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SB.2018.00009 • VG ZH SB.2018.00009 KI-generiert

Taxpayer Deductibility of Demolished Structure Costs Against Capital Gains on New Construction

Geschäftsnummer SB.2018.00009
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Entscheiddatum
Ausgang Abgewiesen (Dismissed)
Kostenauflage zulasten Beschwerdeführer/in
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Legislator-Zusammenfassung

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The taxpayer acquired undeveloped land, built and lived in a single-family home, later demolished it, and built multiple new residential properties which were then sold, seeking to deduct the construction costs of the demolished home from the taxable gain on the new properties. The court ruled against the deduction, reasoning that the purpose of the capital gains tax is to tax the unearned appreciation of the land value, excluding value added by the owner's investment; since the prior structure's value creation was nullified by its demolition before the sale, those construction and demolition costs did not result in a lasting improvement reflected in the sale price and thus could not be considered allowable investment costs under the congruence principle, nor could they have been deducted for income tax purposes as they preceded the taxpayer's involvement in property dealing.

Legislator-Regeste

Amtlich

Grundstückgewinnsteuer | Nichtberücksichtigung der Erstellungskosten eines abgebrochenen Objekts bei der Grundstückgewinnsteuer. [Der Pflichtige erwarb 1994 Bauland und erstellte darauf zunächst ein (zeitweise selbstbewohntes) Einfamilienhaus. 2012 wurde das Einfamilienhaus abgerissen und durch mehrere Reiheneinfamilienhäuser sowie ein Mehrfamilienhaus ersetzt. Der Pflichtige will sich die Erstellungskosten für das abgerissene Einfamilienhaus bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer anteilmässig an die Anlagekosten der neu gebauten und parzellierten Reiheneinfamilienhäuser anrechnen lassen.] Mit der Grundstückgewinnsteuer soll der "unverdiente" Wertzuwachs eines Grundstücks steuerlich abgeschöpft werden, unter Ausschluss des durch Investitionen des Veräusserers geschaffenen Mehrwerts. Ist ein vom Veräusserer geschaffener Mehrwert jedoch vor der Veräusserung des Grundstücks durch einen Abbruch wieder vernichtet worden, spiegelt er sich nicht in der Kaufpreisgestaltung wider und kann nach dem Kongruenzprinzip nicht als Anlagekosten berücksichtigt werden. Vorliegend haben sowohl die Anlagekosten als auch die Abbruchkosten für das abgerissene Einfamilienhaus dem Pflichtigen Kosten verursacht, jedoch zu keiner dauerhaften Verbesserung des ursprünglichen (unüberbauten) Grundstücks geführt, weshalb sie auch nicht als Anlagekosten bei der Berechnung des Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind. Da die vom Pflichtigen zunächst selbstbewohnte Liegenschaft erst 2011 in dessen Geschäftsvermögen überführt wurde, stehen die Aufwendungen für die Errichtung des (später abgerissenen) Einfamilienhauses in keinem Zusammenhang mit dessen (späteren) Tätigkeit als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler und hätten – auch unter Herrschaft des dualistischen Systems – nicht einkommens- oder gewinnsteuermindernd in Abzug gebracht werden können. Damit sind sie auch bei der Grundstückgewinnsteuer nicht abzugsfähig. Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen. Abweisung der Beschwerde.

Schlagwörter

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Kapitalgewinnsteuer steuerliche Abzüge Baukosten Kapitalkosten Grundstückspreis Belange der Mehrwertsteuer

Zitierte Gesetzesbestimmungen

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§ 221 Abs. II StG
This provision, cited in the legal norms section, underlies the court's decision regarding the non-deductibility of costs associated with the demolished building for capital gains tax purposes.
§ 221 Abs. I lit. a StG
This provision, cited in the legal norms section, is relevant to the tax law framework concerning capital gains tax.
§ 219 Abs. I StG
This provision, cited in the legal norms section, is relevant to the tax law framework concerning capital gains tax.
§ 216 Abs. I StG
This provision, cited in the legal norms section, is relevant to the tax law framework concerning capital gains tax.
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GR.2010.6
Taxation of Capital Gains from Condominium Sales After Demolition
2010
Taxation of Capital Gains from Condominium Sales After Demolition
SB.2000.00037
Capital Gains Tax Deduction for Construction Costs with Owner Participation

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

KI-generiert
§ 221 Abs. II StG

This provision, cited in the legal norms section, underlies the court's decision regarding the non-deductibility of costs associated with the demolished building for capital gains tax purposes.

§ 221 Abs. I lit. a StG

This provision, cited in the legal norms section, is relevant to the tax law framework concerning capital gains tax.

§ 219 Abs. I StG

This provision, cited in the legal norms section, is relevant to the tax law framework concerning capital gains tax.

§ 216 Abs. I StG

This provision, cited in the legal norms section, is relevant to the tax law framework concerning capital gains tax.

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Volltext

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2018.00009

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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · SB.2018.00009 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 09.05.2018 · Spruchkörper: · 2. Abteilung/2. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Steuerrecht · Betreff: · Grundstückgewinnsteuer · Nichtberücksichtigung der Erstellungskosten eines abgebrochenen Objekts bei der Grundstückgewinnsteuer. [Der Pflichtige erwarb 1994 Bauland und erstellte darauf zunächst ein (zeitweise selbstbewohntes) Einfamilienhaus. 2012 wurde das Einfamilienhaus abgerissen und durch mehrere Reiheneinfamilienhäuser sowie ein Mehrfamilienhaus ersetzt.

Der Pflichtige will sich die Erstellungskosten für das abgerissene Einfamilienhaus bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer anteilmässig an die Anlagekosten der neu gebauten und parzellierten Reiheneinfamilienhäuser anrechnen lassen.] Mit der Grundstückgewinnsteuer soll der "unverdiente" Wertzuwachs eines Grundstücks steuerlich abgeschöpft werden, unter Ausschluss des durch Investitionen des Veräusserers geschaffenen Mehrwerts. Ist ein vom Veräusserer geschaffener Mehrwert jedoch vor der Veräusserung des Grundstücks durch einen Abbruch wieder vernichtet worden, spiegelt er sich nicht in der Kaufpreisgestaltung wider und kann nach dem Kongruenzprinzip nicht als Anlagekosten berücksichtigt werden.

Vorliegend haben sowohl die Anlagekosten als auch die Abbruchkosten für das abgerissene Einfamilienhaus dem Pflichtigen Kosten verursacht, jedoch zu keiner dauerhaften Verbesserung des ursprünglichen (unüberbauten) Grundstücks geführt, weshalb sie auch nicht als Anlagekosten bei der Berechnung des Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind. Da die vom Pflichtigen zunächst selbstbewohnte Liegenschaft erst 2011 in dessen Geschäftsvermögen überführt wurde, stehen die Aufwendungen für die Errichtung des (später abgerissenen) Einfamilienhauses in keinem Zusammenhang mit dessen (späteren) Tätigkeit als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler und hätten – auch unter Herrschaft des dualistischen Systems – nicht einkommens- oder gewinnsteuermindernd in Abzug gebracht werden können.

Damit sind sie auch bei der Grundstückgewinnsteuer nicht abzugsfähig. Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen. Abweisung der Beschwerde. · --- · Stichworte: · ABBRUCH ABBRUCHKOSTEN ABBRUCHOBJEKT ANLAGEKOSTEN GEWERBSMÄSSIGKEIT GRUNDSTÜCKGEWINN GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER KONGRUENZPRINZIP LIEGENSCHAFTENHANDEL LIEGENSCHAFTENHÄNDLER NEUBAU WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN WERTZUWACHSGEWINN · Rechtsnormen: · § 216 Abs. I StG § 219 Abs. I StG § 221 Abs. I lit. a StG § 221 Abs. II StG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3