Property Gains Tax Assessment Valuation Dispute
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe dispute concerns an objection to a property gains tax assessment based on a valuation of real estate from twenty years prior, where the court upheld the assessment because the expert's methodology was reasonable and independent. The court reasoned that the expert's decision to forego the comparison method due to a lack of comparable sales of developed properties was justifiable, the resulting value did not substantially differ from a prior valuation, and the expert's method for determining land value using the location class method was not contestable, especially as the challenging party's extensive calculations appeared to be an attempt to fall below a tax threshold, suggesting an abuse of rights. Furthermore, the court found no violation of the right to be heard by not considering further documentation, as the expert report was compelling, and the procedural dismissal of a claim for specific cost deductions was correct as they were considered in the overall calculation without altering the final outcome.
Legislator-Regeste
AmtlichGrundstückgewinnsteuer | Aufhebung einer Grundstückgewinnsteuerauflage? Beanstandung eines Gutachtens zur Schätzung des Verkehrswerts der Liegenschaft vor 20 Jahren: Die Unabhängigkeit der Expertin ist nicht anzuzweifeln, da sie von der RK ausdrücklich dazu ermächtigt wurde, Urkunden beizuziehen sowie Parteien und Dritte zu befragen (E.3.1). In materieller Hinsicht ist nicht zu beanstanden, dass die Expertin vorliegend nicht die Vergleichsmethode als massgebende Berechnungsmethode angewendet hat, da unstreitig entsprechende Handänderungen überbauter Liegenschaften in der Gemeinde X in jenen Jahren als Vergleichsobjekte fehlen. Dies veranschaulicht auch die Tabelle im Gutachten, worin die Vergleichswerte die Bandbreite der Ergebnisse vergrösserten. Im Übrigen weicht der Wert nicht erheblich von demjenigen Verkehrswert ab, welcher im Einschätzungsverfahren ermittelt worden war (E.3.2.1). Aus Treu und Glauben können die Pflichtigen nichts zu ihren Gunsten ableiten, da ein unabhängiger Sachverständiger gerade diejenige Bewertungsmethode anwenden soll, welche er konkret als am ehesten sachgerecht erachtet (E.3.2.2). Dass die Bruttogeschossfläche zu klein ausgefallen sei, trifft nicht zu. Die Expertin hat ihre Berechnung im Ergänzungsgutachten nachvollziehbar erklärt. Sodann ist in Anwendung der Realwert- und der Ertragswertmethode die BGF letztlich auch nicht entscheidend, wie die RK zutreffend ausgeführt hat. Im Übrigen ist die Rüge der Pflichtigen unsubstanziiert (E.3.2.3). Dass der Landwert mit der Lageklassenmethode ermittelt wurde, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Mit ihren ausführlichen eigenen Berechnungen versuchen die Pflichtigen sodann eigenes Fachwissen gegen dasjenige der Expertin zu stellen. Zudem ist aus der Beschwerdeschrift die Absicht erkennbar, unter den Steuerfreibetrag zu fallen, weshalb ihre Rechnung als ergebnisorientiert den Anschein von Rechtsmissbrauch erweckt und damit nicht weiter zu prüfen ist (E.3.2.4). Da vom Gutachten nicht ohne zwingende Gründeabzuweichen ist, hat die RK auch das rechtliche Gehör nicht verletzt, indem sie weitere Unterlagen der Pflichtigen unberücksichtigt liess (E.3.3). In prozessualer Hinsicht ist nicht zu beanstanden, dass die RK den Rekurs vollständig abgewiesen hat: die von ihr nunmehr zum Abzug zugelassenen Marderabwehrkosten stellten keinen gesonderten Rekursantrag dar. Sie sind im Rahmen von § 221 lit. a StG in die Berechnung miteingeflossen, hatten im Ergebnis jedoch keine Änderung zugunsten der Pflichtigen zu Folge (E.3.4). Abweisung.
Schlagwörter
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KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertCited in the dispositive concerning the admission of Marderabwehrkosten (marten defense costs) into the calculation.
Volltext
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2010.00136
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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · SB.2010.00136 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 16.03.2011 · Spruchkörper: · 2. Abteilung/2. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Steuerrecht · Betreff: · Grundstückgewinnsteuer · Aufhebung einer Grundstückgewinnsteuerauflage? Beanstandung eines Gutachtens zur Schätzung des Verkehrswerts der Liegenschaft vor 20 Jahren: Die Unabhängigkeit der Expertin ist nicht anzuzweifeln, da sie von der RK ausdrücklich dazu ermächtigt wurde, Urkunden beizuziehen sowie Parteien und Dritte zu befragen (E.3.1).
In materieller Hinsicht ist nicht zu beanstanden, dass die Expertin vorliegend nicht die Vergleichsmethode als massgebende Berechnungsmethode angewendet hat, da unstreitig entsprechende Handänderungen überbauter Liegenschaften in der Gemeinde X in jenen Jahren als Vergleichsobjekte fehlen. Dies veranschaulicht auch die Tabelle im Gutachten, worin die Vergleichswerte die Bandbreite der Ergebnisse vergrösserten. Im Übrigen weicht der Wert nicht erheblich von demjenigen Verkehrswert ab, welcher im Einschätzungsverfahren ermittelt worden war (E.3.2.1).
Aus Treu und Glauben können die Pflichtigen nichts zu ihren Gunsten ableiten, da ein unabhängiger Sachverständiger gerade diejenige Bewertungsmethode anwenden soll, welche er konkret als am ehesten sachgerecht erachtet (E.3.2.2). Dass die Bruttogeschossfläche zu klein ausgefallen sei, trifft nicht zu. Die Expertin hat ihre Berechnung im Ergänzungsgutachten nachvollziehbar erklärt. Sodann ist in Anwendung der Realwert- und der Ertragswertmethode die BGF letztlich auch nicht entscheidend, wie die RK zutreffend ausgeführt hat. Im Übrigen ist die Rüge der Pflichtigen unsubstanziiert (E.3.2.3).
Dass der Landwert mit der Lageklassenmethode ermittelt wurde, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Mit ihren ausführlichen eigenen Berechnungen versuchen die Pflichtigen sodann eigenes Fachwissen gegen dasjenige der Expertin zu stellen. Zudem ist aus der Beschwerdeschrift die Absicht erkennbar, unter den Steuerfreibetrag zu fallen, weshalb ihre Rechnung als ergebnisorientiert den Anschein von Rechtsmissbrauch erweckt und damit nicht weiter zu prüfen ist (E.3.2.4). Da vom Gutachten nicht ohne zwingende Gründeabzuweichen ist, hat die RK auch das rechtliche Gehör nicht verletzt, indem sie weitere Unterlagen der Pflichtigen unberücksichtigt liess (E.3.3).
In prozessualer Hinsicht ist nicht zu beanstanden, dass die RK den Rekurs vollständig abgewiesen hat: die von ihr nunmehr zum Abzug zugelassenen Marderabwehrkosten stellten keinen gesonderten Rekursantrag dar. Sie sind im Rahmen von § 221 lit. a StG in die Berechnung miteingeflossen, hatten im Ergebnis jedoch keine Änderung zugunsten der Pflichtigen zu Folge (E.3.4). Abweisung. · --- · Stichworte: · BERECHNUNGSMETHODE BRUTTOGESCHOSSFLÄCHE ERTRAGSWERT GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER GUTACHTEN LAGEKLASSENMETHODE LANDWERT RECHTLICHES GEHÖR RECHTSMISSBRAUCH REKURSANTRAG TEILWEISE OBSIEGEN TREU UND GLAUBEN UNABHÄNGIGKEIT VERGLEICHSMETHODE VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN · Rechtsnormen:
· § 216 Abs. I StG § 219 Abs. I StG § 220 Abs. II StG § 221 lit. a StG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 3