Landlord's Proposed Replacement Property Not Equivalent Due to Increased Rent and Deposit
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court examined whether a landlord's proposed replacement property constituted an equivalent object in a lease extension case, finding that the significant increase in annual rent rendered the alternative unequal. Specifically, the tenant's current annual gross rent was CHF 125,412, whereas the replacement property's rent would have been approximately CHF 150,450, a difference of around CHF 25,000, which the court deemed substantial; furthermore, the required deposit for the new object (CHF 75,000 plus six months' advance rent) was significantly higher than the previous deposit (CHF 20,000), and the new space was considerably larger, which the court concluded meant the landlord failed to offer an equivalent replacement object as required by art. 272a para. 2 OR, thus negating grounds for exclusion of the lease extension.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 272a Abs. 2 OR; Landlord's Proposed Replacement Property Not Equivalent Due to Increased Rent and Deposit: Specifically, the tenant's current annual gross rent was CHF 125,412, whereas the replacement property's rent would have been approximately CHF 150,450, a difference of around CHF 25,000, which the court deemed substantial; furthermore, the required deposit for the new object (CHF 75,000 plus six months' advance rent) was significantly higher than the previous deposit (CHF 20,000), and the new space was considerably larger, which the court concluded meant the landlord failed to offer an equivalent replacement object as required by art. 272a para. 2 OR, thus negating grounds for exclusion of the lease extension.
Schlagwörter
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KI-generiertThe conclusion states that the offered replacement object was not equivalent within the meaning of this article.
Volltext
OR 272, 272a
ZMP 2013 Nr. 5: Gleichwertigkeit Ersatzobjekt nicht gegeben, wenn jährlicher Mietzins Fr. 25'000.- höher
31.01.2013
MB120028-L/U
Bezirksgericht Zürich
Mietgericht
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Die Gleichwertigkeit des Ersatzobjektes ist nicht gegeben, wenn der jährliche Mietzins Fr. 150'000.- anstatt Fr. 125'000.- betragen würde.
Bezirksgericht Zürich
Mietgericht
Urteil
31.01.2013
MB120028-L/U
OR 272 272a
Zitiervorschlag:
*OGer ZH XX110001 vom 01.01.2011*
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ZMP 2013 Nr. 5
Die Gleichwertigkeit des Ersatzobjekts ist nicht gegeben, wenn der jährliche Mietzins Fr. 150'000.– anstatt Fr. 125'000.– betragen würde.
Im vorliegenden Fall war im Zusammenhang mit einer Erstreckung zu prüfen, ob ein angebotenes Ersatzobjekt gleichwertig gewesen wäre oder nicht. Das Mietgericht setzte sich mit der Höhe des Mietzinses auseinander und kam zum Schluss, dass ein höherer Mietzins von rund Fr. 25'000.– (sowie eine deutlich höhere Kaution) dazu führen, dass kein gleichwertiges Ersatzobjekt mehr vorliegt.
Aus dem Urteil des Mietgerichts vom 31. Januar 2013:
"2.2.1. Zu prüfen ist, ob die Liegenschaft H ein gleichwertiges Ersatzobjekt ist. An die Gleichwertigkeit des Ersatzobjekts sind hohe Anforderungen zu stellen; namentlich ist auch zu berücksichtigen, wenn am Ersatzobjekt für die gleiche Geschäftstätigkeit oder Benützung wesentliche bauliche Veränderungen vorgenommen werden müssten, welche mit erheblichen Kosten verbunden sind (Bruno Giger, Die Erstreckung des Mietverhältnisses [Art. 272 - 272d OR], Zürich 1995,
S. 70 f.).
2.2.2. Das Mietobjekt der Beklagten in der Liegenschaft G verfügt über rund
183 m2 Verkaufsräume im Erdgeschoss à Fr. 600.– pro Quadratmeter p.a. sowie über rund 30 m2 Archiv / Lager im 2. Unterschoss à Fr. 120.– pro Quadratmeter p.a., entsprechend einem jährlichen Nettomietzins von zurzeit Fr. 123'612.–. Zuzüglich Fr. 1'800.– Heiz-/Warmwasserkosten akonto ergibt dies einen Bruttomietzins von Fr. 125'412.– p.a.
Das Mietobjekt H verfügt demgegenüber über eine Nutzfläche von 255 m2. Es besteht aus einem Ladenlokal mit Büro und Schaufenster im Erdgeschoss, sowie einem Ladenlokal, Lager und WC im Untergeschoss. Der Mietzins beträgt Fr. 590.– pro Quadratmeter p.a. Dies entspricht Fr. 150'450.– p.a. für die gesamte Nutzfläche.
2.2.3. Der Mietzins des Ersatzobjekts wäre somit rund Fr. 25'000.– höher gewesen als der bisherige Mietzins, was als erheblich mehr zu bezeichnen ist. Zudem wären eine Kaution von Fr. 75'000.– sowie sechs Monatsmietzinse im Voraus zu bezahlen gewesen, wohingegen die bisherige Kaution Fr. 20'000.– beträgt. Die Beklagte hätte somit beim Mietobjekt H erhebliche Mehrausgaben gehabt. Zudem ist dieses auch erheblich grösser als das jetzige Mietobjekt. Darüber hinaus war der Einbau von Lüftungen geplant, was weitere Kosten verursacht hätte. Mithin handelte es sich beim Mietobjekt H nicht um ein gleichwertiges Ersatzobjekt, sodass offen gelassen werden kann, ob diese Räumlichkeiten überhaupt als Ladenlokal hätten genutzt werden dürfen und dafür noch eine Bewilligung einzuholen gewesen wäre.
2.3. Fazit
Die Klägerin bot der Beklagten kein gleichwertiges Ersatzobjekt im Sinne von Art. 272a Abs. 2 OR an. Ein Erstreckungsausschlussgrund liegt nicht vor."
Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2013, 23. Jahrgang.
Herausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8026 Zürich © Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: lic. iur. F. Saluz, Leitender Gerichtsschreiber