Tenant's claim for investment recovery dismissed as they occupy property without legal title, precluding SZ-1 protections.

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Tožnik hišo tožencev zaseda brez pravnega naslova in se zato ne more sklicevati na določbo drugega odstavka 112. člena SZ-1, po kateri lastnik v primeru odpovedi najemne pogodbe ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu SZ-1.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval, da mu toženca nerazdelno plačata 70.000 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od vložitve tožbe do plačila. Tožniku je naložilo, da v roku 15 dni od vročitve pisnega odpravka sodbe tožencema plača pravdne stroške v višini 2.781,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po poteku roka za izpolnitev obveznosti do plačila.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo tožnik. Nasprotuje ugotovitvi, da je tožbeni zahtevek neutemeljen, ker se ne glasi na povečano tržno vrednost nepremičnine. Tožnik je določno postavil zahtevek za plačilo vlaganj. Ne glede na poimenovanje bi ga sodišče moralo obravnavati in višino vlaganj ugotoviti z izvedbo dokazov. Nepravilna je tudi ugotovitev, da zahtevek za povrnitev vlaganj še ni zapadel, ker tožnik še vedno uporablja nepremičnino. Takšna ugotovitev je v nasprotju s sklepom Okrožnega sodišča v Ljubljani II P 97/2020, s katerim je bilo odločeno, da se bo tožba za izselitev tožnika iz hiše obravnavala po končanem postopku za ugotovitev višine vlaganj v nepremičnino.

3. Pritožba je bila vročena tožencema, ki nanjo nista odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje ni napravilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka, na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialnopravne določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1), Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in Obligacijskega zakonika (OZ), pomembne pri presoji zahtevkov iz naslova neupravičene obogatitve zaradi vlaganj v tujo nepremičnino.

6. Tožnik z družino biva v drugem nadstropju večstanovanjske hiše na naslovu A., ki je v solastnini tožencev. S tožbo zahteva povrnitev vrednosti svojih vlaganj v navedeno nepremičnino.

7. Vzporedno z obravnavanim postopkom pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani teče postopek II P 97/2020, v katerem druga toženka od tožnika zahteva izselitev iz hiše, češ da v njej biva brez pravne podlage. V navedeni zadevi je sodišče 19. 7. 2023 izdalo sklep o prekinitvi postopka do pravnomočne rešitve obravnavane zadeve in zapuščinskega postopka po pok. B. B. V obrazložitvi sklepa se je med drugim sklicevalo na določbo drugega odstavka 112. člena SZ-1.

8. Tožnik v pritožbi ne nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da ni izkazal sklenitve in obstoja veljavne najemne pogodbe, ki bi mu dajala pravico do bivanja v hiši tožencev. 1 Tožnik torej hišo tožencev zaseda brez pravnega naslova in se zato ne more sklicevati na določbo drugega odstavka 112. člena SZ-1, po kateri lastnik v primeru odpovedi najemne pogodbe ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu SZ-1. Prekinitev postopka v drugi pravdni zadevi ne more nadomestiti nedokazane podlage za uporabo tuje nepremičnine.

9. Sodišče prve stopnje je kot pravno podlago tožbenega zahtevka pravilno opredelilo določbo 48. člena SPZ v zvezi s 190. členom OZ. Pravilno je tudi pojasnilo, da zahtevek vlagatelja za povrnitev vrednosti vlaganj v tujo nepremičnino ne zapade (že) z zaključkom vlaganj, temveč ko vlagatelj preneha uporabljati nepremičnino, v katero je vlagal. Šele takrat namreč pride do prehoda koristi od prikrajšanega na okoriščenega, kar je temeljna predpostavka obogatitvenega zahtevka. 2 Tožnik v pritožbi ne nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da še vedno biva v hiši tožencev. Čim je tako, njegov zahtevek za povrnitev vlaganj še ni zapadel.

10. Že navedeni razlog zadostuje za neutemeljenost zahtevka. Pritožbeno sodišče se zato ne opredeljuje do pritožbenih navedb, s katerimi tožnik graja dodatni razlog za njegovo zavrnitev, to je nesklepčnost zahtevka, ker je zahteval plačilo vrednosti vloženih vlaganj in ne večvrednosti nepremičnine.

11. Na podlagi navedenega je višje sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

12. Ker tožnik s pritožbo ni uspel, sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 154. člena v zvezi s 165. členom ZPP).

1 Zatrjevane najemne pogodbe z dne 13. 11. 2016 ni dokazal, medtem ko sklenitev najemne pogodbe z dne 13. 12. 2018 ni veljavna, saj jo je kljub zavedanju, da je hiša v solastnini, sklenil le z enim solastnikom.

2 Primerjaj odločbe Vrhovnega sodišča II Ips 10/2022 z dne 16. 3. 2022, II Ips 189/2018 z dne 17. 10. 2019 in II Ips 268/2012 z dne 3. 10. 2013.