Supreme Court remands case for retrial due to missing assessment of plaintiff's diligence regarding land registry vs. physical facts.

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Pri presoji, ali ima prednost na podlagi ZLNDL pridobljena lastninska pravica toženke, ki ni bila nikoli vknjižena v zemljiško knjigo, ali kasneje vpisana lastninska pravica tožnice, ki jo je ta pridobila z vpisom v zemljiško knjigo na podlagi prodajane pogodbe, je potrebna celovita presoja vseh zatrjevanih v naravi (in zemljiški knjigi) vidnih okoliščin, ki šele omogočajo sklepanje o tem, kakšna, če sploh, je bila raziskovalna dolžnost tožnice ob ustrezni skrbnosti in nazadnje, ali ji je zadostila.

[OBRAZLOŽITEV]

Izhodišče spora

1. Tožnica je s pogodbo z 20. 12. 2019 kupila parkirno mesto z ID znakom del stavbe ... (ID ...) in se vpisala v zemljiško knjigo. Parkirno mesto zaseda in uporablja toženka, zato tožnica zahteva, da ji toženka nepremičnino vrne ter da se ji prepove poseganje v tožničino posest.

Dosedanji potek postopka

2. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo.

3. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožnice ugodilo in toženki naložilo vrnitev parkirnega mesta tožnici ter ji prepovedalo ustavljanje, parkiranje in podobna ravnanja ter obnašanje, s katerim bi posegala v tožničino neposredno posest.

Dopustitev revizije

4. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 40/2025 s 16. 4. 2025 dovolilo revizijo glede vprašanja, ali se v okoliščinah konkretnega primera tožnica lahko v razmerju do toženke učinkovito sklicuje na načelo zaupanja v zemljiško knjigo oziroma na lastno vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi pri spornem parkirnem mestu št. 4?

Navedbe strank v revizijskem postopku

5. Toženka v reviziji poudarja, da tožnica ni bila v dejanski zmoti, ker si je v resnici ogledala in kupila parkirni mesti št. 5 in 6, do edine napake je prišlo pri zapisu ID znaka parkirnega mesta št. 4 v pogodbo. To tožnici ne more dati veljavne podlage za pridobitev lastninske pravice na parkirnem mestu toženke. Tožnica je v naravi morala videti, da je lastnica parkirnega mesta št. 4 toženka in da zemljiškoknjižne označbe odstopajo od stanja v naravi, ker ni šlo za sosednji parkirni mesti, čeprav sta ji bili sosednji parkirni mesti pokazani. Iz zemljiškoknjižnega izpiska jasno izhaja da je pri ID znaku ... določno opisano, da gre za parkirno mesto št. 4, ki ga tožnica ni kupovala. Iz tega izhaja, da tožnica ni izkazala niti najmanjše skrbnosti in izpolnila zahtevane raziskovalne dolžnosti. Sodišče druge stopnje je arbitrarno štelo, da je tožnica izpolnila raziskovalno dolžnost, pa sploh ni pojasnilo, na kakšni podlagi je to ugotovilo. Zemljiškoknjižni opisi, ki so jih ona in njeni pravni predniki poznali, nikoli niso ustrezali temu, kar so res kupili. "Zapletenost" stanja parkirnih prostorov, na katero se je sklicevala tožnica, bi morala kvečjemu voditi k povečani skrbnosti ob nakupu. Če bi ob nakupu pokazala vsaj najmanjšo skrbnost, bi morala vedeti, da je identifikacijska oznaka enega od parkirnih prostorov, ki jih je kupila, očitno napačna, saj je v zemljiški knjigi pri posameznem delu stavbe z ID znakom ... določno opisano, da gre za parkirni prostor št. 4, ki ga v resnici sploh ni kupovala.

6. Tožnica v odgovoru na revizijo izpostavlja, da toženka razpravlja predvsem o dejanskih vprašanjih in nedovoljeno navaja nova dejstva, med drugim, da naj bi bila v tožničini pogodbi napačna zemljiškoknjižna označba. Vztraja, da je bila toženka najkasneje ob vzpostavitvi etažne lastnine seznanjena s stanjem v zemljiški knjigi in tedaj ni ukrepala z vpisom sedaj zatrjevane lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ravnala je torej malomarno, negativnih posledic pa ne sme trpeti tožnica.

O utemeljenosti revizije

7. Revizija je utemeljena.

Dejanska izhodišča presoje

8. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da:

− je tožnica s pogodbo z 20. 12. 2019 od prodajalke A., d. o. o., med drugim kupila tri parkirna mesta v garažni hiši na ... v ..., tudi sporno parkirno mesto, torej parkirno mesto z ID znakom del stavbe ... (ID ...);

− je svojo lastninsko pravico vpisala v zemljiško knjigo;

− v naravi to parkirno mesto predstavlja parkirno mesto št. 4;

− sporno parkirno mesto z ID znakom del stavbe ... (ID ...) že od leta 1996 uporablja toženka (oz. njeni najemniki), ki ga je 20. 5. 1996 kupila od podjetja B., d. o. o., to pa 24. 11. 1994 od C. kot družbeno lastnino v upravljanju oziroma v uporabi;

− po uveljavitvi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL) 25. 7. 1997 toženka kljub možnosti podati predlog, da se kot lastnica vpiše v zemljiško knjigo, tega ni storila;

− je tožnici prodajalka pokazala in v posest prepustila sosednje parkirno mesto (št. 5), ki ga je tožnica več let uporabljala; v zemljiški knjigi pri parkirnem mestu št. 5 pa je bila kot lastnica vpisana tretja družba.

Pravna izhodišča presoje

9. V obravnavanem primeru imamo opravka z vrnitvenim zahtevkom, s katerim tožnica, ki je zemljiškoknjižna lastnica, od toženke, posestnice, zahteva izpraznitev (vrnitev) nepremičnine 1 , parkirnega mesta št. 4, in zahtevkom za prepoved vznemirjanja. V skladu z 92. členom Stvarnopravnega zakonika (SPZ) lahko lastnik od vsakogar zahteva vrnitev individualno določene stvari, pri tem pa mora dokazati, da ima na stvari, katere vrnitev zahteva, lastninsko pravico in da je stvar v dejanski oblasti toženca. 99. člen SPZ lastnika ščiti pred vznemirjanjem in predpisuje, da v primeru, če kdo tretji protipravno vznemirja lastnika ali domnevnega lastnika, in sicer kako drugače, ne pa z odvzemom stvari, lastnik lahko s tožbo zahteva, da vznemirjanje preneha in se prepove nadaljnje vznemirjanje.

10. Srž obravnavanega spora je v presoji, ali ima prednost lastninska pravica toženke, ki ni bila nikoli vknjižena v zemljiško knjigo, ali pozneje vpisana lastninska pravica tožnice, ki jo je ta pridobila z vpisom v zemljiško knjigo na podlagi prodajne pogodbe. Toženka je lastninsko pravico na spornem parkirnem mestu pridobila z dnem uveljavitve ZLNDL 2 ; za odločitev v tej zadevi pa je ključno vprašanje, ali jo je, ko se je v zemljiško knjigo vpisala tožnica, izgubila. Lastninsko pravico je namreč mogoče pridobiti tudi od nelastnika na podlagi načela zaupanja v zemljiško knjigo, na katerega se sklicuje tožnica. SPZ v 10. členu določa, da tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Enako določa Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1) v prvem odstavku 8. člena; k temu v drugem odstavku dodaja, da kdor izpolni pogoje za vpis pravice oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve. Pozitivni vidik načela zaupanja v zemljiško knjigo je varstvo zaupanja dobroverne tretje osebe, da je stanje, kot izhaja iz zemljiške knjige, pravilno, negativni pa v tem, da to osebo varuje v smislu njenega zaupanja, da je zemljiškoknjižno stanje popolno. 3 Odločilno je torej, ali je tožnica v pravnem prometu ravnala pošteno in se zanesla na podatke o pravicah, ki so (bili) vpisani v zemljiški knjigi, konkretneje, ali je ob nakupu parkirnega mesta ravnala s skrbnostjo, ki se od nje zahteva v pravnem prometu, torej (ker gre za gospodarski subjekt) s skrbnostjo dobrega gospodarstvenika.

11. Kakšna mora biti skrbnosti kupca ob nakupu nepremičnine, ni mogoče opredeliti abstraktno in vnaprej. Raven skrbnosti oblikujejo dejanske okoliščine konkretnega primera. Vrhovno sodišče je v sodbi II Ips 73/2019, na katero sta se sklicevali tudi sodišči prve in druge stopnje, poudarilo, da "je raziskovalna dolžnost na abstraktni ravni sestavni del poštenega ravnanja. Ali se bo aktivirala v konkretnem primeru in v kolikšnem obsegu se bo, je odvisno od okoliščin konkretnega primera ... Gre za vprašanje ravnovesja med obema prvinama ter za vprašanje ravnovesja med varstvom lastninske pravice resničnega lastnika ter varstvom pravnoposlovnega prometa, ki temelji na sistemu zemljiške knjige. Po ustaljenem stališču pravne teorije in sodne prakse kupec šteje za dobrovernega, če za razhajanje med vknjiženim in dejanskim lastninskim stanjem ni vedel in, kljub ustrezni skrbnosti, tudi ni mogel vedeti. 4 V primeru, ko pa je očitno (jasno vidno), da nepremičnina ni v neposredni posesti prenosnika, kupec ne ravna pošteno, če si pred tem dejstvom zatiska oči ter se slepo zanaša na zunanji videz zemljiške knjige. Zanaša se torej na formo, brezbrižen pa je do resnične vsebine. Če ne bi bilo posebnega pravila o pridobitvi lastninske pravice na podlagi načela zaupanja v zemljiško knjigo, bi bilo takšno ravnanje zanj pravno nesmiselno in škodljivo. V skladu z načelom nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ibse habet lastninske pravice namreč ne bi pridobil. To pa pomeni, da je slepo opiranje na formo, kljub jasnim znakom, da utegne biti ta varljiva - češ saj me pred škodljivim učinkom tako varuje načelo zaupanja v zemljiško knjigo - v resnici zloraba tega načela. Standardu poštenega ravnanja bo v takšnih okoliščinah zadoščeno šele, če bo pravnoposlovni pridobitelj skušal v razumni meri poizvedeti, zakaj stanje v naravi vzbuja dvom v resničnost zemljiškoknjižnih podatkov. Takšno aktivnost v zvezi z ugotavljanjem resničnega (dejanskega) lastninskega stanja pravna teorija in sodna praksa opredeljujeta kot kupčevo "raziskovalno dolžnost". Od dejanskih okoliščin posameznega primera pa je odvisno, kakšna ta raziskovalna dolžnost je (in kaj mora kupec storiti, da jo izpolni)." 5

Razlogi

12. Med strankama ni sporno, da se je tožnica v letu 2019 vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica parkirnega prostora št. 4 z ID znakom del stavbe ... (ID ...) in da toženka tedaj ni bila vpisana kot lastnica. Vrhovno sodišče je tudi vezano na ugotovitev sodišč prve in druge stopnje, da je bilo tožnici ob izročitvi nepremičnin pokazano parkirno mesto s talno oznako št. 5 z ID znakom del stavbe ... (ID ...) 6 , ne pa parkirno mesto s talno oznako št. 4. Kot lastnica parkirnega mesta s talno oznako št. 4 je bila pred prodajo tožnici vpisana prodajalka A., d. o. o. Sodišče prve stopnje je zavzelo stališče, da je sporno parkirno mesto št. 4 toženka ves čas nemoteno uporabljala, tožnici pa je bilo ob nakupu pokazano parkirno mesto št. 5, zato ne more veljati za dobroverno. Sodišče druge stopnje pa je obrazložilo, da je tožnica raziskovalno dolžnost izpolnila z ogledom parkirnega mesta (s talno oznako št. 5), "ko v resničnost slednjega ni imela nobenih dvomov, sta pa bili tožnica in njena pravna prednica v zmoti, da sta lastnici parkirnega prostora s talno oznako št. 5 in ne 4". Toženka je bila na drugi strani tista, ki nikoli ni poskrbela za vpis svoje lastninske pravice, čeprav je v vmesnem času sodelovala v postopku etažiranja, ki je bil zaključen pet let pred spornim nakupom, zato ji je sodišče druge stopnje pripisalo škodljive posledice iz drugega odstavka 8. člena ZZK-1.

13. Odgovor na dilemo, ali je bil pridobitelj v dobri veri, in je torej (čeprav od nelastnika) pridobil lastninsko pravico na nepremičnini, zahteva, kot je bilo pojasnjeno, presojo vseh pravnih in dejanskih okoliščin konkretnega primera. Takšne presoje višje sodišče v izpodbijani sodbi ni naredilo, saj je presodilo le nekatere od vidikov, ne pa vseh zatrjevanih in pravno odločilnih dejstev, kar toženka utemeljeno izpostavlja v reviziji. Vrhovno sodišče se sicer lahko strinja s stališčem sodišča druge stopnje, da zmota tožnice sama po sebi nujno še ne pomeni tudi njene slabe vere in da stanje v naravi (kakršno sta ugotovili sodišči prve in druge stopnje) še ni nujno vzbujalo razloga za dvom o resničnosti zemljiškoknjižnih podatkov. Vendar je toženka že v odgovoru na tožbo (in tudi v odgovoru na pritožbo) trdila, da tožnica pri preverjanju zemljiškoknjižnega stanja ni bila dovolj skrbna. Pri tem vztraja v reviziji, ko izpostavlja, da bi tožnica že ob najmanjši skrbnosti morala vedeti, da je identifikacijska oznaka enega od parkirnih prostorov (v pogodbi) očitno napačna. Izpostavlja, da številčne označbe parkirnih mest sledijo druga drugi, in meni, da bi ob predložitvi pogodbe v podpis tožnica morala videti in vedeti, da zapisana zemljiškoknjižna označba tega parkirnega mesta odstopa od stanja v naravi, kjer tudi označeni lastnik ni isti. Hkrati vztraja, da je pri posameznem delu stavbe z ID znakom ... določno opisano, da gre za parkirni prostor št. 4, ki ga tožnica ni kupovala, in bi zato morala preveriti ujemanje zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, vključno s pridobitvijo etažnega načrta. Revidentka tudi utemeljeno opozarja, da se tožnica sama sklicuje na "zapletenost" stanja parkirnih prostorov, kar bi se moralo odražati pri presoji njene skrbnosti.

14. Tožnica v odgovoru na revizijo sicer izpostavlja, da toženka nedovoljeno navaja novo dejstvo, da naj bi bila v prodajni pogodbi zemljiškoknjižna označba napačna, a to, kot izhaja že iz zgoraj povzetega, ne drži. Tudi sodišče prve stopnje je v 15. točki obrazložitve ugotovilo, da sta tožnica in sopogodbenik v prodajni pogodbi z 20. 12. 2019 (kot morda tudi v predhodni) predmet pogodbe opredelila z napačnimi zemljiškoknjižnimi podatki za eno parkirno mesto, saj sta bila očitno oba prepričana, da v naravi ne gre za parkirno mesto št. 4, ampak za parkirno mesto št. 5.

15. Za pravilen zaključek o tožničini (ne)dobrovernosti je nujna celovita presoja vseh zatrjevanih v naravi (in zemljiški knjigi) vidnih okoliščin, ki bo šele omogočala sklepanje o tem, kakšna, če sploh, je bila raziskovalna dolžnost tožnice ob ustrezni skrbnosti in ali ji je zadostila. Te presoje Vrhovno sodišče ne more opraviti, ker se sodišče druge stopnje do zgoraj povzetih navedb toženke o skrbnosti ob preverjanju zemljiškoknjižnega stanja in stanja v naravi ni opredelilo.

Odgovor na dopuščeno vprašanje in odločitev o reviziji

16. Sodišče druge stopnje je torej zmotno uporabilo materialno pravo, ko pri svoji presoji ni upoštevalo vpliva tožničine skrbnosti pri preučitvi dejanskega in zemljiškoknjižnega stanja ob sklepanju kupoprodajne pogodbe za parkirna mesta, dejansko stanje pa je tako ostalo nepopolno ugotovljeno. Vrhovno sodišče zato ne more samo ugotoviti, ali se v okoliščinah konkretnega primera tožnica lahko v razmerju do toženke učinkovito sklicuje na načelo zaupanja v zemljiško knjigo oziroma na lastno vknjižbo lastninske pravice v zemljiški knjigi pri spornem parkirnem mestu št. 4. Reviziji je zato na podlagi drugega odstavka 380. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ugodilo in sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo ter zadevo vrača temu sodišču v novo sojenje. V ponovljenem postopku mora sodišče obravnavati zgoraj povzete pravno odločilne navedbe toženke in se do njih opredeliti, presojo položaja tožnice pa napraviti ob upoštevanju vseh ugotovitev ter standarda skrbnosti dobrega gospodarstvenika.

Odločitev o stroških postopka

17. Odločitev o stroških revizijskega postopka se na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZPP pridrži za končno odločbo.

Sestava senata in glasovanje

18. Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, ki je naveden v uvodu obrazložitve. Odločitev je sprejelo soglasno. (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

1 R. Vrenčur, Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, Uradni list RS, Ljubljana 2016, str. 543.

2 ZLNDL v 3. členu določa, da nepremičnine postanejo lastnina pravnih oseb, ki imajo na nepremičnini pravico uporabe oziroma njihovih pravnih naslednikov.

3 M. Tratnik, Stvarnopravni zakonik s praktičnim komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2020, str. 39.

4 V skladu z 9. členom SPZ se dobra vera domneva.

5 19. točka obrazložitve sodbe II Ips 73/2019 z 29. 5. 2020. Prim. tudi odločbe VSRS II Ips 150/2017 s 5. 4. 2018, II Ips 556/1998 s 25. 8. 1999, II Ips 504/1994 s 16. 5. 1996, III Ips 57/2002 s 27. 11. 2002 ter M. Juhart, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 89.

6 In parkirni mesti št. 6 ter 26, ki ju je kupila na podlagi iste pogodbe.