Court partially allows tenant rent reduction claim due to pandemic restrictions on business use. Verdict: partially_allowed

I. Pritožba tožeče stranke zoper II. točko izreka izpodbijane sodbe se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v tem delu potrdi.

II. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi:

a) v I. točki izreka glede:

- zneska 1.445,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 7. 2020 dalje do plačila,

- 1.448,59 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 9. 2020 dalje do plačila,

- zneska 1.448,59 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 10. 2020 dalje do plačila,

- zneska 1.448,59 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 11. 2020 dalje do plačila,

- ter zneska 841,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13. 12. 2020 dalje do plačila,

b) v III. točki izreka pa v celoti

ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V preostalem delu se pritožba tožene stranke zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v preostalem delu I. točke izreka potrdi.

III. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Omenjeni primer nemožnosti rabe ni povsem identičen z v tej zadevi obravnavanim, saj: 1. ukrepov, ki so bili razlog za omejitve rabe lokala, ni sprejel tretji, temveč tožeča stranka kot najemodajalka in 2. se ukrepi ne nanašajo na gostinsko dejavnost samo, temveč je bilo njeno opravljanje zaradi omejitve obiskov onemogočeno oziroma omejeno. Je pa primerljiv, zlasti z vidika ravnanj, ki omejujejo rabo za namen, zaradi katerega je bila najemna pogodba sklenjena, in ki niso protipravna. Primera se torej v lastnostih, ki so ratio legis zgoraj navedene določbe OZ, ujemata. Zato ima tožena stranka po presoji pritožbenega sodišča ob analogni uporabi tretjega odstavka 599. člena OZ pravico do znižanja najemnine.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo, da je dolžna plačati tožeči stranki 12.685,39 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov in dnevov zapadlosti dalje do plačila (I. točka izreka). Višji tožbeni zahtevek tožeče stranke je zavrnilo (II. točka izreka). Odločilo je, da vsaka stranka in stranski intervenient krijejo svoje stroške tega postopka (III. točka izreka).

2. Tožeča stranka je pravočasno vložila pritožbo zoper II. točko izreka iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje v II. točki izreka spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku tožeče stranke, podrejeno pa, da sodbo sodišča prve stopnje v po njej izpodbijanem delu razveljavi in zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila.

4. Tožena stranka je pravočasno vložila pritožbo zoper I. in III. točko izreka izpodbijane sodbe iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne tudi v preostalem delu, podredno pa, da sodbo sodišča prve stopnje v po njej izpodbijanem delu razveljavi in zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

5. Tožeča stranka in stranski intervenient sta na pritožbo odgovorila.

6. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena. Pritožba tožene stranke je delno utemeljena.

7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo:

- da sta pravdni stranki 11. 5. 2020 sklenili najemno pogodbo št. C 2711-19-222911, s katero je tožeča stranka toženi stranki oddala v najem gostinski lokal v pritličju Porodnišnice ..., tožena stranka pa se je zavezala plačevati mesečno najemnino 1.185,00 EUR, ki se dvakrat letno usklajuje z rastjo cen življenjskih potrebščin, ter obratovalne stroške glede na sorazmerni delež prostorov v najemu od skupne površine Porodnišnice ...,

- da je tožena stranka 15. 5. 2020 prevzela prostore v uporabo,

- da je tožeča stranka na podlagi najemne pogodbe toženi stranki izdala vtoževane račune od vključno 9. 6. 2020 do vključno 19. 4. 2021, s katerimi ji je zaračunala pogodbeno dogovorjeno mesečno najemnino in obratovalne stroške,

- da tožena stranka zavrača plačilo računov, ker je bilo v najetem lokalu zaradi epidemije COVID-19 in s tem v zvezi sprejetimi ukrepi države in ukrepi v zdravstvenih zavodih ter internimi navodili tožeče stranke ves čas od pričetka trajanja najema prepovedano delovanje oziroma je bil lokal zaprt, kar naj bi pomenilo, da je bilo dejansko onemogočeno obratovanje lokala, zaradi česar naj bi odpadla kavza pogodbe, tožeča stranka pa ni omogočila izpolnitve obveznosti po najemni pogodbi.

K pritožbi tožeče stranke

8. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo najemnine za obdobje drugega vala epidemije COVID-19, ki je trajal od 19. 10. 2020 do 15. 6. 2021. Svojo odločitev je oprlo na Zakon o interventnih ukrepih za omilitev posledic drugega vala epidemije COVID-19 (ZIUOPDVE), ki je v 94. členu določil, da se ne glede na določbo 62. člena Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti najemnikom poslovnih stavb ali poslovnih prostorov v lasti Republike Slovenije ali v lasti samoupravnih lokalnih skupnosti, ki jim je zaradi ukrepov države in zaradi širjenja bolezni opravljanje gospodarske dejavnosti onemogočeno ali pa je bistveno otežkočeno, v obdobju trajanja razglašene epidemije COVID-19 na območju Republike Slovenije oziroma v obdobju, ko v skladu s sprejetimi predpisi opravljanje gospodarske dejavnosti ni bilo dopustno, to je od vključno 19. 10. 2020 dalje, ne zaračunava najemnina ali del najemnine. O upravičenosti do oprostitve plačila najemnine ali njenega dela je odločal predstojnik oziroma predstojnica upravljalca oziroma organ, odgovoren za izvrševanje proračuna samoupravne lokalne skupnosti, če so bili izpolnjeni pogoji iz točke 3.1 Začasnega okvira. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožena stranka pravočasno oddala vlogo za oprostitev plačila najemnine v skladu s Pravilnikom o izvajanju oprostitve ali delne oprostitve plačila najemnin zaradi omilitve posledic drugega vala epidemije COVID-19 (Uradni list RS, št. 200/20 z dne 29. 12. 2020 - Pravilnik), tožeča stranka pa o njeni vlogi ni odločila. Sodišče prve stopnje je na podlagi ocene izvedenih dokazov zaključilo, da je tožena stranka izkazala, da so bili izpolnjeni pogoji za oprostitev plačila najemnine, kar naj bi potrjevala zlasti elektronska sporočila A. A. In ker tožeča stranka v tem postopku ni zatrjevala nobenih okoliščin, iz katerih bi izhajalo, da tožena stranka ne izpolnjuje pogojev po ZIUOPDVE in Pravilniku za oprostitev plačila najemnine, je tožbeni zahtevek za plačilo najemnine za obdobje drugega vala epidemije COVID-19 zavrnilo.

9. Pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje za takšno odločitev in se jim pridružuje. Sodišče prve stopnje je pravilno kot odločilno štelo, da je bila vloga tožene stranke oddana pravočasno, to je pred 30. 4. 2021 ter da bi morala tožeča stranka toženo stranko v roku petih dni od prejema prve vloge pozvati na njeno dopolnitev ter ji za to določiti primeren rok (67. člen Zakona o splošnem upravnem postopku - ZUP). Pravilno in pravočasno izpolnjevanje vloge res ni obveznost tožeče stranke, je pa njena obveznost, da toženo stranko k popravi pozove. Ker je tožeča stranka pozivala toženo stranko k popravi vloge tudi po 30. 4. 2021, ji ne more očitati, da vloge do 30. 4. 2021 ni v celoti dopolnila. Tožeča stranka ni pojasnila, zakaj je toženo stranko pozvala k popravkom in predložitvi manjkajočih prilog šele z dopisom z dne 11. 11. 2021, torej bistveno po 30. 4. 2021. Zato se ne more sklicevati na to, da je bila vloga popolna šele po pozivih, v začetku leta 2022, niti na to, da tožeča stranka o oprostitvi plačila najemnin ne more več odločati, ker bi bilo to potrebno storiti do 30. 6. 2021, kot je to pravilno ugotovilo tudi sodišče prve stopnje.

10. Pritožnica neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da v zvezi z izpolnjevanjem pogojev za popolno oziroma delno oprostitev plačila najemnine ni opravilo presoje vpliva ukrepov na poslovanje tožene stranke, temveč naj bi, ne da bi te presojalo, ocenilo, da je tožena stranka izkazala, da so bili pogoji izpolnjeni, pri čemer naj bi sodišče to utemeljilo zgolj z elektronskim sporočilom Iztoka Sedeja z dne 22. 3. 2021, v katerem je navedel, da meni, da je treba prošnji ugoditi. Ker se je tožena stranka upirala plačilu najemnine s trditvami, da je tožeči stranki poslala vlogo za oprostitev svojega plačila in jo v skladu z zahtevami tožeče stranke tudi dopolnila, tožena stranka pa o vlogah ni odločila, se je trditveno in dokazno breme v zvezi z neizpolnjevanjem pogojev za oprostitev oziroma delno oprostitev plačila najemnine prevalilo na tožečo stranko. Tožeča stranka pa ni niti trdila, da tožena stranka zahtevanih pogojev ni izpolnjevala.

11. Zmotno je stališče pritožnice, da je tožeča stranka z zatrjevanjem, da vloga tožene stranke ni bila popolna in da se o njej ni dalo odločiti, smiselno trdila, da pogoji, na podlagi katerih bi bilo mogoče toženo stranko oprostiti plačila najemnine, niso izpolnjeni. Ker je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo, da iz izvedenih dokazov izhaja, da je bila vloga tožene stranke pravočasna in popolna, in ker je iz elektronskih sporočil razbrati, da je tožena stranka izpolnjevala pogoje za oprostitev plačila najemnine, bi morala tožeča stranka v tem pravdnem postopku pojasniti, katerih pogojev in zakaj tožena stranka ni izpolnjevala v skladu z merili, določenimi v 94. členu ZIUOPDVE in Pravilniku, česar pa ni storila.

12. Sodišče prve stopnje glede na zgoraj navedeno ni bilo dolžno opraviti presoje v zvezi z višino oprostitve najemnine, torej, ali se plačilo najemnine v obdobju epidemije oprosti delno ali v celoti glede na merila iz 6. v zvezi s 7. členom Pravilnika. Tožeča stranka, ki je očitno imela vse potrebne podatke v zvezi s tem, bi morala pojasniti, zakaj tožena stranka ne izpolnjuje pogojev (na primer v zvezi z upadom prometa, prizadetostjo upravičenca itd.) za celotno oprostitev plačila najemnine.

13. Tožena stranka bi imela v skladu z ZUP možnost, da zoper molk organa vloži razpoložljiva pravna sredstva. Opustitev vložitve teh pa ji še ne odvzema pravice, da se v tem postopku brani plačilu najemnine s trditvami, da je izpolnjevala pogoje za njeno oprostitev v skladu z ZIUOPDVE in Pravilnikom.

14. Izostanek odločitve na strani tožeče stranke res ne more avtomatsko voditi k oprostitvi plačila najemnine. Ker pa tožeča stranka v tem pravdnem postopku ni izkazala niti konkretizirano zatrjevala, da tožena stranka ne izpolnjuje pogojev za oprostitev plačila najemnine, z zahtevkom za plačilo najemnine za obdobje drugega vala epidemije COVID-19 ne more uspeti.

15. Pritožba tožeče stranke se ob povedanem izkaže kot neutemeljena. Pritožbeno sodišče jo je zato zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v II. točki izreka potrdilo (353. člen ZPP), ko je ta v tem delu uspešno prestala tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

16. Na ostale pritožbene navedbe pritožbeno sodišče ni odgovarjalo, ker niso odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

K pritožbi tožene stranke

17. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke za plačilo najemnine, ki se nanaša na obdobje razglašene epidemije v času prvega vala nalezljive bolezni COVID-19, ki je trajala od 13. 3. 2020 do 31. 5. 2020, ker je ugotovilo, da tožena stranka ni izkazala, da bi pravočasno, to je do 31. 8. 2020, oddala vlogo v skladu s Pravilnikom o izvajanju oprostitve ali delne oprostitve plačila najemnin zaradi omilitve posledic epidemije COVID-19 (Uradni list RS, št. 96/2020 z dne 8. 7. 2020), v kateri bi izkazala izpolnjevanje zakonskih pogojev po Zakonu o zagotovitvi dodatne likvidnosti gospodarstvu za omilitev posledic epidemije COVID-19 (Uradni list RS, št. 61/20 z dne 30. 4. 2020 - ZDLGPE).

18. Tožena stranka navedenim ugotovitvam sodišča prve stopnje niti ne oporeka. Trdi pa, da je sodišče prve stopnje odločilo izven trditvene podlage tožeče stranke, ker je ta zatrjevala, da vtožuje obveznost plačila najemnin in stroškov šele od dne 9. 6. 2020 dalje, sodišče prve stopnje pa ji je neutemeljeno prisodilo najemnine in obratovalne stroške tudi za obdobje od 15. 5. 2020 dalje do 9. 6. 2020.

19. Očitki niso utemeljeni. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da se račun št. 20-9991001381-301366 z dne 9. 6. 2020 nanaša na najemnino za obdobje od 15. 5. 2020 do 31. 5. 2020, račun št. 20-9791001527-301366 z dne 22. 6. 2020 pa na obratovalne stroške za obdobje od 15. 5. 2020 do 31. 5. 2020. Pritožnica zmotno navaja, da je tožeča stranka trdila, da vtožuje obveznost plačila najemnin in stroškov šele od dne 9. 6. 2020 dalje. Trdila namreč je, da v tem postopku vtožuje plačilo najemnin in stroškov po sklenjeni najemni pogodbi z dne 11. 5. 2020, ki so nastali od sklenitve najemnega razmerja do aprila 2021 (vloga tožeče stranke z dne 15. 9. 2023). 9. 6. 2020 je le datum izdaje prvega računa, ki pa se nanaša na najemnino za obdobje od 15. 5. 2020 do 31. 5. 2020. Pritožbene navedbe v tej smeri tako niso utemeljene.

20. Sodišče prve stopnje je tako toženi stranki utemeljeno naložilo plačilo najemnine in obratovalnih stroškov za čas od 15. 5. 2020 do 31. 5. 2020. Pri tem je kot pomenljivo izpostavilo tudi, da sta pravdni stranki najemno pogodbo sklenili v času prvega vala epidemije COVID-19, kar pomeni, da sta se ob sklepanju pogodbe zavedali oziroma morali zavedati okoliščin, povezanih z razglašeno epidemijo in s tem v zvezi z nemožnostjo oziroma omejeno možnostjo opravljanja gostinske dejavnosti v tem času. Zato se tožena stranka ne more uspešno upirati plačilu najemnine in obratovalnih stroškov s sklicevanjem na prvi odstavek 101. člena OZ niti na odpadlo podlago (kavzo) pogodbe.

21. Utemeljeno pa tožena stranka navaja, da ji je sodišče prve stopnje naložilo plačilo najemnin tudi za čas, ko epidemija COVID-19 uradno ni bila razglašena, to je za čas od 1. 6. 2020 do 18. 10. 2020, saj je bilo kljub temu toženi stranki zaradi ukrepov in internih navodil, ki jih je sprejela tožeča stranka, onemogočeno izvajanje najemnega razmerja, kot je bilo dogovorjeno po najemni pogodbi. Sodišče prve stopnje se je pri svoji odločitvi oprlo na zmotno stališče, da sprejeti interni ukrepi in navodila tožeče stranke, ki jih je sprejela zaradi zagotavljanja javnega zdravja v času, ko epidemija sicer uradno ni bila razglašena, predstavljajo zunanji vzrok, ki ni vplival na izvrševanje najemnega razmerja.

22. Tožena stranka je trdila, da ji je bilo v lokalu, ne samo z zaradi epidemije COVID-19 sprejetimi ukrepi države, temveč tudi skladno z ukrepi, sprejetimi v zdravstvu oziroma zdravstvenih zavodih ter tudi zaradi internih navodil tožeče stranke, ves čas od pričetka trajanja najema dejansko prepovedano delovanje oziroma je bil lokal zaprt (prepovedani so bili tudi obiski s strani zunanjih obiskovalcev, kakor tudi bolnišničnega osebja ter pacientov, omejen pa je bil tudi sam vstop v porodnišnico), posledično gostinski lokal tudi ni mogel delovati in ne ustvarjati nobenih prihodkov. Ker je bila najemna pogodba sklenjena izključno za namen opravljanja gostinske dejavnosti, je bila uporaba predmeta najema za kakršenkoli drugačen namen za toženo stranko tudi izključena. Tožena stranka se je sklicevala na določbo 101. člena Obligacijskega zakonika (OZ), po katerem nobena stranka ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti. Trdila tudi je, da so odrejene interne omejitve tožeče stranke v zvezi z obiskom Porodnišnice in/ali lokala onemogočale izvrševanje same kavze oziroma namena najemne pogodbe ter tožeči stranki očitala kršitev pogodbe.

23. Z zakupno (najemno) pogodbo se zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino) (prvi odstavek 587. člena OZ). Čeprav besedilo prvega odstavka 587. člena OZ poudarja obveznost zakupodajalca, da izroči stvar v rabo, je bistvena obveznost zakupodajalca, da rabo omogoča ves čas trajanja zakupnega razmerja. 1 Za zakup je namreč bistvena nemotena možnost rabe zakupnika. Zakupodajalec ne odgovarja samo za izročitev stvari v rabo, ampak zakupniku zagotavlja običajne ali dogovorjene stvarne in pravne lastnosti stvari. 2 Zakupodajalec odgovarja zakupniku za vse napake v zakup dane stvari, ki ovirajo njeno dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, ter za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene (prvi odstavek 592. člena OZ). Če ima v zakup vzeta stvar ob izročitvi kakšno napako, ki je ni mogoče odpraviti, lahko zakupnik po lastni izbiri odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje zakupnine. Če ima stvar kakšno napako, ki jo je mogoče odpraviti brez večjih nevšečnosti za zakupnika, izročitev stvari v roku pa ni bila bistvena sestavina pogodbe, lahko zakupnik zahteva, da mu zakupodajalec napako v primernem roku odpravi ali zniža zakupnino (drugi odstavku 597. člena OZ). Če zakupodajalec napake ne odpravi v primernem dodatnem roku, ki mu ga je določil zakupnik, lahko ta od pogodbe odstopi ali zahteva nižjo zakupnino (tretji odstavek 597. člena OZ). Če se ugotovi, da ima tretji kakšno pravico, ki popolnoma izključuje zakupnikovo pravico do rabe stvari, je zakupna pogodba razdrta po samem zakonu, zakupodajalec pa mora zakupniku povrniti škodo (drugi odstavek 599. člena OZ). Če pa se s pravico tretjega zgolj omejuje zakupnikova pravica, lahko ta po lastni izbiri odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje zakupnine, v vsakem primeru pa lahko zahteva tudi povrnitev škode (tretji odstavek 599. člena OZ).

24. Tožena stranka je sklenila najemno pogodbo z namenom opravljanja gostinske dejavnosti. Zavezala se je, da bo v gostinskem objektu zagotavljala kakovostno in raznovrstno ponudbo vseh vrst brezalkoholnih pijač, toplih in hladnih napitkov, vnaprej pripravljenih jedi po smernicah zdrave prehrane (3. člen najemne pogodbe). Obveznost tožeče stranke ni bila zgolj v izročitvi predmeta najema, kot je to zmotno navedlo sodišče prve stopnje, temveč v zagotavljanju rabe stvari za namen, zaradi katerega je bila najemna pogodba sklenjena. Tožeča stranka je z internimi ukrepi za preprečitev okužb, ki so bili namenjeni varovanju zdravja, tudi izven obdobja uradne razglasitve epidemije COVID-19 toženo stranko omejevala pri opravljanju gostinske dejavnosti, saj ni oporekala trditvam tožene stranke, da so bili glede na sprejete ukrepe s strani tožeče stranke obiski lokala s strani zunanjih obiskovalcev kakor tudi bolnišničnega osebja ter pacientov prepovedani oziroma omejeni ter da je bil omejen - prepovedan tudi sam vstop v porodnišnico, in da posledično gostinski lokal brez gostov ni mogel delovati in ne ustvarjati nobenih prihodkov. Tožeča stranka s sprejemom internih ukrepov za preprečitev okužb (zaradi česar je bilo tudi v obdobju, ko epidemija ni bila razglašena, v lokalu manj obiskovalcev) nedvomno ni ravnala protipravno, saj je bila dolžna ravnati v skladu z Zakonom o nalezljivih boleznih in sprejemati ukrepe za varovanje javnega zdravja. Prav tako ni ravnala v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja ter skrbnosti pri izpolnjevanju pogodbenih obveznosti, kot ji to očita pritožnica. Nesporno pa je toženo stranko s svojimi ukrepi omejevala pri uporabi lokala za namen, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena.

25. V OZ ni najti določbe, ki bi se takšni situaciji povsem prilegala. Zato je treba uporabiti analogijo z določbami, ki obravnavajo situacije, ki so primerljive z obravnavano.

26. Iz določb OZ o zakupni pogodbi (odstop od pogodbe in znižanje zakupnine zaradi popravil - 590. člen OZ; zakupnikove pravice, če ima stvar kakšno napako - 597. člen OZ; če nastane napaka med zakupom in če stvar nima dogovorjene ali običajne lastnosti - 598. člen OZ; odgovornost zakupodajalca za pravne napake - 599. člen OZ; uničenje stvari zaradi višje sile - 617. člen OZ itd.) izhaja, da je zakupodajalec odgovoren za takšno stanje stvari, ki zagotavlja možnost dogovorjene rabe stvari.

27. Teorija je kot zanimiv problem izpostavila omejitve rabe, ki izvirajo iz zakona, upravne odločbe ali drugega akta oblasti ter v zvezi s temi vprašanje, ali gre za stvarne ali pravne napake. Cigoj obravnava tudi takšne posege v zakupnikov položaj kot pravne napake in navaja primer nezmožnosti pridobitve ali odvzem dovoljenja za opravljanje določene dejavnosti v najetih prostorih. 3 Juhart pa stoji na stališču, da je takšna omejitev rabe prej stvarna kot pravna napaka, češ da je v teh primerih zakup sklenjen z določenim namenom in okoliščinami, ki ta namen zagotavljajo, in se kažejo kot dogovorjene lastnosti stvari. 4

28. Omenjeni primer nemožnosti rabe ni povsem identičen z v tej zadevi obravnavanim, saj: 1. ukrepov, ki so bili razlog za omejitve rabe lokala, ni sprejel tretji, temveč tožeča stranka kot najemodajalka in 2. se ukrepi ne nanašajo na gostinsko dejavnost samo, temveč je bilo njeno opravljanje zaradi omejitve obiskov onemogočeno oziroma omejeno. Je pa primerljiv, zlasti z vidika ravnanj, ki omejujejo rabo za namen, zaradi katerega je bila najemna pogodba sklenjena, in ki niso protipravna. Primera se torej v lastnostih, ki so ratio legis zgoraj navedene določbe OZ, ujemata. 5 Zato ima tožena stranka po presoji pritožbenega sodišča ob analogni uporabi tretjega odstavka 599. člena OZ pravico do znižanja najemnine.

29. Tožena stranka je s trditvami, da ni dolžna plačati najemnine, smiselno uveljavljala ugovor znižanja najemnine. Ker se sodišče prve stopnje z njenimi trditvami v tej smeri ni ukvarjalo zaradi zmotnega materialnopravnega stališča, da je imela (le) možnost odstopiti od pogodbe, je dejansko stanje nepopolno ugotovilo. Ker sodišče prve stopnje v smeri znižanja najemnine ni ugotavljalo nobenih dejstev, bi tako, v kolikor bi to storilo pritožbeno sodišče, pravdnima strankama odvzelo pravico do pritožbe. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi tožene stranke delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v I. točki izreka razveljavilo za prisojene najemnine za čas od 1. 6. 2020 do 18. 10. 2020, ter glede odločitve o stroških postopka v III. točki izreka, in v tem obsegu vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP).

30. Gornje ugotovitve pritožbenega sodišča veljajo zgolj glede odločitve o plačilu najemnin, ne pa tudi glede odločitve o plačilu obratovalnih stroškov za čas od 1. 6. 2020 do 18. 10. 2020. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je v vmesnem obdobju lokal določen čas tudi obratoval ter da je večina stroškov nastajala tudi, če lokal ni obratoval. Glede na navedeno in ker sta se pravdni stranki dogovorili o delitvi stroškov po procentu kvadrature, je tožena stranka te stroške dolžna nositi. Odločitev sodišča prve stopnje se tako v tem delu izkaže kot pravilna. Zato je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke v preostalem delu zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v preostalem, nerazveljavljenem delu I. točke izreka potrdilo (353. člen ZPP).

O pritožbenih stroških

31. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (četrti odstavek 165. člena ZPP).

1 Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 633.

2 Prav tam, stran 648.

3 Stojan Cigoj, Komentar obligacijskih razmerij, I. do IV. knjiga, ČZ Uradni list SRS, Ljubljana, 1984-1986, stran 1702.

4 Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, stran 676.

5 Prim. Marijan Pavčnik, Argumentacija v pravu, Od življenjskega primera do pravne odločitve, 4., pregledana in dopolnjene izdaja, Lexpera, GV Založba, Ljubljana 2022, stran 167-168.