Tenant must sign new lease after ex-wife leaves; failure to request lease makes occupancy unlawful.

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

[JEDRO]

Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da po razvezi in izselitvi zakonca - najemnika iz stanovanja, mora drugi zakonec - uporabnik z najemodajalcem skleniti novo najemno pogodbo, lastnik stanovanja pa je po samem zakonu z njim dolžan tako pogodbo skleniti. Ni torej sporno, da novi lastnik stanovanja vstopi v pravni položaj najemodajalca, ki po samem zakonu pridobi položaj stranke v obstoječem najemnem razmerju, odločilna razlikovalna okoliščina glede na navedeni zakonski dejanski stan in okoliščine konkretnega primera je v tem, da se je toženčeva žena kot najemnica izselila iz stanovanja, v stanovanju pa je na podlagi dogovora ostal njen mož - toženec. Toženec je s tem dobil upravičenje, da kot nosilec te pravice zahteva od lastnika stanovanja sklenitev najemne pogodbe, hkrati pa je bilo njegovo dolžnostno ravnanje kot nosilca pravice, da uporablja stanovanje, da pozove lastnika stanovanja, da z njim sklene najemno pogodbo. Prvi odstavek 111. člena SZ-1 namreč določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Interes toženca je torej bil, da pozove lastnika stanovanja na sklenitev najemne pogodbe, kar bi vsebinsko realiziralo njegovo upravičenje do uporabe stanovanja. Ker toženec ni ravnal na opisan način - ni pozval tožnikovih pravnih prednikov in tudi ne tožnika, da z njim sklenejo najemno pogodbo - uporablja stanovanje nezakonito.

[OBRAZLOŽITEV]

Oris spora

1. Tožnik s tožbenim zahtevkom zahteva, da toženec izprazni stanovanje, ker biva v stanovanju brez pravne podlage. Tožnik je zemljiškoknjižni lastnik stanovanja, ki ga je kupil leta 2018 od denacionalizacijskih upravičencev. Za stanovanje je bila 1. 6. 1992 sklenjena najemna pogodba za neprofitno stanovanje med tedanjim najemodajalcem - Občino X in bivšo zakonsko partnerico toženca A. A. kot najemnico, ki je bila tudi imetnica stanovanjske pravice. Toženec in A. A. sta se leta 2014 razvezala. Dogovorila sta se, da se, da se A. A. izseli iz stanovanja in da bo v stanovanju ostal toženec. Toženec je redno plačeval najemnino in sprotne stroške upravniku, s tožnikovimi pravnimi predniki ali tožnikom pa ni sklenil najemne pogodbe in jih tudi ni pozval na sklenitev najemne pogodbe.

Odločitev sodišča prve stopnje

2. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je toženec dolžan v petnajstih dneh izprazniti dvosobno stanovanje v izmeri 56,27 m², ID št. 0000-2, ki se nahaja v pritličju stanovanjske stavbe na naslovu D. ulica 4, X, ID št. 0000, ki stoji na nepremičninah ID znak: parcela 1111 274/1 in ID znak: parcela 1111 275/1 in ga prostega stvari in oseb izročiti tožniku (I), da je toženec dolžan tožniku povrniti stroške tega postopka v znesku 835,30 EUR v roku petnajstih dni od prejema te odločbe, da potem začnejo teči zakonske zamudne obresti (II).

3. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku, ker je ugotovilo, da toženec uporablja stanovanje nezakonito. Ugotovilo je, da najemna pogodba iz leta 1992 za toženca ni pravno veljavna, ker v pogodbi ni naveden kot najemnik, da toženec po razvezi zakonske zveze in po izselitvi nekdanje zakonske partnerke A. A. iz stanovanja, potem ko sta se nekdanja zakonca dogovorila, da v stanovanju ostane toženec, ni pozval tožnikove pravne prednike in tudi ne tožnika, da sklenejo z njim najemno pogodbo, da toženec ne more več uveljavljati pravice do sklenitve najemne pogodbe, kot bivši zakonec po razvezi zakonske zveze, ker se je njegova nekdanja žena izselila iz stanovanja že leta 2014, da bi moral toženec najkasneje v roku petih let od dogovora z razvezano ženo, da bo ostal v stanovanju, zahtevati od tožnikovih pravnih prednikov oziroma od tožnika sklenitev najemne pogodbe, da tožnikovi pravni predniki niso bili obveščen o izselitvi A. A. iz stanovanja, da je tožnik za izselitev A. A. izvedel leta 2022.

Povzetek pritožbenih navedb

4. Toženec v pritožbi navaja, da izpodbija sodbo iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

5. Razlogi v sodbi so protispisni in kontradiktorni ter se jih ne da vsebinsko preizkusiti, kar predstavlja bistveno kršitev postopka iz 14. in 15. tč. drugega odstavka 339. člena ZPP.

6. Tožnik je pridobil lastninsko pravico na stanovanju 20. 9. 2018, skupaj s takrat obstoječim neprofitnim najemnim razmerjem, ki se je pretvoril na podlagi sporazuma med tožencem in njegovo nekdanjo ženo ob razvezi njune zakonske zveze leta 2014 v najemno razmerje sklenjeno med tožencem kot neprofitnim najemnikom in med solastniki tega stanovanja, ki so bili: B. B., C. C., D. C., 1 na podlagi teorije realizacije in izvrševanja tega neprofitnega najemnega razmerja. Na podlagi prvega odstavka 610. člena Obligacijskega zakonika (OZ) se je v letu 2014 najemno razmerje po razvezi zakonske zveze med tožnikom in A. A. preneslo na toženca kot najemnika, ki je bilo vsebinsko enako. Tožnik je z nakupom stanovanja pridobil položaj najemodajalca v razmerju do toženca, ki je v letu 2014 postal neprofitni najemnik stanovanja. Glede na določbo prvega odstavka 610. člena OZ, enaka pa je določba prvega odstavka 591. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) izhaja, da se s spremembo lastništva nad predmetom najema vsebinsko ne spremeni obstoječe najemno razmerje, zato zaradi spremembe lastništva nad predmetom najema ni bilo potrebno sklepati nove najemne pogodbe med tožencem in novim lastnikom - tožnikom. Pogodba z dne 1. 6. 1992, ki je bila sklenjena med nekdanjo ženo toženca in Občino X, se je vsebinsko prenašala po samem zakonu na novega lastnika stanovanja. Ključno je, da je bilo v letu 2014 med A. A. in tožencem sklenjen dogovor, da se po razvezi njune zakonske zveze iz najemniškega stanovanja izseli A. A. in da v stanovanj ostane toženec kot najemnik, s čimer so se takratni solastniki stanovanja strinjali. Od leta 2014 dalje je vzpostavljeno po vsebini enako najemno razmerje, kot je obstajalo po najemni pogodbi z dne 1. 6. 1992, s tem, da je od takrat dalje kot neprofitni najemnik toženec.

7. Tožnik na podlagi prodajne pogodbe z dne 20. 9. 2018 ni pridobil lastninske pravice na stanovanju, ki bi bila prosta oseb in stvari. Na stanovanju je pridobil le posredno posest, s tem, da je prevzel vzpostavljeno neprofitno najemno razmerje sklenjeno za nedoločen čas s tožencem. Toženec je tožniku mesečno plačeval najemnino, s čimer se je tožnik strinjal, kar pomeni, da je akceptiral obstoj neprofitne najemnine in toženca kot neprofitnega najemnika. Iz teh razlogov toženec ne zaseda in ne uporablja stanovanja brez pravne podlage ali nezakonito.

Odgovor na pritožbo

8. Tožnik ni vložil odgovora na pritožbo.

Presoja utemeljenosti pritožbe

9. Pritožba ni utemeljena.

Glede kršitev pravil postopka, pravilne uporabe materialnega prava ter glede zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja

10. Sodišče prve stopnje ni storilo formalnih kršitev, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, na podlagi drugega odstavka 350. člena ZPP.

11. Neutemeljene so pritožbene navedbe, ki tudi niso konkretizirane, glede obstoja protispisnosti oziroma da sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih, zaradi katerih se ne more preizkusiti. Prav nasprotno. Sodišče prve stopnje je navedlo obširne razloge, v katerih se je opredelilo do vseh odločilnih dejstev, ki so materialnopravna podlaga za presojo (ne)utemeljenosti zahtevka. Sodišče je tudi pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, pravilno pa je tudi uporabilo materialnopravne določbe. 2

Presoja pritožbenega sodišča

12. Pravilne so pritožbene trditve, da sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja in da vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca. To izhaja iz specialne določbe 107. člen SZ-1 - enako to določata prvi odstavek 610. člena OZ in prvi odstavek 591. člena ZOR, ki ju izpostavlja pritožba. Zmotna pa je pritožbena teza, da iz razloga, ker sprememba lastništva nad predmetom najema vsebinsko ne spremeni obstoječega najemnega razmerja, tožencu ni bilo treba skleniti najemne pogodbe s tožnikom oziroma njegovimi pravnimi predniki, ker se je z nekdanjo ženo kot najemnico stanovanja dogovoril, da se bo nekdanja žena izselila iz stanovanja, on pa bo ostal v stanovanju.

13. Pogodba z dne 1. 6. 1992, ki je bila sklenjena med nekdanjo ženo toženca in Občino X, se je vsebinsko prenašala po samem zakonu na novega lastnika stanovanja, vendar le v razmerju do toženčeve nekdanje žene A. A. kot najemnice. Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da po razvezi in izselitvi zakonca - najemnika iz stanovanja, mora drugi zakonec - uporabnik z najemodajalcem skleniti novo najemno pogodbo, lastnik stanovanja pa je po samem zakonu z njim dolžan tako pogodbo skleniti. 3 Ni torej sporno, da novi lastnik stanovanja vstopi v pravni položaj najemodajalca, ki po samem zakonu pridobi položaj stranke v obstoječem najemnem razmerju, odločilna razlikovalna okoliščina glede na navedeni zakonski dejanski stan in okoliščine konkretnega primera je v tem, da se je toženčeva žena kot najemnica izselila iz stanovanja, v stanovanju pa je na podlagi dogovora ostal njen mož - toženec. Toženec je s tem dobil upravičenje, da kot nosilec te pravice zahteva od lastnika stanovanja sklenitev najemne pogodbe, hkrati pa je bilo njegovo dolžnostno ravnanje kot nosilca pravice, da uporablja stanovanje, da pozove lastnika stanovanja, da z njim sklene najemno pogodbo. Prvi odstavek 111. člena SZ1 namreč določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Interes toženca je torej bil, da pozove lastnika stanovanja na sklenitev najemne pogodbe, kar bi vsebinsko realiziralo njegovo upravičenje do uporabe stanovanja. Ker toženec ni ravnal na opisan način - ni pozval tožnikovih pravnih prednikov in tudi ne tožnika, da z njim sklenejo najemno pogodbo - uporablja stanovanje nezakonito.

14. Pritožba se zmotno sklicuje na teorijo realizacije, na podlagi katere utemeljuje pravico toženca do uporabe stanovanja. Teorija realizacije se (načeloma) uporablja, ko (najemna) pogodba ni sklenjena v predpisani obliki ali (pa) v primerih, ko je zaradi zlorabe pravice treba pravno uravnotežiti interese med pravdnima strankama, ki sta v pravnem razmerju. Nič od tega ni moč prepoznati v okoliščinah konkretnega primera. 4 V postopku je sodišče prve stopnje (tudi) ugotovilo, da je toženec plačeval najemnino in sprotne stroške preko upravnika, da je bila na računih navedena žena od toženca kot najemnica, da tožnikovi predniki niso vedeli, da se je najemnica izselila iz stanovanja, tožnik pa je za to dejstvo izvedel leta 2022, kar še dodatno potrjuje, da vsebina spornega razmerja ne terja interpretacijskih argumentov, s katerimi bi širili/ožili domet pravnih pravil, ki določajo dolžnostna ravnanja toženca, ki so povezana s pravico uporabljati stanovanje po izselitvi njegove nekdanje zakonske partnerke iz stanovanja.

15. Pritožba pavšalno zatrjuje, da so se tožnikovi pravni predniki strinjali, da toženec kot najemnik uporablja stanovanje, s tem, da iz razlogov iz sodbe sodišča prve stopnje prepričljivo izhaja, da ne toženec, kakor tudi ne njegova nekdanja zakonska partnerka, nista pozvala tožnikove pravne prednike in ne tožnika, da bi sklenili najemno pogodbo s tožencem.

16. Pravilna so ugotovitve sodišča prve stopnje, da se zahteva za sklenitev nove najemne pogodbe z denacionalizacijskimi upravičenci nanaša na čas, ko je bila najemnica nekdanja žena toženca, da je najemna pogodba iz leta 1992, ki je bila sklenjena med Občino X in nekdanjo ženo toženca, veljala ves čas do njene izselitve, da okoliščina, da je toženec v stanovanju prebival in plačeval položnice upravniku, ki so prihajale na ime prejšnje najemnice, novega najemnega razmerja s tožencem ne vzpostavlja, da toženec uporablja stanovanje nezakonito, ker z lastniki (lastnikom) stanovanja ni sklenil najemne pogodbe.

17. Sodišče prve stopnje tudi pravilno ugotavlja, da bi moral toženec ob analogni uporabi 109. člena SZ-1 zahtevati sklenitev najemne pogodbe v devetdesetih dneh od sklenitve sporazuma z razvezano ženo o bodočem najemu in uporabi stanovanja oziroma od njene izselitve iz stanovanja, ali vsaj v roku petih let, da v primeru, če bi vložil tožbeni zahtevek na sklenitev najemne pogodbe, bi bil tak tožbeni zahtevek zastaran, 5 ker je poteklo pet let že leta 2019, da je tožnik zatrjeval, da bi bil morebitni zahtevek toženca na sklenitev nove najemne pogodbe zastaran, da v primeru, če bi zakonodajalec želel doseči vstop novega najemnika v pravni položaj prejšnjega najemnika, bi to uredil v določilih, ki urejajo nadaljevanje najemnega razmerja po smrti ali izselitvi najemnika, torej v 109. in 110. členu SZ-1. 6

Odločitev pritožbenega sodišča

18. Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

1 V nadaljevanju solastniki oz. denacionalizacijski upravičenci.

2 Pritožbeno sodišče v sodbi ne bo povzelo (vseh) materialnopravnih določb iz Stanovanjskega zakona (SZ-1) in OZ, ker je to storilo že sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi.

3 Enako VSL sodba II Cp 2893/2012.

4 Ki se v odločilnih dejstvih razlikuje od okoliščin primera iz zadeve II Ips 575/2000.

5 Na podlagi 346. člena OZ določa: "Terjatve zastarajo v petih letih, če ni z zakonom določen za zastaranje drugačen rok."

6 Enako VSL II Cp 2893/2012.