Appeal granted; pre-purchase right objection period starts upon knowledge of contract terms, not just the sale.

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Subjektivni rok za izpodbijanje pogodbe, s katero je bila predkupnemu upravičencu kršena predkupna pravica, prične teči šele, ko se predkupni upravičenec seznani s pogodbenimi pogoji, in ne že, ko je seznanjen s kršitvijo predkupne pravice. Da gre za logično razlago izhaja tudi iz vsebine drugega odstavka 512. člena OZ, kjer rok v primeru, da je predkupni upravičenec obveščen o napačnih pogojih prodaje, začne teči od dne, ko je predkupni upravičenec zvedel za prave pogodbene pogoje.

V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da je bil tožnik, kot potrjuje korespondenca z drugim tožencem in njegovim sinom, najmanj od 28. 2. 2022 seznanjen, da je prva toženka nepremičnino prodala drugemu tožencu. Vendar pa zgolj vedenje o osebi kupca še ne pomeni seznanjenosti z vsebino prodajne pogodbe in njenimi pogoji. Ker toženki nista podali trditvene podlage, da bi bil tožnik takrat ali kadarkoli pred pridobitvijo prodajne pogodbe iz zbirke listin seznanjen z vsemi bistvenimi sestavinami prodajne pogodbe, tudi datum 28. 2. 2022 ne more predstavljati pravega časovnega trenutka za pričetek teka subjektivnega šestmesečnega roka iz prvega odstavka 512. člena OZ.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika za razveljavitev prodajne pogodbe za nezazidano stavbno zemljišče s parc. št. 127/7, k. o. ..., sklenjeno med prvo toženko in drugim tožencem 24. 8. 2021, za ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice na tej nepremičnini na drugega toženca v idealnem solastniškem deležu do 1/2, za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja na ime prve toženke ter za sklenitev nove prodajne pogodbe pod enakimi pogoji s tožnikom.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožnik iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP), s predlogom, da višje sodišče sodbo spremeni, tako da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, oziroma sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Opozarja na procesne kršitve zaradi neobrazložene zavrnitve izvedbe dokazov z zaslišanjem priče A. A. in poizvedbami pri Pošti Slovenije o vračilu pošiljke z 22. 6. 2021, zaradi pomanjkljive obrazložitve stališča, da je za kupoprodajno pogodbo vedel že 28. 2 2022, zaradi nasprotja v 17. in 18. točki obrazložitve sodbe glede namerne kršitve predkupne pravice in zaradi kršitve 8. člena ZPP pri izdelavi dokazne ocene.

Kot bistveno izpostavlja napačno uporabo 512. člena Obligacijskega zakonika (OZ) in posledično zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja. Vztraja, da je za prodajno pogodbo izvedel 16. 8. 2022, zato ni mogel uveljavljati zakonite predkupne pravice, ki jo ima kot solastnik. V zadevi ni odločilno, ali je vedel za solastnika obravnavane nepremičnine, saj je šele s prejemom pogodbe izvedel, komu je bil solastniški delež prodan, za kakšno ceno in na kakšen način, torej kakšni so osnovni prodajni pogoji. Sodna praksa potrjuje, da mora biti predkupni upravičenec seznanjen s prodajnimi pogoji, saj le tako lahko sprejme odločitev o uveljavljanju predkupne pravice ter oblikuje ustrezen tožbeni zahtevek. Z vpogledom v zemljiško knjigo se ni mogoče neposredno seznaniti z vsebino prodajne pogodbe. Tožniku tudi ni mogoče očitati neažurnosti in neskrbnosti, saj je postal solastnik nepremičnine šele s sklepom o dedovanju s 3. 2. 2022. Subjektivni rok iz 512. člena OZ se veže na subjektivno zaznavo posameznika o tem, kdaj je zvedel za prodajno pogodbo, kar pomeni celoto prodajnih pogojev, medtem ko je objektivni rok vezan na prenos lastništva. Ni razumnega razloga, da bi bil tožnik, ki sploh ni bil obveščen o nameravani prodaji, deležen strožje obravnave kot predkupni upravičenec, ki je bil obveščen o prodaji, a z napačnimi prodajnimi pogoji, in za katerega drugi odstavek 512. člena OZ izrecno določa tek roka od trenutka, ko je izvedel za prave pogodbene pogoje. Toženca sta namerno zlorabila situacijo, ko je bila tožnikova pokojna mati še vpisana v zemljiško knjigo, z namenom obida prisilnih določb o zakoniti predkupni pravici. Ob sklenitvi pogodbe 24. 8. 2021 sta pogodbeni stranki zagotovo vedeli, da je solastnica pokojna, Občina je tožnika celo obvestila, da ne bo izvršila razpolaganja, dokler sklep o dedovanju po njegovi materi ne bo pravnomočen. Vprašanje, od katerega trenutka teče 6 mesečni rok, je treba povezovati z vprašanjem, kaj mora, skladno s 508. členom OZ in sodno prakso, vsebovati obvestilo o nameravani prodaji. Tožnik citira več sodnih odločb višjega in vrhovnega sodišča v zvezi z uveljavljanjem predkupne pravice ter zatrjuje odstop od sodne prakse.

3. Na pritožbo je odgovorila prva toženka in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V obravnavani zadevi ni sporno, da je prva toženka pri prodaji polovičnega deleža nepremičnine parc. št. 127/7, k. o. ..., drugemu tožencu, kršila tožnikovo zakonito predkupno pravico, ki jo ima kot solastnik na podlagi tretjega odstavka 66. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Sporno pa je, ali je tožnik pravočasno vložil tožbo z zahtevkom na razveljavitev prodajne pogodbe in sklenitev nove prodajne pogodbe pod enakimi pogoji, kot to ureja prvi odstavek 512. člena OZ. Iz omenjene določbe izhaja, da lahko predkupni upravičenec, ki ni bil obveščen o prodaji, takšno zahtevo poda v roku šestih mesecev od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo. Za pravilno uporabo materialnega prava v zadevi je torej bistvena pravilna razlaga teksta "zvedel za prodajno pogodbo", pri čemer tožnik vztraja, da vedenje o prodajni pogodbi zajema vsebino pogodbe, vključno s prodajnimi pogoji, medtem ko po razlagi tožencev zadošča, da predkupni upravičenec izve za dejstvo prodaje.

6. Sodišče prve stopnje je v 21. točki obrazložitve sodbe zavzelo stališče, da se zaradi publicitetnega učinka vpisa v zemljiško knjigo šteje, da je tožnik za prodajno pogodbo zvedel že od dneva vpisa v zemljiško knjigo 28. 10. 2021 in da ta trenutek predstavlja začetek teka subjektivnega prekluzivnega šest mesečnega roka iz prvega odstavka 512. člena OZ. Ker je tožbo vložil 10. 2. 2023, torej po preteku omenjenega roka, je pravno varstvo uveljavljal prepozno. Kot dodaten razlog za zavrnitev zahtevka je sodišče v 23. točki obrazložitve sodbe analiziralo še elektronsko sporočilo tožnika drugemu tožencu z 28. 2. 2022 in ugotovilo, da iz njega izhaja seznanjenost tožnika s prodajno pogodbo in kupcem solastniškega deleža, zato je tožba tudi upoštevaje omenjeni datum vložena prepozno.

7. Po izdaji izpodbijane sodbe je Vrhovno sodišče RS v odločbi III Ips 11/2022 s 16. 7. 2024 odločalo o dopuščenem revizijskem vprašanju glede razlage trenutka začetka teka subjektivnega roka za izpodbijanje odplačne pogodbe o prenosu poslovnega deleža v družbi z omejeno odgovornostjo zaradi kršitve predkupne pravice, kjer je obravnavalo primerljivo situacijo razlage besedne zveze "zvedel za prodajno pogodbo" iz prvega odstavka 512. člena OZ. Poudarilo je razliko med položajem posameznika, ki nastopa v pravnem prometu, in predkupnim upravičencem, ki zatrjuje nedopusten poseg v predkupno pravico. Od prvega se pričakuje, da bo za njegovo odločitev pomembne podatke preverjal v javnih evidencah, drugi pa upravičeno pričakuje, da ga bo predkupni zavezanec, kot mu to nalaga 507. člen OZ, obvestil o nameravani prodaji in pogojih prodaje. Zato od predkupnega upravičenca ni mogoče pričakovati, da bo zaradi potencialne kršitve svoje predkupne pravice vsakodnevno preverjal stanje javne knjige in morebitne zanj škodljive vpise. Zaključilo je, da v primeru, ko je zahtevek predkupnega upravičenca utemeljen z očitkom kršitve dolžnosti predkupnega zavezanca, da predkupnega upravičenca obvesti o nameravani prodaji in pogojih prodaje, razlaga, da peti odstavek 8. člena ZSReg 1 soopredeljuje začetek teka subjektivnega prekluzivnega roka za zahtevek po prvem odstavku 512. člena OZ, ni skladna z Ustavo in zato ni upoštevna za presojo o začetku teka subjektivnega prekluzivnega roka v okoliščinah obravnavanega primera.

8. Vse omenjeno po oceni pritožbenega sodišča velja tudi za kršitev zakonite predkupne pravice solastnika. Trenutek vpisa v zemljiško knjigo, ne glede na njegov publicitetni učinek po 6. členu Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1), ki je namenjen predvsem varstvu pravnega prometa, ne more predstavljati začetka teka subjektivnega šestmesečnega roka za sodno uveljavljanje predkupnega upravičenja. Razlogi sodišča iz 21. točke obrazložitve sodbe o pričetku teka tega roka od dneva vpisa kupca v zemljiško knjigo so glede na povedano napačni.

9. Vrhovno sodišče se je v izpodbijani odločbi ukvarjalo tudi z vsebinsko razlago besedne zveze "zvedel za prodajno pogodbo". Poudarilo je, da vedenje o prodajni pogodbi pomeni vedenje o vsebini prodajne pogodbe, saj je obvezna sestavina dajatvenega dela tožbenega zahtevka predkupnega upravičenca navedba pogojev, pod katerimi naj se mu stvar proda. 2 Zato subjektivni rok za izpodbijanje pogodbe, s katero je bila predkupnemu upravičencu kršena predkupna pravica, prične teči šele, ko se predkupni upravičenec seznani s pogodbenimi pogoji, in ne že, ko je seznanjen s kršitvijo predkupne pravice. Da gre za logično razlago izhaja tudi iz vsebine drugega odstavka 512. člena OZ, kjer rok v primeru, da je predkupni upravičenec obveščen o napačnih pogojih prodaje, začne teči od dne, ko je predkupni upravičenec zvedel za prave pogodbene pogoje. Pritožnik utemeljeno opozarja, da ni razumnega in tehtnega razloga, da bi bil predkupni upravičenec, ki sploh ni bil obveščen o nameravani prodaji, deležen strožje obravnave kot tisti, ki je bil o prodaji obveščen, a napačno.

10. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da je bil tožnik, kot potrjuje korespondenca z drugim tožencem in njegovim sinom, najmanj od 28. 2. 2022 seznanjen, da je prva toženka nepremičnino prodala drugemu tožencu. Vendar pa zgolj vedenje o osebi kupca še ne pomeni seznanjenosti z vsebino prodajne pogodbe in njenimi pogoji. Ker toženki nista podali trditvene podlage, da bi bil tožnik takrat ali kadarkoli pred pridobitvijo prodajne pogodbe iz zbirke listin seznanjen z vsemi bistvenimi sestavinami prodajne pogodbe, tudi datum 28. 2. 2022 ne more predstavljati pravega časovnega trenutka za pričetek teka subjektivnega šestmesečnega roka iz prvega odstavka 512. člena OZ.

11. Sodišče prve stopnje je glede na obrazloženo zmotno uporabilo materialno pravo, ko je odločilo, da je tožnikova tožba vložena prepozno. Zato je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno glede vprašanja, ali je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, torej njegova slabovernost, kot pogoj za uspešno uveljavljanje pravnega varstva po prvem odstavku 512. člena OZ. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi 355. člena ZPP izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek, pri čemer se je v obrazložitvi odločbe opredelilo le do tistih pritožbenih navedb, ki so bile bistvene za sprejem odločitve (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ocenilo je, da glede na naravo stvari in okoliščine primera ne more samo dopolniti postopka, saj se sodišče prve stopnje ni opredelilo do samostojnega sklopa dejstev, ki niso bila dokazno presojana, oziroma jih sodišče prve stopnje ni ugotavljalo. Če bi sodišče druge stopnje vprašanje dobre ali slabe vere prvič ugotavljalo šele v pritožbenem postopku, bi bila kršena pravica obeh pravdnih strank, da sodišče prve stopnje po oceni vseh izvedenih dokazov naredi celovito dokazno oceno, ki bo lahko podvržena morebitni pritožbeni graji v skladu s pravico do dvostopenjskega sojenja in učinkovito pravico do pritožbe (25. člen Ustava Republike Slovenije - URS).

12. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je sodišče v skladu z določilom tretjega odstavka 165. člena ZPP pridržalo za končno odločbo.

1 Besedilo petega odstavka 8. člena ZSReg določa, da se nihče ne more sklicevati na to, da od dneva, ko je bil vpis posameznega podatka v sodni register ali predložitev listine sodnemu registru objavljena na spletnih straneh AJPES, ni poznal tega podatka in vsebine listin, na katerih temelji vpis tega podatka, ali vsebine listine, ki je bila predložena sodnemu registru.

2 Primerjaj 12. točko obrazložitve sklepa VS RS III Ips 11/2022 s 16. 7. 2024.