Normative Control: Building Permit Validity Regulation Repealed

Baubewilligung

Das Verwaltungsgericht heisst den Normenkontrollantrag gut und hebt den letzten

Satzteil von § 39 Abs. 2 ABauV auf, weil dieser Teil der Bestimmung keine materielle

Grundlage in § 65 BauG habe.

Sachverhalt

§ 39 Abs. 2 der Allgemeinen Verordnung zum Baugesetz (ABauV) vom 23. Februar 1994 lautet:

"Die Baubewilligung verliert ihre Gültigkeit, wenn innert zwei Jahren seit Rechtskraft mit den Bauarbeiten nicht begonnen

wird oder wenn die Bauarbeiten während mehr als zwei Jahren eingestellt gewesen sind."

Mit Normenkontrollantrag vom 1. April 1996 stellten die Antragsteller das Begehren, § 39 ABauV sei aufzuheben, soweit

dieser bestimmt, dass die Baubewilligung ihre Gültigkeit verliert, wenn die Bauarbeiten während gesamthaft mehr als zwei

Jahren eingestellt gewesen sind.

Das Verwaltungsgericht heisst den Normenkontrollantrag gut und hebt den zweiten (oben hervorgehobenen) Satzteil von

§ 39 Abs. 2 ABauV auf, weil dieser Teil der Bestimmung keine materielle Grundlage in § 65 BauG habe.

Aus den Erwägungen

Gemäss Randtitel stützt sich § 39 Abs. 2 ABauV auf § 65 BauG. Der Wortlaut von § 65 BauG gibt keine Antwort auf die

Frage, wie es sich mit der Gültigkeit der Baubewilligung verhält, wenn zwar innert Frist mit den Bauarbeiten begonnen

wird, diese aber zu einem späteren Zeitpunkt eingestellt werden. Die Materialien zu § 65 BauG liefern keine Hinweise,

dass (auch länger andauernde oder mehrmalige) Bauunterbrüche zum Verlust der Baubewilligung führen sollten. Es liegt

kein qualifiziertes Schweigen des Gesetzgebers vor. bezüglich einer späteren Bauunterbrechung. Die Praxis zum aBauG

lässt jedoch darauf schliessen, dass der Gesetzgeber nicht die Absicht hatte, eine Baubewilligung "ewig" weitergelten zu

lassen. Über die zulässige Dauer von Bauunterbrüchen und insbesondere die möglichen Konsequenzen mehrerer oder

längerer Unterbrechungen lässt sich aus § 65 Abs. 1 BauG auf dem Wege der Auslegung nichts Verbindliches

entnehmen. Der Regierungsrat hat hier keine Kompetenz zur eigenständigen Rechtsetzung. Es liegt ein erheblicher

Eingriff in die Rechtsstellung des Bauherrn vor, der eine formelle gesetzliche Grundlage benötigt. Auch § 66 BauG reicht

als Delegationsnorm nicht aus.

Durch die Teilaufhebung sollten keine Vollzugsprobleme entstehen. Im Normalfall ist der Bauherr daran interessiert, ein

bewilligtes Projekt möglichst rasch zu realisieren. Im Extremfall bleibt die Möglichkeit des Widerrufs der Baubewilligung mit

Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Allenfalls kann ein stillschweigender Verzicht des Bauherrn auf den nicht

realisierten Teil des Projekts angenommen werden. Zu prüfen ist, ob das Interesse der Öffentlichkeit und der Nachbarn

an der bestimmungsgemässen Nutzung der Grundstücke und Infrastruktur (bzw. die Nutzung der freiwerdenden

Kapazität) dasjenige der Bauherrschaft an der Stabilisierung der Rechtslage überwiegt. Dies ist - nach einem Entscheid

des Verwaltungsgerichtes - nach etwa 6 Jahren sicher der Fall. Dieser Zeitpunkt kann schon viel früher eintreten; der

Gemeinderat hat die Verhältnisse im Einzelfall abzuklären.

Entscheid des Verwaltungsgerichts (I/56) vom 24.09.1996 in Sachen K.S. und Mitbeteiligte