Appeal allowed: late mortgage claim revives sale obstruction after failed prior auction.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep razveljavi.

[JEDRO]

Po neuspešni prodaji nepremičnine razlog varstva legitimnih pričakovanj kupca odpade, zato kasnejša prijava izločitvene pravice lahko ponovno učinkuje kot ovira za nadaljnjo prodajo, čeprav je bila podana po pravnomočnosti sklepa o predhodni prodaji.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je 13. 2. 2026 sklenilo, da se parcela št. 43/2, k. o. št. ... proda na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene 66.009,10 EUR in da je varščina 6600,91 EUR ter da se v primeru neuspešne prodaje javna dražba dvakrat ponovi, izhodiščna cena in varščina pa vsakič znižata za 10 %. Razložilo je, da je s prvim sklepom o prodaji z dne 15. 5. 2025 odločilo, da se navedena nepremičnina in pa parcela št. 42/2 iz iste k. o. prodata na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene 110.300 EUR, ter da tista prodaja ni bila uspešna. Tudi na slednji parceli je bila stečajna dolžnica sicer vknjižena lastnica, stečajni upravitelj pa naj bi pojasnil, da je bila ta parcela prodana že v izvršilnem postopku pred stečajem in izročena kupcu s sklepom z dne 9. 11. 2023. Zemljiška knjiga naj ne bi vknjižila lastnine na kupca po uradni dolžnosti zaradi zaznambe izbrisne tožbe, ki naj bi tedaj to ovirala. Postopek po tisti tožbi naj bi bil pozneje pravnomočno zaključen, vendar naj bi bil izbris zaznambe upravičen predlagati le kupec nepremičnine v izvršbi. V vsakem primeru tista nepremičnina ni del stečajne mase. Nepremičnini sta bili sprva ocenjeni na tržno oziroma likvidacijsko vrednost 134.500 oziroma 110.300 EUR, po popravku pa edina parcela, ki je v dolžničini lasti, na tržno oziroma likvidacijsko vrednost 100.623,60 oziroma 82.511,37 EUR.

2. Pritožuje se A. A. Trdi, da je lastnik nepremičnine in da je 17. 7. 2025 prijavil izločitveno pravico. Ta je bila sicer prerekana, a naj rok za vložitev tožbe še ne bi potekel, zato naj prodaja nepremičnine glede na 330. člen Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) ne bi bila dovoljena.

3. Upravitelj se je o pritožbi izjavil in nasprotoval njeni utemeljenosti. Po enotni sodni praksi naj bi s pravnomočnostjo (prvega) sklepa o prodaji (ne sklepa, izpodbijanega v tej pritožbeni zadevi, temveč zgoraj navedenega sklepa z dne 15. 5. 2025) pritožnikova izločitvena pravica, ki jo je prijavil po nastopu pravnomočnosti, prenehala. Zgolj zaradi opisanega zapleta z dolžničino drugo nepremičnino je upravitelj predlagal izdajo zdaj izpodbijanega sklepa, sicer pa naj bi šlo za enak predmet prodaje kot po sklepu z dne 15. 5. 2025, na podlagi katerega naj bi se prodajni postopek lahko trikrat ponovil.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pravočasna prijava izločitvene pravice je ovira za prodajo; ni pa nepravočasna prijava sinonim za prenehanje izločitvene pravice. Slednje izhaja iz pravil v četrtem in petem odstavku 299. člena ZFPPIPP, po katerih z zamudo roka za njeno prijavo v treh mesecih po začetku stečajnega postopka „izločitvena pravica ne preneha“, temveč šele če upravitelj „proda premoženje, ki je predmet izločitvene pravice, izločitveni upnik izgubi izločitveno pravico“ . V zvezi z vprašanjem pravočasnosti prijave izločitvene pravice, to je prijave, ki pomeni oviro za prodajo premoženja, ki je predmet te pravice (po tretjem odstavku 330. člena ZFPPIPP namreč prodaje prodaje premoženja ni dovoljeno začeti, preden ne poteče enomesečni rok po objavi sklepa o preizkusu terjatev, v katerem mora upnik vložiti tožbo, ali če jo je že vložil, predlagati nadaljevanje pravdnega postopka za ugotovitev svoje sporne/prerekane izločitvene pravice), pa se je v sodni praksi oblikovalo enotno stališče, da pomeni oviro za prodajo prijava izločitvene pravice pred začetkom prodaje, natančneje pred pravnomočnostjo sklepa o prodaji (gl. npr. sklep Višjega sodišča v Ljubljani Cst 168/2023 z dne 6. 7. 2023, 9. točka obrazložitve). Prijava po tej časovni točki prodaje ne ovira zato, ker bi sicer šlo za poseg v pravice dražiteljev in potencialnega kupca (gl. navedeni sklep, 10. točka obrazložitve; prim. še odločbo Ustavnega sodišča U-I-44/18-6 z dne 7. 11. 2019, 3. točka obrazložitve). Objava razpisa javne dražbe (ali zavezujočega zbiranja ponudb) ima(ta) namreč značilnost javnega zbiranja ponudb, ki stečajnega dolžnika zavezuje(ta) k sklenitvi prodajne pogodbe s tistim udeležencem javne dražbe (ali zavezujočega zbiranja ponudb), ki ponudi najvišjo ceno, ki je hkrati enaka ali višja od izklicne (oziroma izhodiščne); stečajni dolžnik od te obveznosti po objavi poziva ne more več odstopiti, saj ga njegova ponudba veže (N. Plavšak za bistveno enak primer fikcije prijave izločitvene pravice na podlagi 299. a člena ZFPPIPP v: Zbornik sodobno insolvenčno pravo 2026, Tax-Fin-Lex in ABC Nepremičnine, Ljubljana 2026, str. 73).

6. Primer pod presojo pa od opisanega okvira odstopa. Prva prodaja zadevne nepremičnine ni bila uspešna (prodaja na podlagi izpodbijanega sklepa tudi ne pomeni le prilagoditve prve prodaje zaradi okoliščin, opisanih na začetku te obrazložitve; ne gre zgolj za ponovitev prve prodaje, predvidene s tistim sklepom, temveč za novo prodajo, saj že izklicna cena na podlagi izpodbijanega sklepa ni samo 10 % nižja kot cena na podlagi sklepa o prvi prodaji). Zato odpade razlog, da je treba varovati položaj njenega potencialnega kupca, ki bi s tem, da bi jo izdražil, pridobil utemeljeno pričakovanje, da bo zgolj še s plačilom kupnine postal lastnik nepremičnine. Po neuspešni prodaji takšnega potencialnega kupca več ni (do nove prodaje). Edini preostali interes hitre izvedbe stečajnega postopka pa v takšnem primeru ne pretehta nad morebitno lastninsko pravico izločitvenega upnika (v istem smislu N. Plavšak v zg. nav. delu, prav tam, z napotilom na izrecno urejeno posledico za primer neuspešne prodaje, v katerem mora upravitelj prodajo prekiniti, dokler se pravnomočno ne razčisti, čigava je nepremičnina, prim. 5. v zvezi s 3. točko četrtega odstavka 299. a člena ZFPPIPP). Skladno s stališčem v tem sklepu je Višje sodišče v Ljubljani odločilo že s sklepom z dne 13. 11. 2024 v bistveno enaki zadevi Cst 259/2024.

7. In še strnjeno, po neuspešni prodaji nepremičnine razlog varstva legitimnih pričakovanj kupca odpade, zato kasnejša prijava izločitvene pravice lahko ponovno učinkuje kot ovira za nadaljnjo prodajo, čeprav je bila podana po pravnomočnosti sklepa o predhodni prodaji.

8. Prvostopenjski sklep, ki temelji na nasprotnem stališču, je bilo zato treba po ugoditvi pritožbe razveljaviti (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopka v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).