Court rejects appeal confirming first-instance valuation of debtor's property based on expert market assessment.

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Vrednost nepremičnine dolžnika se oceni na podlagi cenitve izvedencev po tržni ceni na dan cenitve.

[OBRAZLOŽITEV]

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da je vrednost 1/2 nepremičnine, vpisane v vl.št. X k.o. Y, last dolžnika, znaša 7.800.000,00 SIT. Svojo odločitev je oprlo na izvedeniško mnenje, ki ga je postavilo v tem postopku z nalogo, da določi tržno vrednost dolžnikove nepremičnine.

Proti navedenemu sklepu se je pravočasno pritožil dolžnik iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep spremeni tako, da kot vrednost obravnavane nepremičnine določi znesek 16.000.000,00 SIT, podrejeno pa, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek, pri čemer so pritožbeni stroški nadaljnji pravdni stroški. Prvostopno sodišče je napačno ocenilo, da je vrednost nepremičnine le 7.800.000,00 SIT, saj ni upoštevalo, da ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin sploh nima posebne predpisane metodologije, temveč mora biti narejena analiza trga, ki pokaže, po kakšni vrednosti bi se naj premičnina lahko podala. Izvedenec je namreč upošteval prometno vrednost, ki pa ni tržna vrednost nepremičnine in ne izraža tržnih razmer, na podlagi tega pa tožnik trpi škodo, saj bi na trgu za nepremičnino lahko dosegel višjo ceno.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožba ne pove, kakšne procesne kršitve bi storilo sodišče prve stopnje, zato je pritožbeno sodišče glede tega le formalno in pavšalno uveljavljanega pritožbenega razloga ravnalo v skladu z določbo 2. odst. 365. čl. Zakona o pravdnem postopku (V nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Ta del pritožbenega preizkusa pa je pokazal, da sodišče prve stopnje ni storilo nobene absolutne procesne kršitve iz 2. odst. 354. čl. ZPP, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti.

Nadaljnji pritožbeni preizkus je pokazal, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo odločilna dejstva in torej dejansko stanje ugotovilo popolno in pravilno, pa tudi materialno pravo je po prepričanju pritožbenega sodišča pravilno uporabilo.

Sodišče prve stopnje je svojo odločitev oprlo na materialnopravno določbo 2. odst. 178. čl. ZIZ, po kateri v izvršbi na nepremičnine sodišče ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve izvedencev po tržni ceni na dan cenitve. Oprlo se je na mnenje sodnega izvedenca, ki je svoje mnenje tudi natančno obrazložil in v obrazložitvi navedel, da pomeni njegova cenitev najverjetnejšo tržno vrednost nepremičnine, ki bi jo dosegli na trgu nepremičnin, upoštevajoč specifičnosti, ki pri tem nastopajo, in sicer da je soseska v kateri se nahaja stanovanjska hiša, na obrobju mesta, v območju, ki ni med najpriljubljenejšimi območji za bivanje in je znana po slabši socialni strukturi stanovalcev. Stanovanje, ki je predmet cenitve, se nahaja v stanovanjski hiši, kar v primeru prodaje pogojuje dobro sožitje med solastnikoma, kar ni v naprej zagotovljeno in zmanjšuje interes kupcev. Stanovanje je v mansardnem delu hiše in je v relativno slabem stanju, pomanjkljivo vzdrževano in potrebno večjih popravil, kar pomeni večje stroške za normalizacijo stanja.

Vse našteto zmanjšuje vrednost ocenjevanega dela nepremičnine, tako da po mnenju izvedenca tržna vrednost predmetnih nepremičnin znaša okoli 7.800.000,00 SIT, kar predstavlja tudi verjetno iztržljivo vrednost dela nepremičnine.

Z navedenim izvedeniškim mnenjem oziroma cenitvijo se dolžnik ni strinjal in je predložil cenitev B.A. z dne 27.11.1997, ki je bila napravljena po dolžnikovem naročilu zaradi hipotekarnega zavarovanja.

Sodišče prve stopnje je cenitev B.A. poslalo postavljenemu izvedencu, ki je vztraja pri svojem mnenju in pri tem, da je dejansko stanje v predmetni stavbi tržno neugodno, kar je pojasnil že v svojem prvem mnenju, zato se s cenitvijo izvedenca B.A. ne more v celoti strinjati.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da tudi ostala dva pritožbena razloga nista podana in da je izpodbijani sklep sodišča prve stopnje povsem pravilen in zakonit. Sodišče prve stopnje je dolžnika v obrazložitvi izpodbijanega sklepa tudi poučilo, da bo v skladu z določbo 4. odst.

178. čl. ZIZ lahko v roku, ki ne sme biti krajši od 8 dni pred razpisanim prodajnim narokom, predlagal, da sodišče na naroku ponovno ugotovi vrednost nepremičnine, v kolikor bo izkazal za verjetno, da se je vrednost precej spremenila.

Glede na obrazloženo je pritožbeno sodišče v skladu z določbo 2. tč.

380. čl. ZPP v zvezi s 15. čl. ZIZ neutemeljeno dolžnikovo pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdilo.

Pritožbenemu sodišču o pritožbenih stroških ni bilo potrebno odločati, saj dolžnik v svoji pritožbi konkretno povrnitve teh stroškov ni zahteval.