Building permit validity at property boundaries: light access under § 54 Lower Austrian Building Code in unregulated urban areas

Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.

Die Stadt Wiener Neustadt hat dem Beschwerdeführer Aufwendungen in der Höhe von EUR1.171,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen. Das Kostenmehrbegehren wird abgewiesen.

Die mitbeteiligte Partei ist Eigentümerin des Grundstückes Nr..742, Wiener Straße31, inneliegend der Liegenschaft EZ.116 Grundbuch 23443Wiener Neustadt. Dieses Grundstück grenzt im Osten an die öffentliche Verkehrsfläche Wiener Straße und ist dort bis an die Grundgrenze verbaut. Das bestehende Gebäude erstreckt sich an der nördlichen Grundgrenze bis zu einer Länge von über 20m Richtung Westen. Im Norden grenzt an dieses Grundstück das dem Beschwerdeführer gehörige Grundstück Nr..741, Wiener Straße33, inneliegend der Liegenschaft EZ.5658 Grundbuch 23443Wiener Neustadt. Die von Osten (Wiener Straße) nach Westen verlaufende gemeinsame Grundgrenze dieser Grundstücke ist rd. 30m lang. Danach verläuft die gemeinsame Grundgrenze über eine Länge von über 8m von Süden nach Norden. Das Grundstück der mitbeteiligten Partei verbreitert sich demnach in diesem Bereich in einem nahezu rechten Winkel Richtung Norden um ca.8m und verläuft sodann Richtung Westen, wo es an das ebenfalls der mitbeteiligten Partei gehörige Grundstück Nr..739, Wiener Straße35, der Liegenschaft EZ.114 Grundbuch 23443Wiener Neustadt unmittelbar angrenzt. (Das Grundstück Nr..741 des Beschwerdeführers ist somit ab der Verkehrsfläche Wiener Straßevon den beiden Grundstücken Nr..739 und .742 der mitbeteiligten Partei umschlossen).

Die beschriebenen Grundstücke liegen im Bauland-Kerngebiet mit ungeregeltem Baulandbereich.

Die mitbeteiligte Partei beantragte mit Eingabe vom 12.Dezember2002 die Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung eines Bürogebäudes mit Terrasse im Erdgeschoss und Obergeschoss, einer Gartenmauer und von 5PKW-Abstellplätzen auf ihrem Grundstück Nr..742. Plangemäß soll die rd. 5m breite Terrasse im Anschluss an das bestehende Gebäude in einer Länge von über 13m an der nördlichen Grundstücksgrenze zum Grundstück des Beschwerdeführers, getrennt durch die geplante über 8m lange Gartenmauer, errichtet werden. Das Bürogebäude soll an der von Süden nach Norden verlaufenden Grundstücksgrenze zum Grundstück des Beschwerdeführers in einer Länge von 8,30m errichtet werden. Plangemäß ist es an dieser Front mit einem Giebel mit einer 27 Gradneigung ausgestattet und soll insgesamt 9,70m, bei einer Giebelhöhe von ca.2,50m, hoch sein.

Der Beschwerdeführer wendete gegen das Bauvorhaben ein, durch die Errichtung eines Bürogebäudes und eines Arkadenganges direkt an der Grenze zu seinem Grundstück werde der Lichteinfall auf die Hauptfenster seines Gebäudes verhindert und der im Gesetz vorgesehene Lichteinfall von 45 Grad nicht mehr gewährleistet.

Die Baubehörde erster Instanz erteilte der mitbeteiligten Partei mit Bescheid vom 7.Juli 2003 die beantragte Baubewilligung.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid wurde die dagegen erhobene Berufung des Beschwerdeführers als unbegründet abgewiesen. In der Begründung führte die belangte Behörde aus, im Vergleichsbereich bestehe nahezu ausschließlich geschlossene Bauweise. Dies gelte auch für das Gebäude des Beschwerdeführers. In dem von der Baubehörde erster Instanz eingeholten Gutachten des technischen Amtssachverständigen vom 13.Jänner2003 sei das Vorliegen einer geschlossenen Bebauungsweise festgestellt worden. Dagegen habe der Beschwerdeführer nichts vorgebracht.

Auf Grund der vorherrschenden geschlossenen Bauweise im relevanten Bereich -die Gebäude seien von seitlicher zu seitlicher Grundstücksgrenze zu bauen- komme grundsätzlich nur an den Grundstücksgrenzen, an welche nicht anzubauen sei, die Einhaltung eines Abstandes (ein Bauwich) in Betracht, d.h. im konkreten Fall nur an der hinteren Grundgrenze. Zum Grundstück des Beschwerdeführers sei kein Abstand einzuhalten, weil die geschlossene Bebauungsweise grundsätzlich von der Straßenfluchtlinie bis zum hinteren Bauwich gelte. Die Errichtung eines Gebäudes oder Gebäudeteiles direkt an der Grenze zum Grundstück des Beschwerdeführers sei "somit möglich bzw. aus Ortsbildgründen sowie aus §54 NÖBauordnung geboten".

Der Einwand des Beschwerdeführers könne daher nur auf das zweite Kriterium des §54 NÖBauordnung (Gewährleistung des Lichteinfalls unter 45 Grad) abzielen. Bei Prüfung dieser Frage könnten grundsätzlich nur bewilligte oder unter Berücksichtigung der geltenden baurechtlichen Bestimmungen zulässige Bauwerke bzw. Bauvorhaben berücksichtigt werden. Auf dem Grundstück des Beschwerdeführers befänden sich ein in geschlossener Bauweise errichtetes Gebäude, welches aus einem straßenseitigen Trakt bestehe, der an beide seitliche Grundstücksgrenze angebaut sei, sowie ein Hoftrakt, der an die rechte seitliche Grundstücksgrenze angebaut sei, gegenüber der linken seitlichen Grenze (d.i. das zu bebauende Grundstück Nr..742 der Beschwerdeführerin) hingegen einen Abstand von ca.3m einhalte.

Dieser Hoftrakt weise Fenster auf, die der Liegenschaft des Beschwerdeführers zugewandt seien. Für diese Fenster liege keine Baubewilligung vor. Für das Hauptgebäude sei zwar vor dem Jahre 1920 eine Baubewilligung erteilt worden. Für die Erteilung einer Baubewilligung zur Errichtung des Hoftraktes und den Einbau von Hauptfenstern fehle jedoch jeder Hinweis. Im Jahre 1964 sei der Anschluss des Grundstückes Wiener Straße33 an den städtischen Abwasserkanal angeordnet worden. Aus den vorhandenen Bauakten gehe hervor, dass damals im Hofbereich an der linken Grundgrenze ein zweites Gebäude bestanden habe, das jedoch zwischenzeitlich entfernt worden sei.

Auf Grund der Situierung dieses Gebäudes und der baulichen Trennung vom Hauptgebäude sei es unwahrscheinlich, dass Aufenthaltsräume und die Fenster schon damals bestanden bzw. die Funktion von Hauptfenstern gehabt hätten, da durch den Abstand zum rechten Gebäudeteil von ca.1,60m deren Belichtung voraussichtlich nicht ausreichend gewesen wäre. Die heutigen Gegebenheiten (Bestand seitlicher Hauptfenster im Hoftrakt) gingen somit auf bauliche Änderungen, die nach 1966 vorgenommen worden seien, zurück. Der Bestand der Bauakten aus dieser Zeit sei vollständig vorhanden.

Aus dem Umstand, dass dieser keine entsprechende Baubewilligung enthalte, sei somit davon auszugehen, dass der heutige Zustand konsenslos sei. Die vom Beschwerdeführer behauptete Vermutung der "Konsensgemäßheit" dieses Hoftraktes bestehe nicht. Es sei immer in erster Linie Sache des jeweiligen Bauwerbers bzw. Grundeigentümers gewesen, für die ausreichende Belichtung der Hauptfenster seines Gebäudes Vorsorge zu treffen. Dies bedeute im Beschwerdefall, dass bei der Anordnung seitlicher Hauptfenster darauf Rücksicht zu nehmen sei, dass der Lichteinfall künftig durch Nachbargebäude, die an die Grundstücksgrenze angebaut werden, beeinträchtigt werden könne.

Derartige Fenster müssten daher im erforderlichen Ausmaß von der Grundstücksgrenze abgerückt werden. Da seitens der Behörde die Beeinträchtigung des Lichteinfalls auf zulässige Hauptfenster zu prüfen sei, liege durch das bewilligte Bauvorhaben keine Verletzung der Bestimmung des §54 NÖBauordnung vor.

Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde. Der Beschwerdeführer macht Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend.

Die belangte Behörde legte die Akten des Verwaltungsverfahrens vor und erstattete eine Gegenschrift mit dem Antrag, die Beschwerde kostenpflichtig abzuweisen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines Grundstückes, das an das Baugrundstück der mitbeteiligten Bauwerberin angrenzt. Er ist demnach Nachbar im Sinne des §6 Abs.1 Z.3 Niederösterreichische Bauordnung1996 (in der Folge: BO) und hatte im beschwerdegegenständlichen Baubewilligungsverfahren Parteistellung. Er erachtet sich in seinem durch §6 Abs.1 Z.3 BO gewährleisteten subjektiven Recht auf ausreichende Belichtung der Hauptfenster seines Gebäudes durch das bewilligte Bauvorhaben der mitbeteiligten Partei verletzt.

Für das zu bebauende Grundstück der mitbeteiligten Bauwerberin gilt kein Bebauungsplan. Ob das vom Beschwerdeführer geltend gemachte subjektiv-öffentliche Recht durch die hier zu beurteilende Baubewilligung verletzt wurde, ist daher an Hand der Regelung des §54 BO zu beurteilen. Diese Vorschrift hat folgenden Wortlaut:

"§54

Bauwerke im ungeregelten Baulandbereich

Ein Neu- oder Zubau eines Bauwerks ist unzulässig, wenn für ein als Bauland gewidmetes Grundstück kein Bebauungsplan gilt oder dieser keine Festlegung der Bebauungsweise oder -höhe enthält und das neue oder abgeänderte Bauwerk