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SB.2005.00040 • VG ZH SB.2005.00040 KI-generiert

Property Gains Tax Assessment: Broker Commissions and Overhead Expense Calculation in Intercantonal Double Taxation

Geschäftsnummer SB.2005.00040
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Entscheiddatum
Ausgang Gutgeheissen (Allowed)
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Legislator-Zusammenfassung

KI-generiert

The court addressed a challenge to a property gains tax assessment where the taxpayer's claimed broker commissions were disallowed due to a lack of proper payment evidence, which the court deemed objectively foreseeable and thus not requiring a prior hearing, and furthermore, where the lower authority incorrectly calculated the deductible portion of general overhead expenses for a property dealer under intercantonal double taxation rules; rather than applying the required percentage reduction to the established dealer lump sum based on the sale price, the authority incorrectly reduced the tax base by excluding construction costs from the calculation, necessitating a remand for the proper percentage-based reduction of the dealer lump sum.

Legislator-Regeste

Amtlich

Grundstückgewinnsteuer | Liegenschaftenhändlerpauschale Vom Pflichtigen gewinn- und damit steuermindernd geltend gemachte Mäklerprovisionen sind bereits mangels rechtsgenügenden Zahlungsnachweises nicht zum Abzug zuzulassen. Unerheblich ist dabei, dass das Argument des mangelnden Zahlungsnachweises erstmals durch das Verwaltungsgericht als Motiv für die Abweisung der entsprechenden Anträge des Pflichtigen herangezogen worden sind, war diese Begründung doch objektiv voraussehbar. Eine diesbezügliche Anhörung der Parteien vor Entscheidfällung erübrigt sich deshalb. Zwar sind gemäss der gesetzesvertretenden Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Doppelbesteuerungsverbot im interkantonalen Verhältnis Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsliegenschaften von Liegenschaftenhändlern ausschliesslich und in vollem Umfang im Belegenheitskanton steuerbar. Dabei hat aber der Liegenschaftskanton einen Anteil an den allgemeinen Unkosten (z.B. Personal- und Sachauslagen), die sich naturgemäss nicht einem bestimmten Geschäft zuordnen lassen, zu übernehmen. Dieser Betrag wird Prozenten des Verkaufspreises pauschaliert (5 %), wobei beim Vorliegen besonderer Gründe (Pauschale bemisst den auf das betreffende Liegenschaftengeschäft entfallenden Teil der allgemeinen Aufwendungen des Steuerpflichtigen ersichtlich falsch) davon in beiden Richtungen abgewichen werden kann. Vorliegend haben die Vorinstanzen zwar zu Recht festgestellt, dass derartige Kürzungsgründe gegeben sind. Vorgenommen wurde alsdann aber nicht die - gemäss ständiger Rechtsprechung - gebotene prozentuale Kürzung der Liegenschaftenhändlerpauschale, sondern eine Verkürzung der Bemessungsgrundlage, indem nicht auf den grundsteuerpflichtigen Verkaufspreis, sondern (unter Ausklammerung der Werkpreise) auf die Summe von Dienstleistungshonoraren und Landpreise abgestellt wurde. Rückweisung zur Vornahme der korrekten prozentualen Kürzung.

Schlagwörter

KI-generiert
interkantonale Doppelbesteuerung Steuerveranlagungen Liegenschaftssteuer Doppelverkauf Mäkler Besteuerung des Kapitalgewinns

Zitierte Gesetzesbestimmungen

KI-generiert
Art. 46 Abs. II aBV
This article is cited in the section listing legal norms relevant to the decision, suggesting it was foundational to the ruling on intercantonal double taxation regarding property dealers.
Art. 29 Abs. II BV
This article is cited in the section listing legal norms relevant to the decision, suggesting it was foundational to the ruling on intercantonal double taxation regarding property dealers.
Art. 127 Abs. III BV
This article is cited in the section listing legal norms relevant to the decision, suggesting it was foundational to the ruling on intercantonal double taxation regarding property dealers.
§ 221 StG
This article is cited as the specific tax law provision relevant to the decision concerning the real estate dealer lump sum and its calculation basis.
KI-generiert
GR.2013.3
Taxpayer Property Gains Tax Deduction for Brokerage Commission
2013
Taxpayer Property Gains Tax Deduction for Brokerage Commission
SB.2008.00048
Real Estate Commission Deductibility in Gains Tax

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

KI-generiert
Art. 46 Abs. II aBV

This article is cited in the section listing legal norms relevant to the decision, suggesting it was foundational to the ruling on intercantonal double taxation regarding property dealers.

Art. 29 Abs. II BV

This article is cited in the section listing legal norms relevant to the decision, suggesting it was foundational to the ruling on intercantonal double taxation regarding property dealers.

Art. 127 Abs. III BV

This article is cited in the section listing legal norms relevant to the decision, suggesting it was foundational to the ruling on intercantonal double taxation regarding property dealers.

§ 221 StG

This article is cited as the specific tax law provision relevant to the decision concerning the real estate dealer lump sum and its calculation basis.

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Volltext

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich: SB.2005.00040

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--- · --- · --- · Geschäftsnummer: · SB.2005.00040 · Entscheidart und -datum: · Endentscheid vom 19.12.2005 · Spruchkörper: · 2. Abteilung/2. Kammer · Weiterzug: · Dieser Entscheid ist rechtskräftig. · Rechtsgebiet: · Steuerrecht · Betreff: · Grundstückgewinnsteuer · Liegenschaftenhändlerpauschale Vom Pflichtigen gewinn- und damit steuermindernd geltend gemachte Mäklerprovisionen sind bereits mangels rechtsgenügenden Zahlungsnachweises nicht zum Abzug zuzulassen. Unerheblich ist dabei, dass das Argument des mangelnden Zahlungsnachweises erstmals durch das Verwaltungsgericht als Motiv für die Abweisung der entsprechenden Anträge des Pflichtigen herangezogen worden sind, war diese Begründung doch objektiv voraussehbar.

Eine diesbezügliche Anhörung der Parteien vor Entscheidfällung erübrigt sich deshalb. Zwar sind gemäss der gesetzesvertretenden Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Doppelbesteuerungsverbot im interkantonalen Verhältnis Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsliegenschaften von Liegenschaftenhändlern ausschliesslich und in vollem Umfang im Belegenheitskanton steuerbar. Dabei hat aber der Liegenschaftskanton einen Anteil an den allgemeinen Unkosten (z.B. Personal- und Sachauslagen), die sich naturgemäss nicht einem bestimmten Geschäft zuordnen lassen, zu übernehmen.

Dieser Betrag wird Prozenten des Verkaufspreises pauschaliert (5 %), wobei beim Vorliegen besonderer Gründe (Pauschale bemisst den auf das betreffende Liegenschaftengeschäft entfallenden Teil der allgemeinen Aufwendungen des Steuerpflichtigen ersichtlich falsch) davon in beiden Richtungen abgewichen werden kann. Vorliegend haben die Vorinstanzen zwar zu Recht festgestellt, dass derartige Kürzungsgründe gegeben sind. Vorgenommen wurde alsdann aber nicht die - gemäss ständiger Rechtsprechung - gebotene prozentuale Kürzung der Liegenschaftenhändlerpauschale, sondern eine Verkürzung der Bemessungsgrundlage, indem nicht auf den grundsteuerpflichtigen Verkaufspreis, sondern (unter Ausklammerung der Werkpreise) auf die Summe von Dienstleistungshonoraren und Landpreise abgestellt wurde.

Rückweisung zur Vornahme der korrekten prozentualen Kürzung. · --- · Stichworte: · BELEGENHEITSKANTON DOPPELBESTEUERUNGSVERBOT GESCHÄFTSLIEGENSCHAFT GRUNDSTÜCKGEWINNSTEUER HÄNDLERPAUSCHALE KÜRZUNG LIEGENSCHAFTENHANDEL LIEGENSCHAFTENHÄNDLER LIEGENSCHAFTENHÄNDLERPAUSCHALE LIEGENSCHAFTENKANTON MOTIVSUBSTITUTION ZAHLUNGSBELEG ZAHLUNGSNACHWEIS · Rechtsnormen: · Art. 46 Abs. II aBV Art. 29 Abs. II BV Art. 127 Abs. III BV § 221 StG · Publikationen: · - keine - · Gewichtung: (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung) · Gewichtung: 2