Appeal allowed; contract for alienation of accessory land is void regardless of acquisition method or good faith.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se v I. točki izreka razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

[JEDRO]

Samostojno razpolaganje s pripadajočim zemljiščem ni dopustno, pogodba s takim predmetom pa je nična, ne glede na morebitno dobrovernost pridobitelja in način pridobitve. Statusa pripadajočega zemljišča nepremičnina ne izgubi niti v primeru, da je lastninska pravica v zemljiško knjigo vpisana na podlagi originarne pridobitve z nakupom v stečajnem postopku. Z nakupom v stečajnem postopku ni mogoče preseči kogentne prepovedi samostojnega prometa s pripadajočimi zemljišči, pogodbo s takšnim nedopustnim predmetom izpolnitve pa zadenejo sankcije ničnosti, saj ima nično določilo o bistvenem elementu pogodbe (tj. o predmetu izpolnitve) za posledico ničnost pogodbe v celoti.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Predlagatelji so lastniki stavbe A. Predlagali so določitev pripadajočega zemljišča svoji stavbi na parceli 206/4, k. o. X, ki jo je izvedenec geodet v tem postopku razdelil na sedanje parcele št. 206/5, 206/6 in 206/7. Glavni oziroma največji del zajema parc. št. 206/5, parceli 206/6 in 206/7 pa sta ozka pasova ob vzhodnem in zahodnem robu nekdanje parcele št. 206/4.

2. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog za ugotovitev pripadajočega zemljišča na vseh treh parcelah (206/5, 206/6 in 206/7 - I. točka izreka) in zavrglo predlog za ustanovitev odkupne pravice, podan s strani prve nasprotne udeleženke (II. točka izreka; ni pritožbeno izpodbijano).

3. Zoper zavrnilni del sklepa se pritožujejo predlagatelji in med drugim navajajo, da je sodišče angažiralo izvedenca urbanista, ki je podal mnenje, da je pretežni del parcele 206/4, k. o. X, namenjen in potreben za redno rabo stavbe A. Sodišče prve stopnje se je z mnenjem izvedenca urbanista strinjalo in ga označilo za jasnega, strokovnega in prepričljivega, zato je v nadaljevanju angažiralo še izvedenca geodeta ter mu naložilo, da odmeri pripadajoče zemljišče. Vendar pa je sodišče kljub temu, da je ugotovilo, da novonastala parcela 206/5 dejansko predstavlja pripadajoče zemljišče, predlog zavrnilo in sicer na podlagi tretjega odstavka 44. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča 1 v zvezi s petim odstavkom 342. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju. 2 Sodišče ni upoštevalo kogentne prepovedi, da samostojno razpolaganje s pripadajočim oziroma funkcionalnim zemljiščem ni dopustno, vsaka pogodba, s katero se s takim zemljiščem razpolaga, pa je nična. Sodišče prve stopnje se do teh navedb predlagateljev, ki so za predmetno zadevo ključnega pomena, ni opredelilo.

4. Prva in druga nasprotna udeleženka sta vložili vsaka svoj odgovor na pritožbo, v katerih predlagata zavrnitev pritožbe. Udeleženec na pritožbo ni odgovoril.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje je predlog za določitev pripadajočega zemljišča zavrnilo iz razloga, ker je ugotovilo, da je prva nasprotna udeleženka sporno zemljišče kupila v stečajnem postopku, pri čemer je sprejelo razlago, da peti odstavek 342. člena ZFPPIPP 3 sanira vse morebitne pomanjkljivosti nakupa v stečaju.

7. Načeloma drži, da nakup v stečaju pomeni originarno pridobitev lastninske pravice in sanira različne pomanjkljivosti, na primer nakup od nelastnika ali nakup obremenjenega zemljišča, vendar pa ta način pridobitve lastninske pravice ne pomeni, da je z nakupom v stečaju mogoče povoziti temeljna načela Obligacijskega zakonika, 4 na primer načelo prepovedi zlorabe pravic in splošne predpostavke za veljavnost posla (na primer določila o dopustnem predmetu pogodbe, kot izhaja iz 34. člena OZ) ter sanirati vsakršne napake pravnega posla; nakup v stečaju ni nadzakonski in nadustavni način pridobitve lastninske pravice.

8. V sodni praksi se je izoblikovalo stališče, da nakup v stečaju ne more pomeniti pridobitve lastninske pravice, kadar gre za kvalificirano protipravnost (zlorabo, goljufijo), prav tako pa tudi ne more pomeniti pridobitve lastninske pravice na stvari, ki ni v samostojnem pravnem prometu. 5 VSRS je v sodbi II Ips 81/2020 z dne 10. 2. 2021, ki jo citira tudi izpodbijani sklep (vendar spregleda bistveni del te odločbe) izrecno pojasnilo, da pripadajoče (nekdaj: funkcionalno) zemljišče po ustaljeni sodni praksi ni stvar v samostojnem pravnem prometu, zato se vselej lahko prenaša le skupaj s stavbo. Samostojno razpolaganje s pripadajočim zemljiščem ni dopustno, pogodba s takim predmetom pa je nična, ne glede na morebitno dobrovernost pridobitelja in način pridobitve. Statusa pripadajočega zemljišča nepremičnina ne izgubi niti v primeru, da je lastninska pravica v zemljiško knjigo vpisana na podlagi originarne pridobitve z nakupom v stečajnem postopku. Z nakupom v stečajnem postopku ni mogoče preseči kogentne prepovedi samostojnega prometa s pripadajočimi zemljišči, pogodbo s takšnim nedopustnim predmetom izpolnitve pa zadenejo sankcije ničnosti, saj ima nično določilo o bistvenem elementu pogodbe (tj. o predmetu izpolnitve) za posledico ničnost pogodbe v celoti. 6 Noben zakon stvari, ki niso v samostojnem pravnem prometu, ne rangira kot bolj ali manj nesamostojnih oziroma bolj ali manj pravno varovanih (izključenih iz pravnega prometa). Če bi sledili logiki, kakršno je zagovarjala prva nasprotna udeleženka in premalo kritično sprejelo sodišče prve stopnje, bi bilo z nakupom v stečajnem postopku mogoče pridobiti lastninsko pravico tudi na drugih stvareh, ki niso v samostojnem pravnem prometu, npr. na naravnih in kulturnih spomenikih, nepremičninah državnih organov, vključno z vojaškimi oporišči, na orožju in mamilih - če bi se katera od teh stvari po naključju znašla v seznamih premoženja stečajnega dolžnika.

9. Predlagatelji so v svoji vlogi z dne 13. 2. 2023, s katero so odgovorili na vlogo prve nasprotne udeleženke, v kateri je slednja zatrjevala nakup v stečaju, izrecno opozorili, da parcela 206/4 k. o. X predstavlja funkcionalno zemljišče ter da zato ni mogla biti v samostojnem pravnem prometu, samostojno razpolaganje z njo pa ni (bilo) dopustno. Sodišče prve stopnje se do ključnega argumenta predlagateljev, da pripadajoče zemljišče ni stvar v samostojnem pravnem prometu, ni opredelilo, temveč se je opredeljevalo le do vprašanja, ali je prva nasprotna udeleženka z nakupom sporne nepremičnine ravnala kvalificirano protipravno. Zato so v sklepu umanjkali razlogi o odločilnih dejstvih, kar je kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku 7 v zvezi z 42. členom Zakona o nepravdnem postopku. 8

10. Glede na povedano je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep razveljavilo (354. člen ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1). Kršitve ni moglo samo odpraviti, saj bi s tem sámo, prvič in edinič odločalo o celotnem bistvenem sklopu trditev (glede izključitve samostojnega pravnega prometa s pripadajočim zemljiščem), s čimer bi stranke prikrajšalo za ustavno zajamčeno pravico do dvostopenjskega sojenja. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje vsebinsko presojati argument predlagateljev glede izključitve samostojnega pravnega prometa s pripadajočim zemljiščem, in če bo pritrdilo stališču predlagateljev, ugotoviti, ali sporno zemljišče izpolnjuje tudi druge kriterije za status pripadajočega zemljišča.

1 Uradni list RS, št. 34/2017, v nadaljevanju ZVEtL-1.

2 Uradni list RS, št. 126/2007 in nadaljnji, v nadaljevanju ZFPPIPP.

3 Ki določa: Udeleženec, ki ni uspel na javni dražbi ali v postopku javnega zbiranja ponudb, upnik, predkupni upravičenec ali tretja oseba [,] ni upravičen niti v stečajnem niti v drugem postopku uveljavljati: 1. zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, 2. zahtevka za sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji z njim, 3. zahtevka za razveljavitev ali ugotovitev ničnosti razpolagalnega pravnega posla, s katerim je bila prenesena lastninska ali druga premoženjska pravica na kupca ali 4. kateregakoli drugega zahtevka, katerega uveljavitev posega v pravice, ki jih pridobi kupec s sklenitvijo ali izpolnitvijo prodajne pogodbe.

4 Uradni list RS, št. 83/2001 in nadaljnji, v nadaljevanju OZ.

5 Glej odločbe VSRS II Ips 81/2020 z dne 10. 2. 2021, III Ips 60/2014 z dne 7. 3. 2017 in III Ips 2/2015 z dne 7. 3. 2017 - točka 12 ter II Ips 10/2021 z dne 7. 4. 2021 (obiter dictum, točka 22) in sklep VSL I Cp 1103/2021 z dne 23. 9. 2021.

6 Tako VSRS v zadevah II Ips 81/2020 in III Ips 60/2014.

7 Uradni list RS, št. 73/2007 - UPB-3 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP.

8 Uradni list RS, št. 16/2019, v nadaljevanju ZNP-1.