungen gegenüber, die sich nicht exakt zuordnen lassen (E. 3.2.1.3). Das Gutachten erweist sich damit als nicht genügend begründet und unklar, weshalb die Sache zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (E. 3.2.2). Vorliegend geht es in erster Linie um den Wert der Aktien des Unternehmens. Es stellt sich auch aufgrund der durch die Kombination von zwei Bewertungsmethoden entstehenden Problemen die Frage, ob die gewählte Praktikermethode zielführend ist (E. 3.2.2). Teilweise Gutheissung und Rückweisung zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertThis provision is cited in the dispositive section to determine the costs.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2018.00132
--- · --- · --- · --- · --- · [Standard Suche](/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm) · [Erweiterte Suche](/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm) · [Hilfe](/findinfo/help/index.htm)
Druckansicht
--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · SB.2018.00132 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 11.03.2020 · Spruchkörper: · 2. Abteilung/2. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Steuerrecht · Betreff: · Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010 (2. Rechtsgang) · [Streitgegenstand ist der Vermögenssteuerwert der Aktien eines Hotelbetriebes. Unbestritten ist, dass der Unternehmenswert anhand der Praktikermethode ermittelt werden soll. Umstritten ist der Substanzwert der Unternehmung und im speziellen die Frage, wie hoch der Verkehrswert der Hotelliegenschaft zu veranschlagen ist.]
Der Gutachter hat den Verkehrswert der Hotelliegenschaft anhand einer ertragswertbasierten Methode (DCF-Methode) ermittelt. Bei dieser Methode fliesst der Wert der Hotelliegenschaft vor allem über den Diskontierungs- und Kapitalisierungssatz in den Substanzwert ein. Die Hotelliegenschaft weist unbestritten einen ausserordentlich hohen Wert auf. Der vom Gutachter festgellte Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz ist erklärungsbedürftig. Ein tieferer Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungssatz würde mit starker Hebelwirkung einen höheren Verkehrswert der Hotelliegenschaft bewirken. Angesichts der Bedeutung dieser Werte für das Resultat des Gutachtens, erweist sich das Gutachten diesbezüglich als nicht hinreichend begründet (E. 3.2.1.1).
Im Gutachten sind Erträge enthalten, welche nicht auf der bewerteten Hotelliegenschaft stattfinden und ausgeklammert werden müssten (E. 3.2.1.2). Auch stehen den Erträgen Aufwendungen gegenüber, die sich nicht exakt zuordnen lassen (E. 3.2.1.3).
Das Gutachten erweist sich damit als nicht genügend begründet und unklar, weshalb die Sache zur erneuten Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (E. 3.2.2).
Vorliegend geht es in erster Linie um den Wert der Aktien des Unternehmens. Es stellt sich auch aufgrund der durch die Kombination von zwei Bewertungsmethoden entstehenden Problemen die Frage, ob die gewählte Praktikermethode zielführend ist (E. 3.2.2). Teilweise Gutheissung und Rückweisung zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz. · --- · Stichworte: · GUTACHTEN SUBSTANZWERT · Rechtsnormen: · - keine - · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2