Court allows apartment owners' association to sue for maintenance fees after rejecting individual standing claims.

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep spremeni tako, da se glasi:"Skupnosti etažnih lastnikov stavbe na naslovu Ulica 32, 34, 36, 38, 40, 42 in 44 se prizna lastnost biti stranka v tem postopku".

II. Odločitev o pritožbenih stroških postopka se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Etažni lastniki kot solastniki splošnega skupnega dela zaradi nedovoljene uzurpacije s strani enega etažnega lastnika stavbe in njene najemnice vlagajo tožbo na plačilo uporabnine (njim) na podlagi s strani večine etažnih lastnikov sprejetega sklepa, s katerim so pooblastili upravnika, da v imenu vseh etažnih lastnikov in na njihov račun sproži postopek za plačilo uporabnine.

Še posebej v skupnostih z velikim številom etažnih lastnikov lahko vztrajanje pri samostojnem procesnem položaju vsakega od etažnih lastnikov privede do znatnih zastojev v postopku.

Za priznanje sposobnosti biti stranka je pomembno zakonsko pooblastilo upravnika za zastopanje etažnih lastnikov v poslih upravljanja, kar zajema tudi zastopanje etažnih lastnikov v teh razmerjih pred sodišči.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog tožeče stranke (poimensko opredeljenih 182 etažnih lastnikov), da se skupnosti etažnih lastnikov stavbe na naslovu Ulica 32, 34, 36, 38, 40, 42 in 44 prizna lastnost stranke v predmetnem pravdnem postopku.

2. Zoper citirani sklep sodišča prve stopnje vlaga pritožbo tožeča stranka iz razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter nepopolno in napačno ugotovljenega dejanskega stanja. Predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi ter skupnosti etažnih lastnikov navedene stavbe prizna lastnost stranke v tem pravdnem postopku, podredno pa, da izpodbijani sklep razveljavi.

Sodišče je zavrnilo predlog, ker je ugotovilo, da skupnost solastnikov nima premoženja, na katerega bi bilo mogoče poseči z izvršbo. Ureditev v zvezi s sredstvi rezervnega sklada je posebna. A zbrana sredstva iz naslova obratovanja, vzdrževanja in rezervnega sklada se lahko uporabijo namensko za potrebe posamezne večstanovanjske stavbe. Etažni lastniki so sprejeli sklep, na podlagi katerega je bila sprejeta veljavna skupna odločitev, da se pooblasti upravnika, da v imenu in na račun etažnih lastnikov sproži predmetni postopek. Iz obrazložitve sklepa je razvidno, da so etažni lastniki sklep sprejeli, da bi se zahtevana uporabnina namenila v rezervni sklad in bi se sredstva nato porabila za obnovo stavbe. Zahtevek za plačilo so podali z namenom zbiranja dodatnih sredstev za obnovo stavbe. S tožbo etažni lastniki zahtevajo plačilo uporabnine oziroma nadomestilo za uporabo splošnega skupnega dela stavb s parc. št. 2752/2 in 2753 , k. o. X, na katerem imajo solastninsko pravico, ki pa se ne prenaša samostojno, temveč je vezana na lastninsko pravico posameznega dela v etažni lastnini. Etažni lastniki tvorijo trajno skupnost, ki je vezana na etažno skupnost. Vsakokratne etažne lastnike je možno identificirati. Za odločitev o priznanju sposobnosti biti stranka je tudi relevantno dejstvo, da imajo etažni lastniki pooblaščenca upravnika, ki je njihov zakoniti zastopnik, zastopanje v tem postopku pa so etažni lastniki podelili tudi z veljavno sprejetim sklepom. Tako ima upravnik vsekakor pooblastilo glede upravljanja splošnega skupnega dela stavb. Navedeno predstavlja utemeljene razloge, ki govorijo v prid predlogu tožeče stranke.

Napačno je ugotovljeno dejansko stanje glede premoženjskega stanja tožnikov in nezmožnosti poplačila tožene stranke iz zbranih sredstev rezervnega sklada. Konkretni postopek se nanaša na plačilo uporabnine zaradi uporabe splošnega skupnega dela stavbe, ki bo namenjena obnovi konkretne stavbe. Namen postopka je, da etažni lastniki pridobijo denarna sredstva iz upravljanja splošnega skupnega dela stavbe, kar so določili s sprejetim sklepom. Namensko zbiranje sredstev rezervnega sklada je povezano tudi s sodnimi stroški. Ker gre za jasen namen tožnikov, je odločitev sodišča, da v primeru morebitne terjatve tožene stranke ni mogoče poseči na denarna sredstva rezervnega sklada, nepravilna. Predmetni postopek predstavlja namensko zbiranje dodatnih sredstev rezervnega sklada za bodočo obnovo stavbe. Sicer pa imajo etažni latniki na razpolago tudi drugo premoženje, iz katerega je možno poplačilo, in sicer imajo tožniki na posebnem bančnem računu zbrana denarna sredstva iz naslova oddajanja skupnih prostorov (hišniškega stanovanja, parkirnih mest) v višini 58.334,77 EUR, kar je razvidno iz priložene listine.

3. Tožena stranka je odgovorila na pritožbo. Meni, da ne gre za skupno terjatev etažnih lastnikov, temveč vsakega posameznega lastnika glede na njegov solastni delež. Predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V skladu s 3. odst. 76. člena ZPP sodišče sme izjemoma priznati lastnost tudi tistim oblikam združevanja, ki nimajo sposobnosti biti stranka po prvem in drugem odstavku tega člena, če ugotovi, da glede na sporno zadevo v bistvu izpolnjujejo glavne pogoje za pridobitev sposobnosti biti stranka, zlasti če imajo premoženja, na katero je mogoče seči z izvršbo.

6. Sodišče prve stopnje je odločitev o zavrnitvi predloga, da se skupnosti etažnih lastnikov stavbe na naslovu Ulica 32, 34, 36, 38, 40, 42 in 44 prizna status stranke v tej pravdi, utemeljilo z razlogi: - da skupnost etažnih lastnikov nima premoženja, na katerega bi bilo mogoče poseči z izvršbo in - da vtoževana terjatev iz naslova uporabnine za skupni del večstanovanjske stavbe ni akcesorno vezana na lastninsko pravico posameznega dela, ampak na vsakega posameznega etažnega lastnika glede na njegov solastniški delež.

7. V sodni praksi ni enotnega stališča o tem, kdaj podeliti etažnim lastnikom kot skupnosti sposobnost biti stranka. Pritožbeno sodišče poudarja, da je sodna praksa med pomembnimi okoliščinami upoštevala premoženje. Vendar obstoj tega ni edini in nujni pogoj. 1 2 Sodna praksa kot relevantne okoliščine poudarja relativno trajnost skupnosti/združb, ločenost premoženja, ločenost subjektivitete, možnost identifikacije, urejenost zastopanja, pa tudi naravo spora. Pritožba utemeljeno izpostavlja pomembnost in pomen narave spora. Čeprav je v skladu s določbo 76. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) potrebno pravno sposobnost skupnosti lastnikov obravnavati kot specialno, in je razbrati iz nje, da je sposobnost omejena na dejavnost, zaradi katere je ustanovljena, to pa je sklepanje poslov upravljanja večstanovanjske stavbe, velja poudariti, da sodna praksa priznanja sposobnosti biti stranka ne omejuje le na te primere. Tako na aktivni kot na pasivni strani je bila priznana tudi v sporih zaradi varstva lastninske pravice in posesti. Sodna praksa o vprašanju, v katerih naj se skupnosti etažnih lastnikov prizna sposobnost biti stranka, še ni dorečena, je pa v več primerih bila sposobnost biti stranka priznana skupnosti v sporih iz pogodbenih razmerjih, ki so se nanašala na skupne dele stavbe v etažni lastnini (glej odločbo II Ips 80/2014), kot tudi v sporih zaradi varstva lastninske pravice in posesti. 3

8. Pri obravnavani tožbi gre za zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve; zahteva se plačilo uporabnine za uporabo splošnega skupnega dela stavbe. Takšna narava oz. vrsta spora, ki je premoženjski, se po presoji pritožbenega sodišča nanaša na spor v zvezi z upravljanjem večstanovanjske stavbe. Po 25. členu SZ-1 med te posle sodijo zlasti posli obratovanja in posli vzdrževanja. Vrste odločitev so opredeljene v tem členu, dodatno pa tudi v 25 a. členu, v katerem so med primeroma naštetimi posli upravljanja našteti posli obratovanja, posli vzdrževanja in druge vrste zadev. SZ-1 je bil z Zakonom o spremembah in dopolnitvah SZ-1 (Ur. l. RE, št. 90/21- SZ-1E) dopolnjen z določbo, po kateri med posle rednega upravljanja stavbe spadajo "odločitve etažnih lastnikov v zvezi …. s skupnim uveljavljanjem pravnega varstva etažnih lastnikov v postopkih pred sodišči … ter določitvijo zastopnika v teh postopkih". 4 5 Gre za zadeve, v katerih etažni lastniki skupaj uveljavljajo pravno varstvo svojih pravic in koristi. Po naravi stvari mednje sodijo zadeve, ki so skupne (vsem) etažnim lastnikom in izvirajo iz solastnine na skupnih delih. V takšen okvir pa je v tej fazi postopka mogoče podvreči obravnavani primer.

9. Iz tožbene trditvene podlage namreč izhaja, da etažni lastniki kot solastniki splošnega skupnega dela zaradi nedovoljene uzurpacije s strani enega etažnega lastnika stavbe in njene najemnice vlagajo tožbo na plačilo uporabnine njim na podlagi s strani večine etažnih lastnikov sprejetega sklepa, s katerim so pooblastili upravnika, da v imenu vseh etažnih lastnikov in na njihov račun sproži postopek za plačilo uporabnine. Upoštevaje tako vsebino tožbenega zahtevka, ki izhaja iz tožničinih tožbenih trditev, je mogoče slediti pritožbeni argumentaciji, "da se s tožbo zasleduje posel in zadeva, ki se nanaša na nemoteno delovanje in obratovanje celotne stavbe." Za odločitev o predlogu ni relevantno, na kaj je denarna terjatev iz naslova uporabnine vezana, ali na posameznega etažnega lastnika kot meni sodišče prve stopnje, ali na lastninsko pravico posameznega dela kot meni pritožnica, saj to presega presojo utemeljenosti podanega predloga. Odločitve ni mogoče utemeljiti, da skupnost solastnikov ne more uveljavljati interese posameznih lastnikov. Odgovor na to vprašanje sodi v okvir presoje aktivne stvarne legitimacije, 6 ki pa za samo odločitev, ali skupnosti priznati status pravdne stranke v tej pravdi ali ne, niso pomembne, ampak bo to predmet kasnejšega postopka oziroma odločitve o glavni stvari. Pri tem velja še izpostaviti, da pravna ureditev solastnine na skupnem delu stavbe predstavlja posebno obliko solastnine in gre praviloma za trajno obliko povezovanja, ki ne more prenehati, dokler etažna lastnina obstoja. Iz dejstva, da je predmetna stavba etažirana, izhaja, da so posamezni etažni lastniki (ki so v tožbi tudi identificirani) solastniki skupnih delov. Gre za trajno obliko združevanja.

10. Namen dopolnjene zakonske ureditve je v določitvi zakonskega okvira, v katerem bo skupnost oseb, ki jih povezuje (le) lastništvo etažnih enot v isti zgradbi in ki so zaradi tega neogibno soodvisne pri izvrševanju solastninskih upravičenj glede skupnih delov zgradbe, lahko dejansko delovala in bila sposobna urejati skupne zadeve. Med njimi so tudi take, ki terjajo izvedbo sodnih (in drugih) postopkov. Sprejetje odločitve z večino, predpisano za posle rednega upravljanja, olajšuje dostop etažnih lastnikov do sodnega varstva vseh vrst upravičenj, skupnih vsakokratnim etažnim lastnikom, vključno s tistimi, ki se uveljavljajo v pravdnem postopku. 7 Taka olajšava ostane na pol poti, če (vsakokratnim) etažnim lastnikom ni dana možnost nastopanja v sodnem postopku ali če je ta možnost zaradi procesnih zahtev znatno omejena. Četudi je v nekaterih situacijah vsak od etažnih lastnikov upravičen uveljavljati zahtevek, je uveljavljanje takega zahtevka povezano s tveganjem stroškovne posledice, nenehnih sprememb v postopku (pridružitve in umika posameznih - lahko tudi mnogih - etažnih lastnikov) in množice vzporednih postopkov, v katerih etažni lastniki uveljavljajo istovrsten zahtevek, s potencialno različnim izidom. Vse navedene okoliščine lahko ovirajo uveljavitev sodnega varstva. Še posebej v skupnostih z velikim številom etažnih lastnikov, kakršna je obravnavana, lahko vztrajanje pri samostojnem procesnem položaju vsakega od etažnih lastnikov privede do znatnih zastojev v postopku.

11. Za priznanje sposobnosti biti stranka je nadalje pomembno, na kar opozarja pritožnica, zakonsko pooblastilo upravnika za zastopanje etažnih lastnikov v poslih upravljanja (5. alineja 4. odst. 118. člena SPZ), kar zajema tudi zastopanje etažnih lastnikov v teh razmerjih pred sodišči. Da se tako zastopanje lahko izvaja pri upravljanju s konkretno stavbo, izhaja iz predložene listine o sprejemu določenega sklepa. 8

12. Zahtevek tožeče stranke je denarni, zaradi česar se postavi vprašanje, na katero premoženje bi lahko tožena stranka v primeru uspeha posegla z izvršbo, če bi skupnosti etažnih lastnikov podelili lastnost stranke. V takem primeru bi šlo le za grožnjo izvršbe glede stroškov postopka. V skladu z 79. členom SZ-1 premoženje skupnosti lastnikov lahko sestavljajo denarna sredstva na računu, ki jih plačujejo člani iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe in plačil v rezervni sklad, pri čemer je izvršba na sredstva iz rezervnega sklada mogoča le za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav ter za odplačevanje v te namene najetih posojil (1. odst. 44. člena in 1. odst. 45. člena SZ-1). Obstoj sredstev v obliki rezervnega sklada sicer ne utemeljuje sklepanja, da bi bilo nanj mogoče poseči z izvršbo, saj gre za zakonsko določena namenska sredstva. A ob tem, ko pogoj obstoja premoženja na strani tožeče stranke niti ni pomemben pogoj pri odločanju in je tudi manj strog (sicer pa tožeča stranka dodatno izkazuje, da ima skupnost etažnih lastnikov najmanj denarna sredstva iz naslova najemnim za oddane skupne prostore, ki jih upravnik zbira v imenu in na račun etažnih lastnikov in jih vodi na posebnem ločenem računu (priloga A22)) pritožbeno sodišče sodi, da je v obravnavani zadevi, ko nastopa več sto fizičnih in pravnih oseb, priznanje sposobnosti biti stranka skupnosti tudi nujno zaradi zagotovitve njihove pravice do sodnega varstva. Priznanje sposobnosti biti stranka skupnosti etažnih lastnikov je ustrezen način za izvršitev sklepa etažnih lastnikov o uveljavitvi sodnega varstva v obravnavni zadevi. Skupnost etažnih lastnikov ima lastnosti, ki jo približujejo pravnim osebam in so po stališču teorije pomembnejše za presojo, ali naj se ji podeli sposobnost biti stranka.

13. Iz navedenega izhaja, da so podane predpostavke za priznanje sposobnosti biti stranka skupnosti etažnih lastnikov stavbe z naslovom Ulica 32, 34, 36, 38, 40, 42 in 44, z ID znakom 0000-180.

14. Glede na vse obrazloženo je pritožba utemeljena in ji je pritožbeno sodišče na podlagi 3. točke 365. člena ZPP ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, da je Skupnosti etažnih lastnikov predmetne stavbe priznalo lastnost stranke v tem postopku.

15. Ker gre za odločitev o vmesni procesni odločitvi, bo o pritožbenih stroških (priglašenih stroških, povezanih z vložitvijo odgovora na pritožbo) odločeno s končno odločbo.

1 Pogoj obstoja premoženja na aktivni strani je manj strog kot v primeru, ko sodišče odloča o tem, ali naj sposobnost biti stranka podeli toženi stranki, saj tožniku lahko grozi le izvršba glede stroškov postopka, če bo v pravdi izgubil …. glej Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, UL RS, 2005, str. 319, 320.

2 Glej dr. Anita Napotnik v: Je skupnost etažnih lastnikov lahko stranka v postopku?, Pravosodni bilten (PB) 2/2015, str. 17, in Andreja Fakin v: Dejanska skupnost etažnih lastnikov: procesni vidik, Pravnik 9-10/2018, str. 645.

3 Glej primere VSL I Cp 125/2024, I Cp 1930/2022, II Cp 3495/2014, I Cp 2371/2105, I Cp 778/2015 in druge.

4 Glej Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E), prva obravnava, EPA 1621-VIII, s katerim so se na novo umestila dodatne odločitve etažnih lastnikov

5 Prim. sklep VSL I Cp 1930/2022

6 Ali je stranka nosilec pravic iz materialnopravnega razmerja, ki se obravnava v postopku?

7 Glej sklep VSL I Cp 1930/2022

8 Presoja veljavnosti sprejetega sklepa EL pa v tej fazi postopka ni odločilna.