Summary Eviction for Rent Arrears
Schweiz · Kanton Zürich (CH-ZH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe plaintiff initiated summary proceedings seeking the immediate eviction of the defendant from commercial premises following the termination of a lease agreement due to the defendant's persistent late payment of rent, which resulted in outstanding arrears of over CHF 47,000. The court granted the application because the factual basis—the outstanding rent, the formal notice to pay, and the subsequent termination of the lease effective at the end of September—was undisputed and fully documented, leading to a clear legal situation establishing the landlord's right to reclaim possession of the leased property under statutory provisions concerning termination for rent arrears.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 33 ZPO, Art. 6 ZPO, Art. 257 Abs. 1 ZPO, Art. 257d Abs. 1 OR, Art. 257d Abs. 2 OR, Art. 267 Abs. 1 OR; Summary Eviction for Rent Arrears: The court granted the application because the factual basis—the outstanding rent, the formal notice to pay, and the subsequent termination of the lease effective at the end of September—was undisputed and fully documented, leading to a clear legal situation establishing the landlord's right to reclaim possession of the leased property under statutory provisions concerning termination for rent arrears.
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KI-generiertThe court granted the claim for repossession based on the contractual right to return the leased object after the lease ended.
The court granted the claim for repossession based on the proprietary right to return the object.
The court ordered enforcement measures (eviction order) based on this provision upon the prevailing party's request.
The court ordered the enforcement of the eviction order based on this provision.
The losing party (Gesuchsgegnerin) was ordered to pay the costs based on this general rule.
The court ruled that the court fees should be covered by the advance payment made by the applicant.
The court granted the applicant the right to recourse against the respondent for the covered costs.
Volltext
Handelsgericht des Kantons Zürich Einzelgericht
Geschäfts-Nr.: HE200390-O U/mk
Mitwirkend: Oberrichter Dr. Stephan Mazan sowie die Gerichtsschreiberin Corina Bötschi
Urteil vom 1. Dezember 2020
in Sachen
Genossenschaft A._____, Gesuchstellerin
vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. X._____, gegen
B._____ GmbH, Gesuchsgegnerin
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____, betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen
Rechtsbegehren:
(act. 1 S. 2)
"1. Es sei die Beklagte unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfalle zu verpflichten und es sei ihr demzufolge zu befehlen, die von ihr gemietete Verkaufsund Lagerfläche (ca. 145 m2) im Erdgeschoss (HNF 4) der Liegenschaft C._____-strasse ..., ... D._____, ordnungsgemäss geräumt und gereinigt sofort zu verlassen und der Klägerin in vertragsgemässem Zustand zu übergeben.
2. Die zuständige Vollzugsbehörde sei anzuweisen, den zu erlassenden Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken.
3. Alles unter Kostenund Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten."
Der Einzelrichter zieht in Erwägung:
1. Prozessgeschichte
Mit eingangs genanntem Rechtsbegehren ersuchte die Gesuchstellerin am
16. Oktober 2020 (Datum Poststempel) um Rechtsschutz in klaren Fällen (act. 1). Mit Verfügung vom 21. Oktober 2020 wurde ihr Frist zur Leistung eines Vorschusses für die Gerichtskosten angesetzt. Gleichzeitig wurde der Gesuchsgegnerin Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben (act. 4). Mit Schreiben vom
30. Oktober 2020 zeigte Rechtsanwalt Y._____ unter Beilage einer entsprechenden Vollmacht an, die Gesuchsgegnerin zu vertreten (act. 6 und act. 7). Der Kostenvorschuss ging innert erstreckter Frist ein (act. 11 und act. 13). Innert angesetzter Frist erging keine Stellungnahme, weshalb androhungsgemäss aufgrund der Akten zu entscheiden ist (vgl. act. 4). Das Verfahren ist spruchreif.
2. Formelles
Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Einzelgerichts des Handelsgerichts des Kantons Zürichs ist gegeben (Art. 33 ZPO sowie Art. 6 ZPO i.V.m. § 45 lit. d GOG [BGE 142 III 515 E. 2.2.4]).
3. Materielles
3.1. Sachverhalt
Aufgrund der unwidersprochen gebliebenen klaren Vorbringen der Gesuchstellerin ist von folgendem Sachverhalt auszugehen (act. 1 N. 14 ff.): Am 17. Mai 2010 schlossen die Gesuchstellerin und die Rechtsvorgängerin der Gesuchsgegnerin einen befristeten Mietvertrag (mit Option auf Verlängerung durch die Gesuchsgegnerin) über ein Ladenlokal (Coiffeursalon bzw. Nailstudio) ab (act. 1 N. 14 f.; act. 3/1). Mittels Vertragsüberschreibung vom 16. April 2012 wurde das Mietverhältnis rückwirkend per 1. April 2012 auf die Gesuchsgegnerin übertragen (act. 1
N. 15; act. 3/2). Die Gesuchsgegnerin übte rechtzeitig ihr Optionsrecht aus. Damit verlängerte sich das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2020 (act. 1 N. 16; act. 3/3). Der monatliche Bruttomietzins betrug zuletzt CHF 6'264.35 (act. 1
N. 18). Seit April 2018 bezahlte die Gesuchsgegnerin die Mietzinsen regelmässig zu spät und befand sich permanent im Zahlungsverzug (act. 1 N. 18). Mit Mahnschreiben samt Kündigungsandrohung vom 23. Juni 2020 fasste die Gesuchstellerin die Mietzinsausstände zusammen. Sie forderte die Gesuchsgegnerin auf, den Betrag von CHF 47'814.80 innert angesetzter Frist zu bezahlen (act. 1 N. 20; act. 3/4). Das Schreiben ist der Gesuchsgegnerin am 4. Juli 2020 zugestellt worden (act. 3/5). Innert angesetzter Frist ging keine Zahlung ein. Die Gesuchstellerin kündigte das Mietverhältnis mit amtlichem Formular vom 12. August 2020 mit Wirkung auf den 30. September 2020 (act. 1 N. 22 f.; act. 3/6‒7). Eine Rückgabe des Mietobjekts ist bis heute nicht erfolgt (act. 1 N. 26 f.; act. 3/10).
3.2. Rechtliches
Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b).
Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist (30 Tage bei Wohnund Geschäftsräumen) das Mietver-
hältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Mit beendetem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen vertraglichen Rückgabeanspruch der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR sowie einen Rückgabeanspruch aus Eigentumsrecht gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB.
3.3. Würdigung
Die mit Mahnschreiben vom 23. Juni 2020 angesetzte 30-tägige Zahlungsfrist verstrich, ohne dass die Gesuchsgegnerin die Mietzinsausstände in Höhe von CHF 47'814.80 bezahlt hätte (act. 3/5‒6). Mit amtlichem Formular vom
12. August 2020 sprach die Gesuchstellerin androhungsgemäss die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit Wirkung auf den
30. September 2020 aus (Art. 257d Abs. 2 OR) (act. 3/7). Gemäss der "uneingeschränkten Empfangstheorie" gilt die Kündigung als zugestellt, wenn sie erstmals in den Machtbereich des Empfängers gelangt (BGE 140 III 244 E. 5). Die Zahlungsverzugskündigung wurde am 14. August 2020 zur Abholung avisiert (act. 3/8). Sie gilt an diesem Tag als zugestellt. Die Kündigung erfolgte entsprechend form-, fristund termingerecht mit Wirkung per 30. September 2020. Sie wurde nicht angefochten (act. 1 N. 29). Die Gesuchsgegnerin hat bis anhin das Mietobjekt nicht ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zurückgegeben (act. 1
N. 35; act. 3/9‒10). Das Ausweisungsbegehren wurde am 16. Oktober 2020 und damit nach Beendigung des Mietverhältnisses (30. September 2020) gestellt (act. 1). Gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB steht der Gesuchstellerin ein Räumungsund Rückgabeanspruch zu. Aufgrund des unbestrittenen und durch Urkunden lückenlos dokumentierten Sachverhaltes sowie aufgrund der klaren Rechtslage ist das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin gutzuheissen.
4. Vollstreckungsmassnahmen
Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen (d.h. einen Ausweisungsbefehl) an (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337
Abs. 1 ZPO). Antragsgemäss ist das Betreibungsund Gemeindeammannamt D._____-… anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken.
5. Kostenund Entschädigungsfolgen
Ausgangsgemäss wird die Gesuchsgegnerin kostenund entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Bei einem Streitwert von CHF 37'586.10 (vgl. act. 4 E. 4) ist die Gerichtsgebühr auf CHF 3'400.‒ festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV). Die Kosten sind aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss zu decken (Art. 111 Abs. 1 ZPO), wobei der Gesuchstellerin das Rückgriffsrecht auf die Gesuchsgegnerin einzuräumen ist (Art. 111 Abs. 2 ZPO).
Die Parteientschädigung ist auf CHF 3'900.‒ festzusetzen (§ 4 i.V.m. § 9 AnwGebV).
Das Einzelgericht erkennt:
1. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, die von ihr gemietete Verkaufsund Lagerfläche (ca. 145 m2) im Erdgeschoss (HNF 4) der Liegenschaft C._____-strasse ..., ... D._____, ordnungsgemäss geräumt und gereinigt sofort zu verlassen und der Gesuchstellerin in vertragsgemässem Zustand zu übergeben.
2. Das Betreibungsund Gemeindeammannamt D._____-… wird angewiesen, den Befehl gemäss Dispositiv-Ziff. 1 nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist bzw. Nichtgewährung der aufschiebenden Wirkung auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu vollstrecken. Die Kosten für die Vollstreckung sind von der Gesuchstellerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.
3. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 3'400.‒.
4. Die Kosten gemäss Dispositiv-Ziff. 3 werden der Gesuchsgegnerin auferlegt und vorab aus dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss gedeckt. Der Gesuchstellerin wird das Rückgriffsrecht für diese Kosten auf die Gesuchsgegnerin eingeräumt.
5. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung vom CHF 3'900.‒ zu bezahlen.
6. Schriftliche Mitteilung
- an die Gesuchstellerin im Doppel für sich und zuhanden des Betreibungsund Gemeindeammannamts D._____-…,
- an die Gesuchsgegnerin.
7. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Beschwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art.
113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und
90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert beträgt CHF 37'586.10.
Zürich, 1. Dezember 2020
Handelsgericht des Kantons Zürich Einzelgericht
Die Gerichtsschreiberin:
Corina Bötschi