Taxpayer Capital Gains Valuation Dispute Regarding Tenant Improvement Financing
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe case concerned a taxpayer seeking to reduce capital gains tax liability by having loan repayments and interest received from tenants for owner-financed tenant improvements factored into the property's market value from 20 years prior. The court reasoned that the market value must be based on sustainable market rent achievable without litigation, and income derived by the taxpayer in their capacity as a contractor (financing improvements) rather than as a property owner/landlord does not constitute property yield for valuation purposes; thus, these loan-related payments were excluded from the pre-20-year market value calculation, and further held that the court's instruction to the expert on excluding these non-rental income components, as well as setting parameters for considering rent increases, did not establish bias or pre-judgment of the expert or the presiding judge.
Legislator-Regeste
AmtlichGrundstückgewinnsteuer | Grundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 20 Jahren) [Die Pflichtige war nicht nur Grundeigentümerin, sondern auch Werkunternehmerin und hat in letzterer Eigenschaft Mieterausbauten vorfinanziert. Nun möchte sie sich zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer die aus den hierfür gewährten Darlehen resultierenden Einnahmen an den Verkehrs- respektive Ertragswert vor 20 Jahren anrechnen lassen. Weiter macht sie geltend, dass der vorinstanzliche Spruchkörper und der von diesem zur Verkehrswertschätzung beigezogene Experte befangen und vorbefasst gewesen seien, nachdem die Gerichtsvorsitzende dem Experten aufgetragen habe, bei der Ertragswertermittlung die Darlehensrückzahlungen überhaupt nicht mehr einzubeziehen und Mietzinserhöhungen nur zu berücksichtigen, soweit diese innert nützlicher Frist ohne Gerichtsrisiko durchgesetzt werden könnten.] Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1). Zulässigkeit und Bestimmung des bei der Grundstückgewinnsteuer nach § 220 Abs. 2 StG anrechenbaren Verkehrswerts vor 20 Jahren: Der Verkehrswert eines Grundstücks vor 20 Jahren bestimmt sich mitunter nach dem dazumaligen Mietwert, d.h. nach den am Markt zum Stichtag nachhaltig, innert nützlicher Frist und ohne Gerichtsrisiko erzielbaren Mietzinsen (E. 2.3). Zu berücksichtigen sind die auf den freien Markt erzielbaren Liegenschaftserträge, jedoch nicht weitere Erträge der Grundeigentümerin, welche dieser nicht als Grundeigentümerin respektive Vermieterin, sondern aufgrund einer anderen Eigenschaft zustehen (E. 2.5). Ist die Grundeigentümerin zugleich auch Werkunternehmerin und hat in dieser Eigenschaft Mieterausbauten als Darlehensgeberin vorfinanziert, stellen entsprechende Amortisations- und Zinszahlungen der Mieter keinen Ertragswert der Liegenschaft dar und sind deshalb bei der Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren nicht zu berücksichtigen (E. 2.3). Nichtanrechnung der durch die Pflichtige als Werkerstellerin lediglich vorfinanzierten, aber durch die Mieter letztendlich selbstbezahlten Mieterausbauten als wertvermehrende Aufwendungen gemäss § 221 StG, zumal diese offenbar bereits vor dem massgeblichen Stichtag vor 20 Jahren erstellt worden sind (E. 2.6). Keine Vorbefassung und Befangenheit der die Verkehrswertschätzung in Auftrag gebenden Richter und des deren Instruktionen befolgenden Experten (E. 3): Da es dem Gericht obliegt, anhand der konkreten Rechtslage die durch den Sachverständigen zu beurteilende Rechtsfrage zu stellen, lässt sich weder deren Befangenheit respektive Vorbefassung noch eine Befangenheit respektive Vorbefassung des instruierten Sachverständigen ableiten, wenn der Gutachtensauftrag (rechtliche) Leitplanken zur Ertragsermittlung erhält (E. 3.3). Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 4). Abweisung der Beschwerde.
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KI-generiertThis provision dictates the determination of the market value 20 years prior, which was central to the dispute regarding the real estate gains tax.
This provision was cited regarding the non-inclusion of tenant improvements financed by the appellant in their capacity as a contractor.
This provision concerns the calculation basis for the real estate gains tax, relevant to the overall decision.
This provision relates to the legal framework applicable to the case.
This provision relates to the legal framework applicable to the case.
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Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2013.00074
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · SB.2013.00074 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 09.12.2013 · Spruchkörper: · 2. Abteilung/2. Kammer · Weiterzug: · Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.07.2014 abgewiesen. · Rechtsgebiet: · Steuerrecht · Betreff: · Grundstückgewinnsteuer · Grundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 20 Jahren) [Die Pflichtige war nicht nur Grundeigentümerin, sondern auch Werkunternehmerin und hat in letzterer Eigenschaft Mieterausbauten vorfinanziert.
Nun möchte sie sich zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer die aus den hierfür gewährten Darlehen resultierenden Einnahmen an den Verkehrs- respektive Ertragswert vor 20 Jahren anrechnen lassen. Weiter macht sie geltend, dass der vorinstanzliche Spruchkörper und der von diesem zur Verkehrswertschätzung beigezogene Experte befangen und vorbefasst gewesen seien, nachdem die Gerichtsvorsitzende dem Experten aufgetragen habe, bei der Ertragswertermittlung die Darlehensrückzahlungen überhaupt nicht mehr einzubeziehen und Mietzinserhöhungen nur zu berücksichtigen, soweit diese innert nützlicher Frist ohne Gerichtsrisiko durchgesetzt werden könnten.] Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1).
Zulässigkeit und Bestimmung des bei der Grundstückgewinnsteuer nach § 220 Abs. 2 StG anrechenbaren Verkehrswerts vor 20 Jahren: Der Verkehrswert eines Grundstücks vor 20 Jahren bestimmt sich mitunter nach dem dazumaligen Mietwert, d.h. nach den am Markt zum Stichtag nachhaltig, innert nützlicher Frist und ohne Gerichtsrisiko erzielbaren Mietzinsen (E. 2.3). Zu berücksichtigen sind die auf den freien Markt erzielbaren Liegenschaftserträge, jedoch nicht weitere Erträge der Grundeigentümerin, welche dieser nicht als Grundeigentümerin respektive Vermieterin, sondern aufgrund einer anderen Eigenschaft zustehen (E. 2.5).
Ist die Grundeigentümerin zugleich auch Werkunternehmerin und hat in dieser Eigenschaft Mieterausbauten als Darlehensgeberin vorfinanziert, stellen entsprechende Amortisations- und Zinszahlungen der Mieter keinen Ertragswert der Liegenschaft dar und sind deshalb bei der Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren nicht zu berücksichtigen (E. 2.3). Nichtanrechnung der durch die Pflichtige als Werkerstellerin lediglich vorfinanzierten, aber durch die Mieter letztendlich selbstbezahlten Mieterausbauten als wertvermehrende Aufwendungen gemäss § 221 StG, zumal diese offenbar bereits vor dem massgeblichen Stichtag vor 20 Jahren erstellt worden sind (E. 2.6).
Keine Vorbefassung und Befangenheit der die Verkehrswertschätzung in Auftrag gebenden Richter und des deren Instruktionen befolgenden Experten (E. 3): Da es dem Gericht obliegt, anhand der konkreten Rechtslage die durch den Sachverständigen zu beurteilende Rechtsfrage zu stellen, lässt sich weder deren Befangenheit respektive Vorbefassung noch eine Befangenheit respektive Vorbefassung des instruierten Sachverständigen ableiten, wenn der Gutachtensauftrag (rechtliche) Leitplanken zur Ertragsermittlung erhält (E. 3.3). Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 4).
Abweisung der Beschwerde. · --- · Stichworte: · ABLEHNUNGSGRUND AUSSTANDSGRUND BEFANGENHEIT DARLEHEN DARLEHENSZINSEN ERTRAGSWERT GUTACHTEN INSTRUKTION MIETEREINBAUTE MIETERTRAG MIETWERT UNABHÄNGIGKEIT VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN VORBEFASSUNG WERKVERTRAG · Rechtsnormen: · § 119 Abs. I StG § 216 Abs. I StG § 219 Abs. I StG § 220 Abs. II StG § 221 StG § 225 StG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3