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SB.2015.00090 • VG ZH SB.2015.00090 KI-generiert

Prepayment Penalty Not Deductible From Capital Gains

Geschäftsnummer SB.2015.00090
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Entscheiddatum
Ausgang Abgewiesen (Dismissed)
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Legislator-Zusammenfassung

KI-generiert

Taxpayers sought to deduct a prepayment penalty, paid to satisfy a mortgage before selling a property, from their capital gains tax calculation. The court ruled against this deduction, reasoning that the penalty was a cost incurred for the early release of the mortgage and not directly related to the sale price paid by the buyer. Therefore, it did not qualify as an expense that could reduce the taxable capital gain, even if the prepayment was linked to the sale or legally required.

Legislator-Regeste

Amtlich

Grundstückgewinnsteuer | Nichtberücksichtigung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Berechnung des Grundstückgewinns. [Die Steuerpflichtigen lösten im Hinblick auf eine geplante Veräusserung die auf einer Liegenschaft lastenden Festhypotheken vorzeitig auf und entrichteten der kreditgebenden Bank für den entstandenden Kreditausfall eine Vorfälligkeitsentschädigung, welche sie wiederum nach erfolgter Veräusserung bei der Veranlagung des Grundstückgewinns erlösmindernd berücksichtigt haben wollten.] Wirtschaftlich betrachtet stellen Vorfälligkeitsentschädigungen vorweggenommene Schuldzinszahlungen dar, weshalb sie nach Zürcher Praxis bei der allgemeinen Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden können, sofern hierfür ausreichend verrechenbare Einkünfte bestehen. Im vorliegenden Verfahren betreffend Grundstückgewinnsteuer ist weder über die einkommenssteuerliche Behandlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu befinden, noch zu entscheiden, ob diese einkommenssteuerlich durch die Steuerpflichtigen oder die am veräusserten Grundstück bisher Nutzniessungsberechtigte in Abzug gebracht werden durfte. Da die Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank für die vorzeitige Hypothekenablösung geleistet wird und Gegenleistung die vorzeitige Hypothekenablösung durch die Bank und nicht der von der Erwerberin entrichtete Kaufpreis ist, kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer selbst dann nicht erlösmindernd in Abzug gebracht werden, wenn die vorzeitige Hypothekenauflösung in direktem Zusammenhang mit dem nachfolgenden Verkauf der belasteten Liegenschaft steht oder aus regulatorischen Gründen gar zwingend war. Weder die harmonisierungsrechtlichen Vorgaben noch der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gebieten sodann, dass eine entrichtete Vorfälligkeitsentschädigung erlösmindernd bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen ist, wenn sie mangels verrechenbaren Einkünften nur teilweise bei der Einkommenssteuer in Abzug gebrachtwerden konnte. Abweisung der Beschwerde.

Schlagwörter

KI-generiert
Besteuerung des Kapitalgewinns Unkostenabzug Liegenschaftssteuer Kapitalkosten Steuerhinterziehungsbussen Käufer

Zitierte Gesetzesbestimmungen

KI-generiert
Art. 33 Abs. I lit. a DBG
· Art. 33 Abs. I lit. a DBG Art.
Art. 97 OR
· Art. 33 Abs. I lit. a DBG Art. 97 OR Art. 160 OR § 31 Abs. I lit. a StG § 153 Abs. III StG § 213 StG § 219 StG § 221 StG § 222 StG Art. 12 Abs. I StHG Art. 473 ZGB Art. 745 ZGB Art. 765 Abs. I ZGB · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3
Art. 160 OR
97 OR Art. 160 OR § 31 Abs.
Art. 12 Abs. I StHG
III StG § 213 StG § 219 StG § 221 StG § 222 StG Art. 12 Abs. I StHG Art.
Art. 473 ZGB
· Art. 33 Abs. I lit. a DBG Art. 97 OR Art. 160 OR § 31 Abs. I lit. a StG § 153 Abs. III StG § 213 StG § 219 StG § 221 StG § 222 StG Art. 12 Abs. I StHG Art. 473 ZGB Art. 745 ZGB Art. 765 Abs. I ZGB · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3
Art. 745 ZGB
473 ZGB Art. 745 ZGB Art.
Art. 765 Abs. I ZGB
745 ZGB Art. 765 Abs. I ZGB · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3
§ 31 Abs. I lit. a StG
This provision is cited in the dispositive as the basis for the calculation of the property gain, specifically concerning what expenses can be deducted.
KI-generiert
SB.2020.00039
Taxpayer Interest Deduction on Delayed Property Purchase for Capital Gains Tax
SB.2013.00148
Capital Gains Tax Deduction for Property Sale Denied
SB.2019.00041
Taxpayer Denied Deduction for Pre-Project Planning and Brokerage Fees

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

KI-generiert
§ 31 Abs. I lit. a StG

This provision is cited in the dispositive as the basis for the calculation of the property gain, specifically concerning what expenses can be deducted.

§ 153 Abs. III StG

This provision is cited in the dispositive regarding the taxation of property gains.

§ 213 StG

This provision is cited in the dispositive concerning the calculation and taxation of property gains.

§ 219 StG

This provision is cited in the dispositive concerning the taxation of property gains.

§ 221 StG

This provision is cited in the dispositive concerning the taxation of property gains.

§ 222 StG

This provision is cited in the dispositive concerning the taxation of property gains.

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Volltext

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2015.00090

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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · SB.2015.00090 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 04.11.2015 · Spruchkörper: · 2. Abteilung/2. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.04.2017 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen. · Rechtsgebiet: · Steuerrecht · Betreff: · Grundstückgewinnsteuer · Nichtberücksichtigung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Berechnung des Grundstückgewinns. [Die Steuerpflichtigen lösten im Hinblick auf eine geplante Veräusserung die auf einer Liegenschaft lastenden Festhypotheken vorzeitig auf und entrichteten der kreditgebenden Bank für den entstandenden Kreditausfall eine Vorfälligkeitsentschädigung, welche sie wiederum nach erfolgter Veräusserung bei der Veranlagung des Grundstückgewinns erlösmindernd berücksichtigt haben wollten.] Wirtschaftlich betrachtet stellen Vorfälligkeitsentschädigungen vorweggenommene Schuldzinszahlungen dar, weshalb sie nach Zürcher Praxis bei der allgemeinen Einkommenssteuer in Abzug gebracht werden können, sofern hierfür ausreichend verrechenbare Einkünfte bestehen.

Im vorliegenden Verfahren betreffend Grundstückgewinnsteuer ist weder über die einkommenssteuerliche Behandlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu befinden, noch zu entscheiden, ob diese einkommenssteuerlich durch die Steuerpflichtigen oder die am veräusserten Grundstück bisher Nutzniessungsberechtigte in Abzug gebracht werden durfte.

Da die Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der Bank für die vorzeitige Hypothekenablösung geleistet wird und Gegenleistung die vorzeitige Hypothekenablösung durch die Bank und nicht der von der Erwerberin entrichtete Kaufpreis ist, kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer selbst dann nicht erlösmindernd in Abzug gebracht werden, wenn die vorzeitige Hypothekenauflösung in direktem Zusammenhang mit dem nachfolgenden Verkauf der belasteten Liegenschaft steht oder aus regulatorischen Gründen gar zwingend war.

Weder die harmonisierungsrechtlichen Vorgaben noch der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gebieten sodann, dass eine entrichtete Vorfälligkeitsentschädigung erlösmindernd bei der Grundstückgewinnsteuer zu berücksichtigen ist, wenn sie mangels verrechenbaren Einkünften nur teilweise bei der Einkommenssteuer in Abzug gebrachtwerden konnte. Abweisung der Beschwerde. · --- · Stichworte: · GRUNDSTÜCKGEWINN GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER HYPOTHEK NUTZNIESSUNG PARTEIENTSCHÄDIGUNG VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG · Rechtsnormen:

· Art. 33 Abs. I lit. a DBG Art. 97 OR Art. 160 OR § 31 Abs. I lit. a StG § 153 Abs. III StG § 213 StG § 219 StG § 221 StG § 222 StG Art. 12 Abs. I StHG Art. 473 ZGB Art. 745 ZGB Art. 765 Abs. I ZGB · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3