Former Owner Liable for Sewage Connection Fee Regardless of Subsequent Property Sale and Improvements

Kanalisationsanschlussgebühr

Der frühere Eigentümer bleibt Schuldner der ganzen Anschlussgebühr, wenn die

Liegenschaft nach Anschluss an die Kanalisation aber noch während der Bauphase

veräussert wird und die Gebäudeschatzung erst später erfolgt; pauschalisierte

Berechnung der Gebäudeschatzung.

Sachverhalt

Gemäss Kanalisationsreglement der Gemeinde N. wird bei der Erhebung der einmaligen Kanalisationsabgabe

(Kanalisatonsanschlussgebühr) auf den Brandversicherungswert abgestellt. Im vorliegenden Fall wurden verschiedene

Einfamilienhäuser unmittelbar nach ihrem Anschluss an die Kanalisation, jedoch vor ihrer Schatzung durch die

Aargauische Gebäudeversicherungsanstalt, an Dritte verkauft. Der zahlungspflichtige frühere Eigentümer erhob gegen die

Abgabenverfügung Beschwerde mit der Begründung, die Gebäudeschatzung sei viel zu hoch aussgefallen und er habe

sich dagegen nicht zur Wehr setzen können, da die Gebäudeschatzung nur den neuen Eigentümern eröffnet worden sei.

Zudem hätten einige Eigentümer nach der Handänderung zusätzliche bauliche Investitionen an ihren Häusern

vorgenommen.

Der Gemeinderat wurde daher in einem früheren Beschwerdeverfahren zwecks Wahrung des rechtlichen Gehörs und

des Instanzenzugs angewiesen, den Brandversicherungswert zu ermitteln und zusammen mit den neu zu berechnenden

Gebühren dem Beschwerdeführer zu eröffnen (vgl. dazu Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 29. April 1986, teilweise

veröffentlicht in den Aargauischen Gerichts- und Verwaltungsentscheiden [AGVE] 1986 S. 342 ff.), der einen ähnlichen

Sachverhalt betraf).

Der Gemeinderat rechnete in der Folge den vom AVA ermittelten Brandversicherungswert aus dem Jahre der Schatzung

auf das Jahr des Anschlusses zurück und erliess eine neue Abgabenverfügung.

Aus den Erwägungen

"3. Vorgeschichte

(...) Der Beschwerdeführer bestreitet seine Zahlungspflicht nicht und beantragt ausschliesslich eine Neufestsetzung des

relevanten Brandversicherungswertes. Dieser sei nach Massgabe der Baukosten und des umbauten Raumes zu

ermitteln. Anlässlich der Verhandlung präzisierte er sein Begehren und verlangte für das Jahr 1986 eine Reduktion des

Brandversicherungswertes um Fr. 37'787.-- sowie eine Nichtanrechnung der von seinen Rechtsnachfolgern in Haus 3

und 4 erbrachten Mehrinvestitionen von Fr. 35'000.-- (...). Dieser Betrag ist die Differenz zwischen dem gestützt auf die

Bauabrechnung des Beschwerdeführers nachgerechneten Brandversicherungswert des AVA vom 3. März 1993 (Fr.

1'459'213.--, Preisbasis 1986) und dem ursprünglichen Wert, vermindert um ein zugestandenes Architektenhonorar von

zusätzlich Fr. 50'000.--. (...)

4. Brandversicherungswert

Gemäss § 22 des Gesetzes über die Gebäude- und Fahrnisversicherung vom 15. Januar 1934 ist der

Brandversicherungswert regelmässig mit dem Bauwert identisch, also mit demjenigen Betrag, den die Errichtung eines

gleichen Gebäudes kosten würde (VGE II/43 vom 29. April 1986 i.S. Kubus-Bau, S. 16). Bei Neubauten ist der Neuwert

massgebend.

4.1.

Das AVA ermittelt den Neuwert nach Massgabe der "Instruktion für die Schätzer des Aarg. Versicherungsamtes vom

24.11.1969, erlassen in Anwendung der §§ 20 Gebäudeversicherungsgesetz und 21 Vollziehungsverordnung"

(Instruktion). Gemäss Ziffer 11.2 dieser Instruktion wird die Schätzung des Neuwertes durch Multiplikation der ermittelten

Summe der kostenverursachenden Einheiten mit den erfahrungsgemässen Kosten je Einheit vorgenommen. Die

Schätzung erfolgt grundsätzlich über den Einheitspreis (Kubikmeterpreis), welcher als Erfahrungswert mit dem Ausmass

(SIA Nr. 116: Normalien für kubische Berechnungen von Hochbauten) multipliziert wird. Massgebend sind die mittleren

Gestehungskosten, welche am Standort des Gebäudes gelten. Das Schätzungsergebnis ist mit vorhandenen

Bauabrechnungen zu vergleichen, wobei im Einzelfall ausnahmsweise günstige Gestehungskosten, etwa infolge

Preisvergünstigungen, Abgeboten oder Eigenlieferungen, nicht zu berücksichtigen sind (erw. VGE, S. 16/17).

4.2.

Das AVA hat seine Schatzung aus dem Jahre 1986 überprüft und anhand der Bauabrechnung des Beschwerdeführer

nachgerechnet. Dabei wurde das gemäss SIA-Honorarordnung zu niederige Honorar des Architekten und des

Bauingenieurs abgezogen und auf 12 % resp. 3 % der Baukosten festgesetzt. Dies ist weniger als die für Architekten

empfohlenen 15 % und daher nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers hat er keinen

Anspruch auf Anrechnung seines relativ bescheidenen eigenen Honorars, da im Versicherungsfall vom neuen

Eigentümer ein anderer Architekt beigezogen werden kann, welcher möglicherweise neue Unterlagen für den

Wiederaufbau erarbeiten muss.

Die so erfolgte Berechnung ergibt, hochgerechnet auf das Jahr 1986, einen Betrag von Fr. 1'459'213.-- und liegt somit

um Fr. 87'878.-- unter der Schatzung aus dem Jahre 1986. Die Differenz von 5,67 % ist nach Ansicht des AVA in den

ausgehandelten Mengenrabatten für vier Objekte, der Schätzungstoleranz, der jeweils einzeln vorgenommenen

Schätzung der Objekte sowie in den nur einmal verrechneten Installationskosten begründet. Eine Schätzungstoleranz von

+/- 5 % sei üblich, schliesslich sei auch der auf den 1. Januar 1993 aufgerechnete Kubikmeterpreis von Fr. 589.-- pro

Objekt absolut realistisch.

Die Auffassung des AVA ist nachvollziehbar und plausibel. Bei Schätzungen sind Pauschalierungen unumgänglich,

zudem darf auf die durchschnittlichen Gestehungskosten abgestellt werden. Der Beschwerdeführer kann daher für sich

nicht in Anspruch nehmen, exakt nach seiner Bauabrechnung den Schatzungswert zu bestimmen. In Anbetracht des

anlässlich der Verhandlung präzisierten Antrages auf eine Reduktion der Schatzungssumme um Fr. 37'787.-- liegt die

sich daraus ergebende Differenz zur Schatzung aus dem Jahre 1986 von noch 2,44 % im Rahmen der

Schätzungstoleranz. Der angefochtene Brandversicherungswert aus dem Jahre 1986 von Fr. 1'547'000.-- ist daher zu

bestätigen.

5. Mehrinvestitionen durch die Rechtsnachfolger

Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, die nach Verkauf der Liegenschaften Nrn. 794 und 795 durch die neuen

Eigentümer B. und R. erfolgten Investitionen von Fr. 35'000.-- seien abzuziehen.

Am 31. Oktober 1985 wurden die beiden Liegenschaften verkauft. Die von den neuen getätigten Mehrinvestitionen sind

unbestritten. Die Schnurgerüstkontrolle fand am 19. August 1985 statt, während die Rohbaukontrolle am 16. November

1985 und die Fertigstellung am 2. April 1986 erfolgte. Aus diesen Daten ist klar ersichtlich, dass die den Ausbaustandard

betreffenden Mehrinvestitionen während der Bauphase und noch vor der Schatzung des AVA vom 5. November 1986

ausgeführt wurden.

5.1.

Gemäss Art. 13 des ergänzten und abgeänderten Reglementes über die Entwässerung der Liegenschaften der

Gemeinde Niederrohrdorf vom 18. Juni 1975/18. Oktober 1978 (KR) erhebt die Gemeinde für den Anschluss an die

Kanalisation von den Eigentümern der anzuschliessenden Grundstücke eine einmalige Anschlussgebühr. Ein

massgebender Zeitpunkt ist dafür nicht umschrieben. Im Reglement über die Wasserversorgung vom 20. Dezember

1967 (WR) wird weder der Schuldner noch der genaue Zeitpunkt für die Bestimmung der Leistungspflicht genannt.

Ohne besondere Anordnung des Gesetzgebers sind im Abgabenrecht die Rechtsverhältnisse im Zeitpunkt, in welchem

die Beitragspflicht entstanden ist, massgebend (BGE 103 Ia 28, AGVE 1978 S. 177). Die Abgabepflicht entsteht in dem

Moment, in welchem der Tatbestand, an welchen die Abgabepflicht gebunden ist, vollständig erfüllt ist (AGVE 1984 S.

233 f.). Im Bereich der hier zur Debatte stehenden Erschliessungsabgaben für Wasser und Kanalisation ist dies der Fall,

wenn die entsprechenden Anschlussbewilligungen erteilt sind und die Anschlüsse tatsächlich ausgeführt werden. Jene

Person, welche sich die Anschlussbewilligung erteilen lässt und die Anschlüsse auch tatsächlich ausführt, erfüllt den

Tatbestand der Abgabepflicht und ist somit Schuldner der jeweiligen Beträge. Diese Voraussetzung wird vom

Beschwerdeführer nicht bestritten. Er anerkennt damit seine Zahlungspflicht.

5.2.

Werden zwischen dem Zeitpunkt der Entstehung der Zahlungspflicht und dem Datum der Gebäudeschatzung die

Liegenschaften verkauft, ist es Aufgabe des Verkäufers, mit seinen Rechtsnachfolgern im Kaufvertrag eine Vereinbarung

zu treffen, wonach die gebührenmässige Auswirkung zusätzlicher baulicher Investitionen nach dem Eigentumsübergang

von den neuen Eigentümern zu tragen ist. Gestützt auf den Kostenvoranschlag und die Bauabrechnung kann dies

problemlos vereinbart bzw. anschliessend nachgewiesen werden. Der Gemeinderat ist dagegen nicht verpflichtet,

Nachforschungen bezüglich der Frage, wer welche Investitionen getätigt hat, durchzuführen, soweit diese Investitionen

bereits im Rahmen der Erstellung der Baute und vor der ersten Gebäudeschatzung erfolgen sowie kein separates

Baubewilligungsverfahren auslösen. Dies wäre ohne unverhältnismässigen Aufwand nicht durchführbar und liegt

ausserhalb des Aufgabenbereichs des Gemeinderates.

5.3.

Anders verhält es sich dagegen, wenn die zusätzlichen Investitionen nach der Bauabnahme im Rahmen eines separaten

Bauvorganges erfolgen, was jedoch unbestrittenermassen nicht geschehen ist. Der Gemeinderat kann sich in diesem Fall

auf Art. 17 letzter Absatz KR bzw. Lit. e des auf Art. 15 WR abgestützten Wassertarifs berufen. Diese Artikel ermöglichen

dem Gemeinderat, bei durch Um- und Erweiterungsbauten bedingten Gebäudemehrwerten eine nachträgliche

Gebührenverfügung zu erlassen. Ihrem Wortlauf nach sind die beiden Regelungen auf eine Höherschatzung

zugeschnitten, was bedeutet, dass bereits eine Schatzung vorliegen muss. Bei der erstmaligen Schatzung gelangt diese

gesetzliche Grundlage daher nicht zur Anwendung, sondern der erwähnte Art. 13 KR, welcher auf den Zeitpunkt des

Anschlusses abstellt.

6. Zusammenfassung und Kosten

Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass der Brandversicherungswert, welcher der angefochtenen

Gebührenverfügung zugrunde liegt, korrekt berechnet wurde. Die Differenz von 2,44 % zwischen der Berechnung nach

Massgabe der Bauabrechnung und der angefochtenen Schatzung liegt im Rahmen der Schätzungstoleranz und ist

zusätzlich auf die Mengenrabatte zurückzuführen. Die von den Rechtsnachfolgern B. und R. getätigten Mehrinvestitionen

können von diesem Wert nicht abgezogen werden, da sie im Zuge der Erstellung der Bauten realisiert wurden und daher

im Rahmen der Kaufverträge hätten vorbehalten werden müssen. Die Beschwerde ist somit abzuweisen."

Entscheid des Baudepartements vom 18.01.1994