Building permit for multi-unit residential renovation and expansion in core residential zone: neighbor objections on plot utilization, height, and local character under the Lower Austrian Building Order

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführer haben dem Land Niederösterreich Aufwendungen in der Höhe von S 4.565,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Die zweitmitbeteiligte Bauwerberin beantragte mit Bauansuchen vom 3. August 1994 mit Zustimmung des Grundeigentümers unter Vorlage der Einreichpläne und des Bestandsplanes den "Umbau und Neubau auf der Liegenschaft Agnesstraße 71, Grundstück Nr. 2457/1, 3, EZ: 591 in 3400 Klosterneuburg".

Die Grundstücke Nr. 2457/1 und .2457/3, KG Klosterneuburg, mit einer Grundstücksfläche von insgesamt 3.558 m2 liegen im Bauland-Kerngebiet. Der bestehende Bebauungsplan sieht für diese Grundstücke offene Bebauungsweise, Bauklasse II und eine 40 %ige Bebauungsdichte vor. Das Grundstück Nr. .2457/3 ist derzeit mit einem in Nordostlage errichteten Objekt von rund 85 m Länge bebaut. Der südwestliche Teil dieses Objektes in einer Länge von rund 26 m und einer Breite von rund 18 m wird im Erdgeschoß an der Südwestseite als Wohnung genutzt; im Anschluß daran sollen nunmehr zwei Wohnungseinheiten geschaffen werden. Im daran Richtung Nordosten anschließenden, rund 25,50 m langen und rund 12 m breiten Gebäudeteil sollen - im wesentlichen unter Verwendung der bestehenden Außenmauern - sowohl im Erd- als auch im Dachgeschoß Wohnungen errichtet sowie das bestehende Dach derart erneuert und vergrößert werden, daß auch im Dachgeschoß die vorgesehenen Wohneinheiten eingebaut werden können. Gleiches gilt für den im Nordosten anschließenden 12 m breiten und 20,50 m langen dritten Gebäudeteil. Im Gebäudeteil 2 sind 12 Wohneinheiten, im Gebäudeteil 3 sechs Wohneinheiten vorgesehen. Anstelle der an den dritten Gebäudeteil im Nordosten angebauten Garage ist ein trapezförmiger Zubau in einer Länge von 12,50 m vorgesehen, dessen Breite sich im Nordosten auf 6 m verjüngt. In diesem Gebäudeteil ist eine Wohneinheit vorgesehen.

Das Grundstück Nr. .2457/3 wird vom Grundstück Nr. 2457/1 umschlossen, welches im Südwesten in einer Breite von rund 24 m an die öffentliche Verkehrsfläche Agnesstraße grenzt und sich über eine Länge von rund 150 m Richtung Nordosten erstreckt, wo es nur mehr rund 9 m breit ist. Die Zufahrt zu diesem Grundstück und den auf dem Grundstück Nr. .2457/3 errichteten und neu zu errichtenden Gebäuden erfolgt von der Agnesstraße. An der Südwestseite des Grundstückes sind acht Pkw-Abstellplätze vorgesehen, an der Südostseite, beginnend von der Agnesstraße, sind nach einem Fahrradabstellplatz weitere 17 Pkw-Abstellplätze über eine Länge von rund 60 m geplant.

An die rund 150 m lange nördliche Grundstücksgrenze des Grundstückes Nr. 2457/1 grenzt das Grundstück Nr. 2456/5 der Dritt- und Viertbeschwerdeführer, welches von der Agnesstraße wegführend als rund 3 m breites Fahnengrundstück ausgebildet ist und sich sodann die letzten (ca.) 30 m nahezu quadratisch Richtung Nordwesten erweitert. Etwa in der Mitte dieser Fläche befindet sich das Grundstück Nr. 2456/6 der dritt- und viertbeschwerdeführenden Partei (Agnesstraße 69c). Nordwestlich an das vorerwähnte Fahnengrundstück der dritt- und viertbeschwerdeführenden Parteien schließt ebenfalls in einer Breite von 3 m parallel ab der Agnesstraße das ebenfalls als Fahne ausgebildete Grundstück Nr. 2456/4.

Daran schließt sich nordwestlich das an der Agnesstraße liegende Grundstück Nr. 2456/2 und das Richtung Nordosten anschließende Grundstück Nr. 2456/3, welche beide im Miteigentum der siebent- und achtbeschwerdeführenden Parteien sind. Das letztgenannte Grundstück Nr. 2456/3 reicht ungefähr bis zur Mitte des Gebäudeteiles 2 auf dem Grundstück Nr. 2457/3 (Schnitt B des Einreichplanes). An die rund 150 m lange südöstliche Grundstücksgrenze des Grundstückes Nr. 2457/1 schließt das Grundstück Nr. 3275/1 Gewässer (Weidlingbach) mit einer Breite von rund 10 m, sodann das parallel hiezu verlaufende, rund 3 m bis 4 m breite Grundstück Nr. 3251 Weg (Prägarten).

Daran schließt im Osten auf Höhe des Überganges von Gebäudeteil 2 auf Gebäudeteil 3 des Grundstückes Nr. .2457/3 das rund 15 m breite Grundstück Nr. 2498/14 der erst- und neuntbeschwerdeführenden Parteien, an welches sich Richtung Nordosten in einer Breite von ebenfalls rund 15 m das Grundstück Nr. 2498/11 mit dem Grundstück Nr. .2498/12 des Zweitbeschwerdeführers anschließt. Nach dem daran anschließenden, rund 15 m breiten Grundstück Nr. 2498/10 folgen die Grundstücke Nr. 2498/7 und .2498/8 des Sechstbeschwerdeführers und in der Folge das Grundstück Nr. 2498/5 der Fünftbeschwerdeführerin, welche in einer Breite von rund 10 m an das Grundstück Nr. 3251 Prägarten grenzen.

In der planlichen Darstellung des Bebauungsplanes ist an der Südwestseite zur Agnesstraße, entlang der Westseite des bestehenden und neu zu errichtenden Gebäudes sowie an der Ostseite des neu zu errichtenden Gebäudes eine Baufluchtlinie ausgewiesen, welche durch das bestehende und neu zu errichtende Gebäude nicht überschritten wird. An der Westseite dieses Grundstückes ist keine Baufluchtlinie ausgewiesen. Das auf dem Grundstück Nr. .2457/3 bereits errichtete Gebäude verläuft an der Westseite nahezu parallel zur Grundstücksgrenze; die Westseite des neu zu errichtenden Gebäudeteiles bildet eine gradlinige Fortsetzung Richtung Osten zur Westseite der bestehenden Gebäudeteile 2. und 3. Der geringste Seitenabstand zur westlichen Grundstücksgrenze beträgt 2 m. Die höchste Gebäudehöhe im Sinne des § 22 Abs. 1 der NÖ Bauordnung 1976, gemessen jeweils von der Geländehöhe des Zuganges ist mit 7 m projektiert. Plangemäß beträgt die projektierte verbaute Fläche 1334,31 m2, das sind 37,5 %.

In der mündlichen Verhandlung über das Bauansuchen vom 3. August 1994 wurde festgehalten, daß das bestehende Objekt mit Bescheid vom 28. Mai 1965 baubehördlich bewilligt worden ist. Die Benützungsbewilligung für die errichtete Betriebsanlage sei mit einem Planwechsel im Jahre 1966 erteilt worden. Im Rahmen der Baubeschreibung wurde festgehalten, daß das bestehende Objekt bis auf die tragende Konstruktion ausgehöhlt, das bestehende Dach abgetragen und die Außenwände an den Traufensteinen auf 7 m reduziert werden sollen. In dem so verbleibenden Objekt sollen insgesamt 20 Wohnungen, welche durch zwei Stiegenhäuser zugänglich gemacht werden, in einem Erdgeschoß, einem Obergeschoß und einem ausgebauten Dachgeschoß eingebaut werden. Dabei wird die Dachkonstruktion und die Decke über dem Obergeschoß auf einer Höhe von 6,86 m neu errichtet. Die Dachneigung soll im wesentlichen 45 Grad betragen. Festgestellt wurde u.a. auch, daß das um den Altbestand bestehende Gelände eben ist und in seinem Verlauf dem bestehenden Erdgeschoßfußboden minus 0,15 m entspricht. An der Straßenfluchtlinie zur Agnesstraße wird eine insgesamt 1,50 m hohe Einfriedung mit 30 cm Sockel mit Pfeilern sowie dazwischenliegenden Gitterfeldern mit einem Einfahrtstor errichtet. Für die Beseitigung der Schmutz- und Fäkalwässer werden Anschlüsse an den bestehenden Schmutzwasserkanal hergestellt. Die Regenwässer werden in die vom Altgebäude bestehenden Regenwasserableitungen, welche in weiterer Folge in den Bach münden, eingeleitet. Für den im Osten gelegenen neuen Gebäudeteil wird eine zusätzliche Regenwasserableitung in gleicher Weise hergestellt. (Im übrigen erfolgten Feststellungen wie oben beschrieben.)

Die Beschwerdeführer erhoben gegen das Projekt Einwendungen.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der mitbeteiligten Stadtgemeinde vom 21. Juni 1995 wurde die beantragte Baubewilligung unter Nebenbestimmungen erteilt, die Einwendungen der Anrainer hinsichtlich der Ausnützung des Bauplatzes betreffend die Fläche und die Höhe sowie hinsichtlich des Ortsbildes und der Verkehrserschließung wurden ebenso als unbegründet abgewiesen wie die sich auf den Brandschutz beziehenden Einwendungen. Der dagegen erhobenen Berufung der Beschwerdeführer wurde mit Bescheid des Gemeinderates der Stadtgemeinde Klosterneuburg vom 10. November 1995 keine Folge gegeben.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid der NÖ Landesregierung vom 16. April 1996 wurden die dagegen erhobenen Vorstellungen der Beschwerdeführer als unbegründet abgewiesen.

Dagegen richtet sich die vorliegende Beschwerde. Die Beschwerdeführer erachten sich durch den angefochtenen Bescheid in dem Recht auf Nichterteilung der Baubewilligung verletzt. Sie machen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend. Die belangte Behörde legte die Akten des Verwaltungsverfahrens vor und erstattete eine Gegenschrift mit dem Antrag, die Beschwerde kostenpflichtig abzuweisen. Die mitbeteiligte Bauwerberin erstattete ebenfalls eine Gegenschrift.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Gemäß § 92 Abs. 1 Z. 1 der hier anzuwendenden

NÖ Bauordnung 1976 in der Fassung LGBl. 8200-12 (BO; siehe die Übergangsbestimmung des § 77 Abs. 1 der am 1. Jänner 1997 in Kraft getretenen Nö Bauordnung 1996) bedürfen Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden einer Bewilligung der Baubehörde.

Gemäß § 118 Abs. 9 leg. cit. werden subjektiv-öffentliche Rechte der Anrainer durch jene Vorschriften begründet, welche nicht nur den öffentlichen Interessen dienen, sondern im Hinblick auf die räumliche Nähe auch dem Anrainer. Hiezu gehören insbesondere die Bestimmungen über