Appeal dismissed; fixed-term commercial lease termination requires explicit agreement or fault, not unilateral action.

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 653,31 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne zamude do plačila.

[JEDRO]

Načeloma za najemne pogodbe za poslovne prostore, sklenjene v času veljavnosti ZPSPP za določen čas, velja, da odpoved ni možna. Najemna pogodba za določen čas preneha s pretekom časa, pred tem pa le iz krivdnih razlogov. Sodna praksa je sicer to pravilo omilila in dopustila drugačne dogovore med strankami. Ker pa gre za izjemo od pravila, mora biti tak dogovor izrecen in soglasen.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijano odločbo je Okrožno sodišče v Kopru (I) dovolilo spremembo tožbe, (II) zavrnilo tožbeni zahtevek, po katerem naj bi bila tožena stranka na v izreku opisan način dolžna izprazniti poslovne prostore na parcelni št. 1758/2 k.o. A. ter zemljišče na parcelni št. 758/1 k.o. A., (III) zavrnilo podrejeni tožbeni zahtevek na ugotovitev, da Pogodba o najemu restavracije, vinoteke in nastanitvenih prostorov z dne 9.2.2018 preneha veljati s potekom enoletnega odpovednega roka, šteto od vročitve tožbe toženi stranki, in da mora tožena stranka v 15 dneh po izteku odpovednega roka izprazniti prostore in zemljišče iz točke II, ter (IV) odločilo, da mora tožeča stranka toženi plačati stroške postopka. Iz razlogov sodbe izhaja, da je bila med strankama po določbah Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) sklenjena najemna pogodba za določen čas, v kateri pa ni bila dogovorjena možnost enostranske odpovedi pred iztekom časa.

2. Zoper sodbo se tožeča stranka pritožuje. Ves čas je zatrjevala, da mora sodišče pogodbena določila razlagati v skladu z namenom pogodbenih strank v času, ko se je najemna pogodba sklepala. Pogodbeni stranki sta namreč dogovorili tudi možnost odstopa najemodajalca kadarkoli s šestmesečnim odpovednim rokom in iz krivdnih razlogov z osemdnevnim odpovednim rokom. Če ne bi bil to pravi namen strank, ne bi določili različnega odpovednega roka. Povedano izhaja iz izpovedi A. A., prokuristke tožeče stranke. Najemno pogodbo je sklepala prokuristka tožeče stranke, ki ni pravnik, zato je razlikovanje sodišča med odstopom in odpovedjo nerelevantno. Razlogi sodišča glede sodne odpovedi pogodbe so skopi, pomeni pa ta zahtevek uskladitev s kogentnimi določbami ZPSPP. Te kogentne določbe pa ne zahtevajo, da je za vložitev tožbe za sodno odpoved potreben kakšen predhodni dogovor, zakon tudi izrecno ne prepoveduje vložitve take tožbe pri najemnih razmerjih za določen čas.

3. V odgovoru na tožbo je tožena stranka pritrdila razlogom sodišča in poudarila, da nikoli ne bi sklenila najemne pogodbe, če bi obstajala možnost tožeče stranke, da kadarkoli odpove najemno pogodbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Načeloma za najemne pogodbe za poslovne prostore, sklenjene v času veljavnosti ZPSPP za določen čas, velja, da odpoved ni možna. Najemna pogodba za določen čas preneha s pretekom časa, pred tem pa le iz krivdnih razlogov 1 . Sodna praksa je sicer to pravilo omilila in dopustila drugačne dogovore med strankami. Ker pa gre za izjemo od pravila, mora biti tak dogovor izrecen in soglasen. V tej zadevi je zato sporna vsebina najemne pogodbe, to je določba 7. člena, v kateri sta res določena dva odpovedna roka za odstop od pogodbe. Najemodajalec lahko odstopi od pogodbe kadarkoli s šestmesečnim odpovednim rokom, iz posebej naštetih krivdnih razlogov pa je odpovedni rok 8 dni.

Taka določba ni na prvi pogled jasna, saj zakon, na katerega se sklicuje, loči med odpovedjo (ki je lahko podana iz kateregakoli razloga, zahteva se le dovolj dolg odpovedni rok) in odstopom (ko ena stranka odstopi od pogodbe, ker druga krši pogodbo). Zato je potrebna razlaga nejasne določbe. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določbe Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o razlagi pogodb. Pri razlagi spornih določil se tako ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v OZ (drugi odstavek 82.

člena OZ). Poleg tega je treba uporabiti še dopolnilna pravila: če je pogodbo pripravila ena od strank, je treba njena nejasna določila razlagati v korist druge (83. člen OZ), pri odplačnih pogodbah pa je treba nejasna določila razlagati v takem smislu, da so vzajemne dajatve v pravičnem razmerju (84. člen OZ). Pritožnik sicer pravilno navaja, da je najprej treba uporabiti določbo 82. člena OZ, vendar v predmetni zadevi sodišče prve stopnje ni ugotovilo, da bi bil skupni namen pogodbenikov dopustiti možnost odpovedi pogodbe pred iztekom časa, za katerega je bila sklenjena.

Tega zaključka pritožba s sklicevanjem na izpoved zakonite zastopnice tožnice ne more izpodbiti. Zakoniti zastopnik tožene stranke je namreč jasno izpovedal, da pod takimi pogoji pogodbe ne bi sklenil (kar je glede na že ob sklenitvi pogodbe nameravana vlaganja razumljivo), da se je tudi posvetoval z odvetniki in štel, da možnost odpovedi najemne pogodbe ni dogovorjena. Čeprav bi bilo mogoče pritrditi tožeči stranki, da je bil njen namen dogovoriti možnost odpovedi pogodbe tudi pred iztekom dogovorjenega časa, to ni bil skupni namen pogodbenih strank.

Sodišče prve stopnje je zato pri razlagi pravilno uporabilo še določbo 83. člena OZ. Ni namreč sporno, da je pogodbo pripravila tožeča stranka in je zato zaključek, da tožeča stranka ni izkazala dogovora o možnosti odpovedi pogodbe pred iztekom dogovorjenega časa, pravilen.

6. Do enakega zaključka bi prišli tudi z uporabo 84. člena OZ. V 9. členu pogodbe sta se stranki dogovorili, da vsa morebitna vlaganja najemnika v prostor s prenehanjem najema preidejo v last najemodajalca, sodišče pa je ugotovilo, da je tožena stranka izvedla dodatne investicije, za povrnitev katerih je potreben določen čas. Možnost predčasne odpovedi bi ob takem dogovoru pomenila nesorazmerje v dajatvah pogodbenih strank.

7. Ker torej ni bilo izrecnega dogovora o možnosti odpovedi pogodbe pred iztekom dogovorjenega časa in ker tožeča stranka tudi ne zatrjuje kakšnih krivdnih razlogov, sta bila primarni zahtevek na izpraznitev v izreku opisane nepremičnine in njeno izročitev tožeči stranki ter podrejeni zahtevek na odpoved pogodbe in po izteku odpovednega roka izpraznitev in izročitev pravilno zavrnjena.

8. Na podlagi vsega povedanega je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen Zakona o pravdnem postopku).

9. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato mora nasprotni stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 653,31 EUR (za sestavo odgovora na pritožbo, materialne stroške in DDV na odvetniške storitve).

1 Druge kogentne določbe, o katerih govori pritožba, se nanašajo na najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas.