Terraced Building Attic Floor Area: Holistic Assessment Required

Attikageschoss

Bei terrassierten Bauten berechnet sich die zulässige Attikagrundfläche nicht allein

aufgrund der Geschossfläche der darunter liegenden (übergrossen) Terrassenstufe,

sondern es ist die gesamte terrassierte Baute zu betrachten und nach optischen und

funktionalen Kriterien zu urteilen.

Sachverhalt

Die Bauherrschaft hat eine Terrassensiedlung, bestehend aus einem Erdgeschoss (Garagen) und drei Obergeschossen

(Wohneinheiten mit Keller), erstellt. Die einzelnen Terrassenstufen sind um je 5.5 m zurückversetzt. - Die Bauherrschaft

plant nun, das dritte Obergeschoss gegen den Hang zu verlängern und den Hang um eine Zimmertiefe abzugraben. Auf

dem so vergrösserten, freigelegten Obergeschoss will sie ein zusätzliches, ebenfalls um 5.5 m zurückversetztes

Geschoss errichten, das kleiner ist als das dritte Obergeschoss, aber gleich gross wie die ersten beiden Obergeschosse.

Die Bauherrschaft hält dieses vierte Obergeschoss für ein Attikageschoss; ein solches würde nach kommunalem Recht

nicht zur Ausnützung zählen. Der Gemeinderat dagegen ist der Ansicht, dass für die Berechnung der zulässigen

Attikagrösse nicht das dritte Obergeschoss als Grundfläche zu nehmen sei, sondern der Durchschnitt aller

Obergeschosse, und hat das Baugesuch abgelehnt. Die Bauherrschaft erhebt dagegen erfolglos Beschwerde beim

Baudepartement.

Aus den Erwägungen

5.b-d)

[Auch bei terrassierten Bauten (§ 12 Abs. 3 ABauV) ist es grundsätzlich möglich, auf der obersten Terrassenstufe ein

Attikageschoss (§ 16a ABauV) zu errichten; dass dieses terrassenähnlich zurückversetzt ist, ist ohne Bedeutung für die

Beurteilung der Frage, ob es sich um ein Attikageschoss handle.]

6.a)

Fraglich ist, ob es sich beim vierten Obergeschoss um ein „verkleinertes Geschoss“ [und also um ein Attikageschoss]

gemäss § 16a Abs. 1 ABauV handelt.

Das dritte Obergeschoss ist wesentlich grösser als die beiden anderen Obergeschosse, weil es anschliessend an die

selbständige Wohneinheit bergwärts erweitert wurde mit Räumen, die teilweise ihm dienen, teilweise allen Geschossen

und teilweise nur dem vierten Geschoss. (...) Das vierte Obergeschoss ist 2,8 m hoch. Wird von der Fläche des dritten

Obergeschosses (mit einer Tiefe von 13,75 m) ausgegangen, so weist das vierte Geschoss (mit einer Tiefe von 8,15 m)

exakt die maximal zulässige Grundfläche gemäss § 16a Abs. 2 erster Satz ABauV auf, nämlich 163,82 m2 (...). Es hat

genau die gleiche Grundfläche wie die selbständigen drei anderen Wohneinheiten, abgesehen von einzelnen

„Kellerräumen“, welche die anderen Geschosse aufweisen (...). Der Gemeinderat spricht deshalb nicht mehr von einem

verkleinerten Geschoss. Er vergleicht dabei mit den Bruttogeschossflächen der unteren drei Geschosse und stellt für die

Berechnung der zulässigen Attikagrundfläche sinngemäss auf den Durchschnitt der Bruttogeschossflächen der drei

Obergeschosse ab. Die Beschwerdeführerin hält dies für ein sachfremdes und unzulässiges Kriterium.

b)

Der Begriff des „verkleinerten“ Geschosses ist in § 16a Abs. 2 zwar rechnerisch definiert. Bei terrassierten Bauten kann

jedoch nicht einfach auf die Grundfläche des darunter liegenden Geschosses abgestellt werden, weil der

Verordnungsgeber auf ein „Normalgeschoss“ abstellt (...). Zudem geht es um eine Gesamtbetrachtung der einzelnen

Terrassenhäuser: Dies sowohl in architektonischer Hinsicht, als auch was die Frage der Ausnützung betrifft, die nicht am

einzelnen Gebäudeteil, sondern am gesamten Gebäude und der Grundstücksfläche anknüpft. Wäre dem nicht so, dann

könnte das Attikageschoss wie hier von einem üblichen Vollgeschoss nicht mehr unterschieden werden, was unzulässig

wäre (vgl. Baurechtsentscheide Kanton Zürich [BEZ] 1997 Nr. 19).

Insofern ist der Ansatz des Gemeinderats einleuchtend, auf die durchschnittliche Fläche aller Obergeschosse abzustellen.

Dass er das (kleinere) sog. Erdgeschoss nicht eingerechnet hat, kommt der Bauherrin und Beschwerdeführerin zugute

und ist ebenfalls nachvollziehbar, weil es sich nicht um bewohnte Räume, sondern um Garagen handelt. Allerdings wäre

es in Anlehnung an eine „Normalbaute“ wohl sachgerechter, nicht auf die Bruttogeschossfläche, sondern auf die

Grundfläche der Geschosse abzustellen. Die bergseitig nicht durchgehend sondern nur gerade im östlichen Teil

angebauten Kellerräume, die nach aussen nicht oder kaum in Erscheinung treten, wären dabei nicht einzurechnen. So

gerechnet ergäbe sich eine durchschnittliche Fläche von rund 201 m2 und somit eine maximale Attikagrundfläche von gut

88 m2 statt vorliegend gut 163 m2, was immer noch eine selbständige Wohneinheit zulassen würde (...).

Bei terrassierten Bauten ist es jedoch nicht sachgerecht, die zulässige Attikagrundfläche exakt zu errechnen, indem als

Basis der Durchschnitt aller Geschosse genommen wird, wie es der Gemeinderat jedenfalls vergleichsweise zu tun

scheint. Anders als beim Normalfall (mit einer einheitlichen, rechteckigen Geschossfläche), wo § 16a Abs. 2 ABauV eine

exakte Definition vorgibt, ist bei einer terrassierten Baute der Begriff des „verkleinerten Geschosses“ gemäss § 16a Abs.1

ABauV ein unbestimmter Rechtsbegriff, weil die massgebliche Geschossfläche nicht eindeutig gegeben ist. Der

unbestimmte Rechtsbegriff ist auszulegen. Somit besteht für die rechtsanwendende Behörde ein Ermessen, ähnlich wie

schon beim Begriff der „terrassierten Baute“. Wann ein Attikageschoss ein verkleinertes Geschoss ist, lässt sich hier nicht

mathematisch sagen, weil die rechtsanwendende Behörde dem Einzelfall nicht gerecht wird, wenn einfach rechnerisch

der Durchschnitt aller Geschosse als Basis genommen wird. Dies trifft insbesondere bei grösseren Abgrabungen zu.

Hingegen kann die Berechnung des Durchschnitts einen wichtigen Anhaltspunkt liefern. Weitere entscheidende Kriterien

sind – wie schon beim Begriff der terrassierten Baute – der optische Eindruck und die Funktionalität der einzelnen

Gebäudeteile.

Unter diesen Aspekten erscheint das vierte Obergeschoss nicht als verkleinertes Geschoss, sondern als optisch und

funktionell gleichwertig wie die übrigen drei Obergeschosse. Somit ist es als Vollgeschoss anzusehen und bei der

Ausnutzung einzurechnen. Dieses Ergebnis ist auch in der Hinsicht gerechtfertigt, dass das Projekt kaum Grün- und

Freiflächen auf der Parzelle vorsieht und dass die Gemeinde in der Wohnzone A auch bei Arealüberbauungen keinen

Ausnutzungsbonus vorsieht (§§ 4 Abs. 1 und 32 Abs. 2 BNO); wird das oberste Geschoss an die Ausnützung

angerechnet (was hier eine Ausnützungsübertragung voraussetzt), sinkt dafür die bauliche Dichte im angrenzenden

Bereich, wodurch ein gewisser Ausgleich entsteht.

c)

Würde man der Auffassung der Beschwerdeführerin folgen, dass nur die Fläche des darunter liegenden Geschosses

massgebend ist, so könnte eine Grundeigentümerin durch die „Aufblähung“ dieses Geschosses eine fast beliebig grosse

Attikagrundfläche schaffen, die gegebenenfalls ein Attikageschoss entstehen lässt, das grösser ist als die übrigen

Obergeschosse, was die Absichten des Gesetzgebers unterlaufen würde.

Vorliegend scheint auch der Umstand stossend, dass die Bauherrin dazu das Terrain abgräbt (...) – und so teilweise

„unterirdisch“ die rechnerische Grundlage für eine Attikawohnung schafft, die ohne die Räume im dritten Geschoss schon

gleich gross ist, wie die anderen drei Wohneinheiten. Es ist auf jeden Fall nicht sachgerecht, denjenigen Teil des dritten

Obergeschosses (Grundriss), der quasi unter dem gewachsenen Terrain liegt, zur Berechnung der Grundfläche

hinzuzuziehen. (…)

d)

Zusammenfassend ergibt sich, dass sich bei terrassierten Bauten die zulässige Attikagrundfläche nicht allein aufgrund der

Geschossfläche des darunter liegenden Geschosses gemäss § 16a Abs. 2 ABauV berechnen lässt, sondern dass die

gesamte terrassierte Baute zu betrachten und nach optischen und funktionalen Kriterien zu entscheiden ist, wo die

Grenze für ein verkleinertes Geschoss liegt. Der Durchschnitt der Geschossflächen aller Vollgeschosse kann im Rahmen

einer Berechnung gemäss § 16a Abs. 2 ABauV einen gewissen Anhaltspunkt geben.

Entscheid des Baudepartements vom 29.05.2002 in Sachen R. AG gegen Gemeinderat B.