Building Authority Overstepped by Requiring HOA Approval for Permit
Schweiz · Kanton Aargau (CH-AG)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertA building authority improperly conditioned a building permit on the approval of the condominium owners' association. The court reasoned that building authorities are generally tasked with enforcing public law, not private law disputes, unless public law explicitly requires them to resolve private law issues before issuing a permit. In this case, the condominium association's requirement for internal unit alterations to be approved by the assembly was a private contractual matter that did not impede compliance with public building regulations, and thus fell outside the scope of the building authority's purview.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 3 Abs. 2 StWER; Building Authority Overstepped by Requiring HOA Approval for Permit: Um eine solche materielle Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung handelt es sich beim Zustimmungs- bzw.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
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KI-generiertVolltext
Stockwerkeigentum
Die Baupolizeibehörde darf die Erteilung einer Baubewilligung nicht von der Zustimmung
der Stockwerkeigentümerversammlung abhängig machen.
Sachverhalt
kein
Aus den Erwägungen
3. a)
Der Gemeinderat hat die Baubewilligung für die Trennwand vorab gestützt auf Art. 3 Abs. 2 des
Stockwerkeigentümerreglements (StWER) verweigert. Dieser bestimmt, dass jeder Stockwerkeigentümer seine
Stockwerkeinheit im Innern baulich umgestalten darf. Mit den Bauarbeiten darf aber erst begonnen werden, wenn die
Pläne von der Stockwerkeigentümer-Versammlung genehmigt worden sind. Der Gemeinderat macht die Erteilung der
Baubewilligung von dieser privatrechtlichen Voraussetzung abhängig.
b)
Die Baubewilligungsbehörden haben grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen zu beurteilen, sondern sind nur zur
Anwendung der Vorschriften über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen sowie weiterer öffentlichrechtlicher
Vorschriften berufen (AGVE 1992, S. 305). Sie haben im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens in der Regel einzig zu
prüfen, ob einem Bauvorhaben öffentlichrechtliche, insbesondere baupolizeiliche und raumplanerische Hindernisse
entgegenstehen. Dieser Grundsatz wird dort durchbrochen, wo die öffentlichrechtliche Ordnung unmittelbar an das
Privatrecht anknüpft; hier muss die Baubewilligungsbehörde privatrechtliche Fragen beantworten. Es muss sich dabei aus
dem öffentlichen Recht selber ergeben, dass eine privatrechtliche Vorfrage durch die Baubewilligungsbehörde zugunsten
des Baugesuchstellers entschieden sein muss, bevor die Baubewilligung erteilt werden darf. Dies ist etwa der Fall, wo die
Erschliessung einer Bauparzelle im Sinne von § 32 Abs. 1 lit. b BauG privatrechtlich abgesichert ist, beispielsweise mit
einem Fahrwegrecht.
c)
Um eine solche materielle Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung handelt es sich beim Zustimmungs- bzw.
Genehmigungsvorbehalt von Art. 3 Abs. 2 StWER nicht. Er berührt die Beurteilung, ob das Bauvorhaben mit den
öffentlichrechtlichen Vorschriften in Einklang steht, in keiner Weise. Es verhält sich diesbezüglich ähnlich wie mit einer
Bauverbotsdienstbarkeit, welche die Baubewilligungsbehörde nicht zu beachten hat. Die Stockwerkeigentümer müssen
diese Vorschrift gegebenenfalls mit zivilrechtlichen Mitteln durchsetzen. Der Gemeinderat hat möglicherweise seine
Doppelrolle - einerseits Baubewilligungsbehörde, andererseits Vertreter der Einwohnergemeinde als Baurechtsgeberin –
etwas vermischt. In diesem Verfahren hat er klar die Funktion der Baubewilligungsbehörde. Er kann sich auch nicht unter
Berufung auf Art. 3 Abs. 2 StWER weigern, überhaupt tätig zu werden und das Baugesuch an die Hand zu nehmen,
nachdem es um ein bereits ausgeführtes Bauvorhaben geht. Tatsächlich hat er denn auch das Baubewilligungsverfahren
durchgeführt.
Entscheid des Baudepartements vom 10.05.2002 in Sachen L. und Mitbet. gegen Gemeinderat R.