Building Permit Application Procedural Dispute Valuation

Streitwertberechnung (§ 4 Abs. 1 AnwT)

Geht es lediglich um die Frage, ob weitere Abklärungen und Unterlagen für ein

Baugesuch erforderlich sind (ohne dass Anträge zur Baubewilligung als solcher gestellt

werden), sind nur die bei einer Gutheissung der Beschwerde entstehenden Kosten sowie

die Nachteile, die der Bauherrschaft durch die Bauverzögerung erwachsen, bei der

Bestimmung des Streitwerts zu berücksichtigen.

Sachverhalt

Der Beschwerdeführende Nachbar unterlag vor Baudepartement mit seinem Antrag, das geplante Haus korrekt zu

profilieren, ein verbessertes Schattendiagramm zu erstellen und die nachgesuchte Baubewilligung "erst anschliessend zu

erteilen bzw. mit weiteren Bedingungen und Auflagen zu erteilen oder abzulehnen". Dem Prozessausgang entsprechend

auferlegte ihm das Baudepartement die gegnerischen Parteikosten im nachgesuchten Umfang auf Basis von 10 % der

Bausumme (mit Abzügen) als Streitwert. Gegen die Höhe der auferlegten Parteikosten erhob er beim Verwaltungsgericht

Beschwerde, die teilweise gutgeheissen wurde.

Aus den Erwägungen

2.a)

(...) Vorliegendenfalls verlangte der Beschwerdeführer vor Baudepartement in erster Linie weitere Abklärungen

(Schattenwurfdiagramm) und Ergänzungen des Baugespanns (Verwaltungsakten 39). Wäre den Begehren stattgegeben

worden, so hätte dies der Bauherrschaft zweifellos zusätzliche Kosten verursacht. Insofern steht fest, dass das

Beschwerdeverfahren vor Baudepartement einen Einfluss auf das Vermögen der Bauherrschaft hatte; eine

Beschwerdegutheissung hätte eine Vermögensverminderung zur Folge gehabt. Es handelt sich somit - entgegen der

Auffassung des Beschwerdeführers (Verwaltungsgerichtsbeschwerde, S. 4) - um eine vermögensrechtliche Streitsache

mit einem bezifferbaren Streitwert.

b)

aa)

Der Streitwert ist Ausdruck des Wertes, den ein Recht, das streitig ist, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge wirklich

und objektiv besitzt. Er hat nichts mit dem Prozessausgang zu tun; gleichgültig, ob eine Behörde dieses Recht anerkennt

oder verweigert bzw. ob der Berechtigte obsiegt hat oder unterlegen ist, kommt seinem Recht ein bestimmter

wirtschaftlicher Wert zu (AGVE 1989, S. 284 und 290). Was streitig ist, legen die Parteien mit ihren Beschwerdebegehren

fest.

bb)

In Baubewilligungssachen hat das Verwaltungsgericht seit langem eine Praxis entwickelt, die im Regelfall, d. h. wenn die

Baubewilligung als Ganzes streitig ist und es nicht bloss um Nebenbestimmungen usw. geht, einen Zehntel der

Bausumme als Streitwert betrachtet (vgl. AGVE 1992, S. 398 mit Hinweis). Auf diese Praxis hat die Vorinstanz abgestellt,

indem sie bei einer Bausumme von Fr. 3'000'000.-- einen Streitwert von Fr. 300'000.-- angenommen hat

(Verwaltungsakten 68; Vernehmlassung vom 8. Juni 1995, S. 2). Indessen ist vorliegendenfalls fraglich, ob die

Baubewilligung als solche streitig war. Der Antrag des Beschwerdeführers, den er im Verfahren vor Baudepartement

stellte (Verwaltungsakten 39), ist nicht ohne weiteres verständlich. Aus der Begründung (Verwaltungsakten 40 ff.) ergibt

sich aber, dass der Beschwerdeführer in erster Linie erreichen wollte, dass das Baubewilligungsverfahren korrekt

durchgeführt werde; er beanstandete eine falsche Profilie rung des Hauses "B" und verlangte die (nochmalige) Erstellung

eines Schattendiagramms. Erst danach sollte überhaupt (materiell) über die Baubewilligung entschieden werden. Dabei

liess er ausdrücklich offen, ob die Baubewilligung dannzumal zu erteilen, mit Auflagen zu erteilen oder zu verweigern sei.

cc)

In einem Baubewilligungsverfahren hat die Bauherrschaft die gesetzlich vorgesehenen Unterlagen auf eigene Kosten

beizubringen und damit nachzuweisen, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der Bewilligung erfüllt sind. Die

(möglichen) Einsprecher haben Anspruch darauf, dass mit einem Baugesuch alle Unterlagen vollständig aufgelegt

werden, die es ermöglichen, das Bauprojekt und seine Auswirkungen auf die Umgebung zu prüfen. Ohne diese

Unterlagen kann häufig gar nicht beurteilt werden, ob das Baugesuch gegen Vorschriften verstösst. Ist nun streitig, ob

(weitere) Unterlagen benötigt werden oder nicht, ist nicht von vornherein das Baugesuch als Ganzes in Frage gestellt,

sondern lediglich der Umfang der Abklärungen. Müssen tatsächlich weitere Unterlagen beigebracht werden, kann der

Nachbar erst nach deren Vorliegen entscheiden, ob er sich mit dem Baugesuch abfinden muss oder nicht. Erst wenn

Anträge zur Bewilligung als solche gestellt werden, steht das Bauprojekt als Ganzes zur Diskussion. In Fällen, in denen es

zunächst lediglich um die Frage geht, ob weitere Abklärungen und Unterlagen erforderlich sind, kann somit nicht einfach

von der Bausumme auf den Streitwert geschlossen werden. Lediglich die bei einer Gutheissung der Beschwerde

entstehenden Kosten sowie die Nachteile, die der Bauherrschaft durch die Bauverzögerung erwachsen, sind bei der

Bestimmung des Streitwertes zu berücksichtigen.

c)

Der Streitwert wird nach den gestellten Begehren berechnet (§ 4 Abs. 1 AnwT). Wenn es nicht um die Bezahlung einer

bestimmten Summe geht, ist er nach den vermögensmässigen Interessen der Parteien zu schätzen (§ 4 Abs. 3 AnwT).

Vorliegendenfalls ergibt sich der Streitwert aus den Kosten für die Ergänzung des Baugespanns und die Erstellung des

zusätzlichen Schattendiagramms sowie den durch die Bauverzögerung um rund ein Jahr (Einreichung der Beschwerde

beim Baudepartement bis zur formellen Rechtskraft des Entscheides) verursachten Kosten. Nach Meinung des als

Architekt fachkundigen Richters, der sich das Verwaltungsgericht anschliesst, hätten sich die Kosten für die Ergänzung

des Baugespanns auf einige hundert Franken belaufen, diejenigen für das Schattendiagramm auf rund Fr. 1'000.-- bis

3'000--. Bei den durch die Bauverzögerung verursachten Kosten handelt es sich in dieser Phase vorab um

Projektierungs- und Kapitalkosten. Nach Schätzung des Verwaltungsgerichts ist bis zur Einreichung des Baugesuchs

Kapital in der Grössenordnung von rund Fr. 110'000.-- bis 120'000.-- in das Bauvorhaben bzw. in dessen Planung

investiert worden (ca. 1/4 der gesamten Planungskosten, wel che rund 15 % der Bausumme ausmachen). Die

Landkosten für den Teil der Parzelle Nr. 209, auf welchem das Haus "B" geplant war, sind bei Fr. 425'000.-- (1'700 m2 à

Fr. 250.--/m2) festzusetzen. Bei einem Zinssatz von 5% ergibt sich somit ein Bauverzögerungsschaden von rund Fr.

27'000.--.

Aufgrund dieser Schätzungen ist der Streitwert im Verfahren vor Baudepartement auf Fr. 30 000.-- festzusetzen.

Entscheid des Verwaltungsgerichts (III/60) vom 17.06.1996 in Sachen F.E. (S. 6 ff.)