Valuation of Unlisted Hotel Shares and Hidden Reserves
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court had to determine the fair market value of unlisted shares in a hotel business, specifically addressing the existence and extent of hidden reserves in the hotel property. Although the expert appointed by the lower court may have had grounds for bias due to staying at the hotel at its expense, the court found the expert's report to be insufficient and inadequately reasoned. The valuation could not be verified due to a lack of documented basis, and the court determined that an income-based valuation was inappropriate for the property given its location and luxury standard, necessitating a reversal and remand for a new decision.
Legislator-Regeste
AmtlichStaats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010 | Verkehrswertermittlung von nicht kotierten Aktien eines Hotelleriebetriebs [Streitig ist die Frage, ob und in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft stille Reserven vorhanden sind (Verkehrswert der Hotelliegenschaft).] Die Vorinstanz holte zur Schätzung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft (als Fortführungswert) ein Gutachten ein. Aus den Akten ergeben sich Hinweise, dass der Experte auf Kosten des zu begutachtenden Hotels übernachtet hat. Es kann letztlich offenbleiben, ob der Experte für befangen zu erklären wäre, da das Gutachten auch aus anderen Gründen abzuweisen ist (E. 6.1). Das Gutachten erweist sich als unvollständig sowie nicht klar und gehörig begründet. Die Verkehrswertermittlung lässt sich mangels nachgewiesener Grundlagen weder nachvollziehen noch lässt sich überprüfen, ob die eingesetzten Werte korrekt sind. Der Wert des Grundstücks und der Liegenschaft machen einen Grossteil des Unternehmenswerts aus und können daher bei der Verkehrswertermittlung nicht ausser Acht gelassen werden. Die ertragswertorientierte Ermittlung des Verkehrswerts ist in Anbetracht der Lage und dem luxuriösem Ausbaustandard der Hotelliegenschaft kaum zielführend (E. 6.2). Aufhebung und Rückweisung zum Neuentscheid an die Vorinstanz.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertCited as the legal basis for the overall decision, implying rights related to due process or fair proceedings.
Cited as the legal basis related to tax law, likely concerning the assessment or valuation of assets for tax purposes.
Cited as the legal basis related to tax law, likely concerning appeals, procedures, or specific tax regulations.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2015.00097
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · SB.2015.00097 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 27.01.2016 · Spruchkörper: · 2. Abteilung/2. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Steuerrecht · Betreff: · Staats- und Gemeindesteuern 2009 und 2010 · Verkehrswertermittlung von nicht kotierten Aktien eines Hotelleriebetriebs [Streitig ist die Frage, ob und in welchem Ausmass auf der Hotelliegenschaft stille Reserven vorhanden sind (Verkehrswert der Hotelliegenschaft).] Die Vorinstanz holte zur Schätzung des Verkehrswerts der Hotelliegenschaft (als Fortführungswert) ein Gutachten ein.
Aus den Akten ergeben sich Hinweise, dass der Experte auf Kosten des zu begutachtenden Hotels übernachtet hat. Es kann letztlich offenbleiben, ob der Experte für befangen zu erklären wäre, da das Gutachten auch aus anderen Gründen abzuweisen ist (E. 6.1). Das Gutachten erweist sich als unvollständig sowie nicht klar und gehörig begründet. Die Verkehrswertermittlung lässt sich mangels nachgewiesener Grundlagen weder nachvollziehen noch lässt sich überprüfen, ob die eingesetzten Werte korrekt sind. Der Wert des Grundstücks und der Liegenschaft machen einen Grossteil des Unternehmenswerts aus und können daher bei der Verkehrswertermittlung nicht ausser Acht gelassen werden.
Die ertragswertorientierte Ermittlung des Verkehrswerts ist in Anbetracht der Lage und dem luxuriösem Ausbaustandard der Hotelliegenschaft kaum zielführend (E. 6.2). Aufhebung und Rückweisung zum Neuentscheid an die Vorinstanz. · --- · Stichworte: · BEFANGENHEIT BUCHWERT ERTRAGSWERT EXPERTE GUTACHTEN HOTEL NICHT KOTIERTE WERTPAPIERE RÜCKWEISUNG STILLE RESERVEN SUBSTANZWERT UNTERNEHMENSBEWERTUNG VERKEHRSWERT VERKEHRSWERTERMITTLUNG VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG · Rechtsnormen: · Art. 29 Abs. I BV § 39 Abs. I StG § 119 StG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2