Legislator Rechtsprechung & Gesetzgebung
DE FR IT EN
In Legislator analysieren
RZ.2008.22 • KGN SG RZ.2008.22 KI-generiert

Lease Termination for Rent Arrears Validated by Subsequent Warning Notice

Geschäftsnummer RZ.2008.22
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Kanton St. Gallen (CH-SG)
Entscheiddatum
Ausgang Gutgeheissen (Allowed)
Kostenauflage zulasten Vorinstanz / Staat
Entscheidsuche-Spiegel Maschinenlesbares Markdown (.md)

Legislator-Zusammenfassung

KI-generiert

An extraordinary termination of a lease agreement due to rent arrears was initially dismissed because the landlord failed to prove a preceding warning that included the threat of termination as required by law; however, upon appeal, the court reversed this decision, accepting a subsequently submitted, properly addressed and registered notice from November 5, 2007, which explicitly contained the threat of termination, thereby validating the January 3, 2008, termination notice, which itself complied with formal requirements and notice periods, leading to the conclusion that the tenancy ended on February 29, 2008, and the tenant must vacate the premises.

Legislator-Regeste

KI-generiert

Art. 274d Abs. 3 OR, Art. 257d Abs. 2 OR, Art. 257d Abs. 1 OR, Art. 267 Abs. 1 OR, Art. 208 lit. c ZPO, Art. 257d Abs. 1 und 2 OR; Lease Termination for Rent Arrears Validated by Subsequent Warning Notice: Die von Amtes wegen zu prüfenden Prozessvoraussetzungen sind erfüllt (Art. 79, 217 lit. a und 219 Abs. 1 ZPO; Art. 82 und 84 GerG).

Schlagwörter

KI-generiert
Kündigung durch den Vermieter Mietzinsausstand fristlose Kündigung Zulassung der Zwangsvollstreckung Mitmieter Ausweisung aus einer Wohnung

Zitierte Gesetzesbestimmungen

KI-generiert
Art. 274d Abs. 3 OR
The court referenced this provision regarding the social investigation duty, although ultimately stating the lower court was not obligated to apply it ex officio in this context.
Art. 257d Abs. 2 OR
Januar 2008, welche formgerecht mittels amtlichem Formular und unter Einhaltung der Frist von Art. 257d Abs. 2 OR erfolgte (kläg.
Art. 257d Abs. 1 OR
Zunächst ist festzustellen, dass der Vorderrichter die Ausweisungsklage zu Recht abgewiesen hat, da aufgrund der vom Kläger eingereichten Akten anzunehmen war, die für eine gültige ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstandes erforderliche Androhung derselben (Art. 257d Abs. 1 OR) sei unterblieben.
Art. 267 Abs. 1 OR
This provision was used to establish the tenant's obligation to return the rented premises following the termination of the lease.
Art. 208 lit. c ZPO
This provision was cited as the basis for issuing the eviction order and connecting it with an enforcement order.
Art. 257d Abs. 1 und 2 OR
The court used these provisions to rule on the validity of the extraordinary termination due to rent arrears.
Art. 79 ZPO
This procedural provision was cited in the reasoning to confirm that the prerequisites for appeal were met.
Art. 217 lit. a ZPO
This procedural provision was cited in the reasoning to confirm that the prerequisites for appeal were met.
KI-generiert
BZ.2004.38
Tenant Appeal Regarding Rent Arrears After Early Lease Termination
BZ.2009.104
Landlord Termination of Lease for Utility Arrears Despite Tenant Dispute
RZ.2010.39
Landlord's Extraordinary Termination for Rent Arrears Despite Disputed Ancillary Costs and Conciliation
BE.2011.14
Eviction Upheld for Undisputed Rent Arrears

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

KI-generiert
Art. 257d Abs. 1 und 2 OR

The court used these provisions to rule on the validity of the extraordinary termination due to rent arrears.

Art. 274d Abs. 3 OR

The court referenced this provision regarding the social investigation duty, although ultimately stating the lower court was not obligated to apply it ex officio in this context.

Art. 267 Abs. 1 OR

This provision was used to establish the tenant's obligation to return the rented premises following the termination of the lease.

Art. 208 lit. c ZPO

This provision was cited as the basis for issuing the eviction order and connecting it with an enforcement order.

Art. 79 ZPO

This procedural provision was cited in the reasoning to confirm that the prerequisites for appeal were met.

Art. 217 lit. a ZPO

This procedural provision was cited in the reasoning to confirm that the prerequisites for appeal were met.

Art. 219 Abs. 1 ZPO

This procedural provision was cited in the reasoning to confirm that the prerequisites for appeal were met.

Art. 82 GerG

This procedural provision was cited in the reasoning to confirm that the prerequisites for appeal were met.

Art. 84 GerG

This procedural provision was cited in the reasoning to confirm that the prerequisites for appeal were met.

Fragen Sie sich, wie dieser Entscheid auf Ihren Fall anwendbar ist?

Prüfen Sie diesen Entscheid zusammen mit Bundesrecht, kantonalen Erlassen, Kommentaren und Folgeentscheiden in Legislator AI.

Fall in Legislator öffnen →

Volltext

Publikationsplattform St.Galler Gerichte

Fall-Nr.: RZ.2008.22 Stelle: Kantonsgericht Rubrik: Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Publikationsdatum: 07.05.2008 Entscheiddatum: 07.05.2008

Entscheid Kantonsgericht, 07.05.2008 Art. 257d Abs. 1 und 2 und Art. 274d Abs. 3 OR (SR 220). Die ausserordentliche Kündigung ist rechtswirksam, wenn sie formgerecht mittels amtlichen Formular und unter Einhaltung der Frist von Art. 257d Abs.

2 OR erfolgt (Kantonsgericht St. Gallen, Einzelrichter für Rekurse im Obligationenrecht, 7. Mai 2008, RZ.2008.22).

Erwägungen

I.

1. Am 3. Januar 2008 kündigte A (Vermieter) die mit der B GmbH (Mieterin) bestehenden Mietverträge betreffend ein Ladenlokal und einen Parkplatz wegen Zahlungsrückstandes auf den 29. Februar 2008.

Die Mieterin focht die Kündigung nicht an, verliess aber auch die Mietobjekte nicht.

2. Eine von A in der Folge eingereichte Ausweisungsklage samt Vollstreckungsbegehren wies der Kreisgerichtspräsident mit Entscheid vom 27. März 2008 ab mit der Begründung, die Kündigung sei mangels vorgängiger Androhung derselben wirkungslos. Die Gerichtskosten von Fr.1'100.- wurden dem Kläger auferlegt.

3. Mit Eingabe vom 7. April 2008 erhob der Kläger gegen den Entscheid vom

27. März 2008 (versandt am 27.03.2008; zugestellt am 28.03.2008) Rekurs beim

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/3 Publikationsplattform St.Galler Gerichte

Kantonsgericht und erneuerte sein Rechtsbegehren. Die Beklagte beteiligte sich - wie schon vor erster Instanz - nicht am Verfahren.

II.

Die von Amtes wegen zu prüfenden Prozessvoraussetzungen sind erfüllt (Art. 79, 217 lit. a und 219 Abs. 1 ZPO; Art. 82 und 84 GerG).

Auf den Rekurs ist einzutreten.

III.

1. Zunächst ist festzustellen, dass der Vorderrichter die Ausweisungsklage zu Recht abgewiesen hat, da aufgrund der vom Kläger eingereichten Akten anzunehmen war, die für eine gültige ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstandes erforderliche Androhung derselben (Art. 257d Abs. 1 OR) sei unterblieben. Es kann diesbezüglich auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (Urteil, 3).

Beizufügen bleibt, dass die Vorinstanz nicht etwa - aufgrund der sogenannten sozialen Untersuchungsmaxime (Art. 274d Abs. 3 OR) - gehalten war, diesbezüglich von Amtes wegen Abklärungen anzustellen. Da der rechtskundig vertretene Kläger sich in der Sachverhaltsdarstellung der Rechtsschrift lediglich auf eine Mahnung vom 15. September 2007 ohne Kündigungsandrohung bezog (Klage, 3 Ziff. 3; kläg. act. 4), war nicht zu vermuten, dass später noch eine weitere Zahlungsaufforderung, diesmal mit Kündigungsandrohung, ergangen war, welche möglicherweise lediglich versehentlich nicht eingereicht wurde.

2. Im Rekursverfahren erst reichte der Kläger eine weitere Mahnung samt Kündigungsandrohung nach, welche vom 5. November 2007 datiert, eingeschrieben

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 2/3 Publikationsplattform St.Galler Gerichte

erfolgte und von welcher mangels Bestreitung durch die Beklagte anzunehmen ist, dass sie dieser zugestellt werden konnte (kläg. act. 16).

Nunmehr ist aufgrund der Akten davon auszugehen, dass die ausserordentliche Kündigung vom 3. Januar 2008, welche formgerecht mittels amtlichem Formular und unter Einhaltung der Frist von Art. 257d Abs. 2 OR erfolgte (kläg. act. 12), rechtswirksam war; dafür, dass die am 5. November 2007 monierten Ausstände von insgesamt Fr. 9'691.70 (4 Monate [August bis November 2007] à Fr. 2'340.- sowie Fr.

331.70 Heizund Nebenkosten) innert dreissig Tagen nach der Kündigungsandrohung bezahlt worden wären, bestehen denn keine Anhaltspunkte.

3. Nach dem Gesagten wurden die Mietverhältnisse per 29. Februar 2008 beendet. Die Beklagte hat kein Recht mehr, das Ladenlokal und den Parkplatz zu benutzen; sie hat die Mietobjekte zurückzugeben (Art. 267 Abs. 1 OR).

Der Räumungsbefehl ist sodann gestützt auf Art. 208 lit. c ZPO antragsgemäss mit der Anordnung an die Vollzugsbehörde zu verbinden, die Ausweisung im Falle von dessen Nichtbeachtung zu vollstrecken.

© Kanton St.Gallen 2024 Seite 3/3