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SB.2016.00109 • VG ZH SB.2016.00109 KI-generiert

Taxpayers' Property Sales Deemed Commercial Real Estate Trading

Geschäftsnummer SB.2016.00109
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Entscheiddatum
Ausgang Abgewiesen (Dismissed)
Kostenauflage zulasten Beschwerdeführer/in
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Legislator-Zusammenfassung

KI-generiert

The court addressed whether property sales conducted by the taxpayers in a specific year constituted commercial real estate trading or private asset management. The taxpayers claimed they purchased properties for personal residence or their daughter's business and residential use, subsequently selling them due to better opportunities or changed needs. The court ruled that for a trading business to exist, it's not just about the primary activity but also about profit-oriented engagement with properties beyond mere asset management, evidenced by activities like renovations, subdivisions, or new constructions before resale. The court found the taxpayers' stated acquisition motives lacked credibility and were not decisive, as the objective facts of the transactions were paramount. Evidence supporting commercial trading included the taxpayer's involvement in numerous other property transactions, the transactions' potential to generate business for a controlled company, systematic renovations to maximize sale prices or operational capacity, and the level of external financing for non-primary residences. The court dismissed the appeal, concluding that the transactions qualified as commercial real estate trading.

Legislator-Regeste

Amtlich

Direkte Bundessteuer 2009 | Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel. [Es ist strittig, ob die von den Pflichtigen 2009 durchgeführten Liegenschaftenverkäufe als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder als private Vermögensverwaltung qualifizieren. Die Pflichtigen machen diesbezüglich geltend, die Liegenschaften jeweils als Alterswohnsitz bzw. als Geschäfts- und Wohnräumlichkeiten für ihre Tochter erworben, jedoch infolge besserer Gelegenheiten oder veränderter Bedürfnisse 2009 sukzessive wieder verkauft zu haben.] Auf die der Rekurseingabe stark ähnelnde Beschwerdeschrift ist nur einzutreten, soweit diese sich hinreichen mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinandersetzt. Indizien für einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel. Als Liegenschaftenhändler gilt nicht nur derjenige, dessen eigentliche Tätigkeit auf den An- und Verkauf von Liegenschaften gerichtet ist, sondern auch jener, der sich in anderer Weise gewinnstrebig mit Liegenschaften befasst, die über die blosse Vermögensverwaltung hinausgeht. Auf ein professionelles Vorgehen deutet auch der Umstand, dass gekaufte Liegenschaften vor der Weiterveräusserung umgebaut, neu parzelliert oder überbaut werden. Die von den Pflichtigen geltend gemachten Erwerbsmotive erscheinen nicht glaubhaft und sind ohnehin nicht entscheidend, kommt es doch letztlich nicht auf die innere Motivlage der Pflichtigen, sondern auf den objektiv und tatsächlich verwirklichten Sachverhalt an. Zudem war der Pflichtige schon bei zahlreichen anderen Liegenschaftentransaktionen beteiligt und waren seine Transaktionen auch geeignet, dem von ihm kontrollierten Handwerksbetrieb Aufträge zu verschaffen. Auch die vorgenommenen Neu- und Umbauten auf den verschiedenen Kaufobjekten des Pflichtigen deuten auf ein planmässiges und systematisches Vorgehen zur Maximierung des Verkaufspreises oder der Betriebsauslastung hin. Auch der Fremdfinanzierungsgrad der Liegenschaften spricht nicht gegen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel, zumal es sich nicht um fremdfinanzierteHauptwohnsitze, sondern um an Dritte vermietete bzw. nicht selbst genutzte Liegenschaften handelt, welche üblicherweise mit nicht mehr als 2/3 des Verkehrswerts fremdfinanziert werden. Ebensowenig sprechen die erzielten Gewinnmargen und der fehlende Aussenauftritt der Pflichtigen in casu gegen einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel. Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen. Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten wird.

Schlagwörter

KI-generiert
Kauf im kaufmännischen Verkehr Erwerb von Grundeigentum Geschäftsvermögen Steuerbare Umsätze Liegenschaftsverwaltung Wohnnutzung

Zitierte Gesetzesbestimmungen

KI-generiert
Art. 16 Abs. III DBG
This article is cited in the context of determining whether the property sales constitute commercial real estate trading, which is the main issue of the dispute and the basis for the decision.
Art. 18 Abs. I DBG
This article is cited as a legal norm relevant to the assessment of commercial real estate trading, forming part of the legal basis for the court's decision.
Art. 18 Abs. II DBG
This article is cited as a legal norm relevant to the assessment of commercial real estate trading, forming part of the legal basis for the court's decision.
Art. 140 Abs. II DBG
This article is cited in relation to the procedural aspect of entering the appeal, as the court states it will only consider the appeal insofar as it sufficiently addresses the previous court's reasoning.
Art. 145 Abs. II DBG
This article is cited in relation to the procedural aspect of entering the appeal, as the court states it will only consider the appeal insofar as it sufficiently addresses the previous court's reasoning.
KI-generiert
SB.2023.00070
Taxpayer's Real Estate Activities Deemed Taxable Commercial Trading
DB.2022.136
Taxpayer's Private Asset Sale vs. Commercial Real Estate Trading
SB.2010.00025
Taxpayer's Real Estate Trading Classified as Self-Employment

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

KI-generiert
Art. 16 Abs. III DBG

This article is cited in the context of determining whether the property sales constitute commercial real estate trading, which is the main issue of the dispute and the basis for the decision.

Art. 18 Abs. I DBG

This article is cited as a legal norm relevant to the assessment of commercial real estate trading, forming part of the legal basis for the court's decision.

Art. 18 Abs. II DBG

This article is cited as a legal norm relevant to the assessment of commercial real estate trading, forming part of the legal basis for the court's decision.

Art. 140 Abs. II DBG

This article is cited in relation to the procedural aspect of entering the appeal, as the court states it will only consider the appeal insofar as it sufficiently addresses the previous court's reasoning.

Art. 145 Abs. II DBG

This article is cited in relation to the procedural aspect of entering the appeal, as the court states it will only consider the appeal insofar as it sufficiently addresses the previous court's reasoning.

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Volltext

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2016.00109

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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · SB.2016.00109 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 21.12.2016 · Spruchkörper: · 2. Abteilung/2. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Steuerrecht · Betreff: · Direkte Bundessteuer 2009 · Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel. [Es ist strittig, ob die von den Pflichtigen 2009 durchgeführten Liegenschaftenverkäufe als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder als private Vermögensverwaltung qualifizieren. Die Pflichtigen machen diesbezüglich geltend, die Liegenschaften jeweils als Alterswohnsitz bzw. als Geschäfts- und Wohnräumlichkeiten für ihre Tochter erworben, jedoch infolge besserer Gelegenheiten oder veränderter Bedürfnisse 2009 sukzessive wieder verkauft zu haben.] Auf die der Rekurseingabe stark ähnelnde Beschwerdeschrift ist nur einzutreten, soweit diese sich hinreichen mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinandersetzt.

Indizien für einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel. Als Liegenschaftenhändler gilt nicht nur derjenige, dessen eigentliche Tätigkeit auf den An- und Verkauf von Liegenschaften gerichtet ist, sondern auch jener, der sich in anderer Weise gewinnstrebig mit Liegenschaften befasst, die über die blosse Vermögensverwaltung hinausgeht. Auf ein professionelles Vorgehen deutet auch der Umstand, dass gekaufte Liegenschaften vor der Weiterveräusserung umgebaut, neu parzelliert oder überbaut werden. Die von den Pflichtigen geltend gemachten Erwerbsmotive erscheinen nicht glaubhaft und sind ohnehin nicht entscheidend, kommt es doch letztlich nicht auf die innere Motivlage der Pflichtigen, sondern auf den objektiv und tatsächlich verwirklichten Sachverhalt an.

Zudem war der Pflichtige schon bei zahlreichen anderen Liegenschaftentransaktionen beteiligt und waren seine Transaktionen auch geeignet, dem von ihm kontrollierten Handwerksbetrieb Aufträge zu verschaffen. Auch die vorgenommenen Neu- und Umbauten auf den verschiedenen Kaufobjekten des Pflichtigen deuten auf ein planmässiges und systematisches Vorgehen zur Maximierung des Verkaufspreises oder der Betriebsauslastung hin. Auch der Fremdfinanzierungsgrad der Liegenschaften spricht nicht gegen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel, zumal es sich nicht um fremdfinanzierte Hauptwohnsitze, sondern um an Dritte vermietete bzw. nicht selbst genutzte Liegenschaften handelt, welche üblicherweise mit nicht mehr als 2/3 des Verkehrswerts fremdfinanziert werden.

Ebensowenig sprechen die erzielten Gewinnmargen und der fehlende Aussenauftritt der Pflichtigen in casu gegen einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel. Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen. Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese eingetreten wird. · --- · Stichworte: · ALTERSWOHNUNG FREMDFINANZIERUNG GEWERBSMÄSSIGKEIT KAPITALGEWINN LIEGENSCHAFTENHANDEL LIEGENSCHAFTENHÄNDLER PRIVATER KAPITALGEWINN SELBSTÄNDIGE ERWERBSTÄTIGKEIT · Rechtsnormen: · Art. 16 Abs. III DBG Art. 18 Abs. I DBG Art. 18 Abs. II DBG Art. 140 Abs. II DBG Art. 145 Abs. II DBG · Publikationen:

· - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3