Appeal dismissed; court upheld eviction order for business premises based on clear identification and statutory notice periods.

I. Pritožba se zavrne in sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka mora v roku 15 dni povrniti tožeči stranki 373,32 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

[JEDRO]

Sporni prostor je v izreku izpodbijanega sklepa opredeljen z naslovom [...] in površino 272,20 m2. Toženka v pritožbi ne zatrjuje, da ji ni znano, za kateri prostor gre. Ne navaja, da ima na podlagi najemnega razmerja s tožnico morebiti v najemu še kakšen drug prostor na tem naslovu, ki bi prav tako meril 272,20 m2. Vsebina njene obveznosti je v izreku sodbe dovolj jasno opredeljena.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo naložilo tožencu, da je dolžan takoj izprazniti poslovni prostor v izmeri 272,20 m2, ki se nahaja na naslovu [...] in ga izročiti tožnici (I. točka izreka). Prav tako mu je naložilo, da tožnici povrne pravdne stroške v znesku 1.007,18 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Zoper to odločitev se pritožuje toženec po pooblaščencu. Navaja, da je prvostopenjsko sodišče zmotno ugotovilo dejansko stanje ter napačno uporabilo materialno pravo. Predpostavke za pogojevanje odpovedi najemnega razmerja s soglasjem občinske skupščine po 25. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) so izpolnjene. Tožencu je priznan status nevladne organizacije v javnem interesu. To ustreza definiciji organizacije združenega dela oziroma družbenopravne osebe, ki na podlagi zakona ali odloka skupščine družbenopolitične skupščine opravlja dejavnost posebnega pomena. Tožnica bi lahko odpovedala najemno pogodbo samo s poprejšnjim soglasjem občinske skupščine. V izpodbijani sodbi niso navedeni vsi razlogi o odločilnih dejstvih. Podana je procesna kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Določeni zaključki so brez razumne pravne podlage. Sodbe se ne da preizkusiti. Na podlagi dopisa tožnice z dne 22. 4. 2020 je jasno, da sta se pravdni stranki dogovarjali o možnosti nadaljevanja dejavnosti toženca v drugem poslovnem prostoru. Podana je kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. V potrditev svojih navedb je toženec predlagal svoje zaslišanje, sodišče pa ni ustrezno obrazložilo, zakaj ni izvedlo predlaganega dokaza z zaslišanjem pravdnih strank. Ta dokaz bi bil ključen pri dokazovanju dejstva, da je med pravdnima strankama obstajal dogovor, s katerim se je tožnica zavezala tožencu zagotoviti primeren prostor za izvajanje dejavnosti, in sicer do poteka najemnega razmerja. Ne vzdrži stališče izpodbijane sodbe, da je poslovni prostor, katerega izpraznitev zahteva tožnica, dovolj natančno označen. Nepravilna je tudi odločitev, da mora toženec poslovni prostor izprazniti takoj. Priglasil je pritožbene stroške.

3. Tožnica je odgovorila na pritožbo. Podanim navedbam je nasprotovala in pritrjevala odločitvi sodišča prve stopnje. Priglasila je pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Neutemeljeno je toženčevo sklicevanje na poseben pravni režim, urejen v 25. členu ZPSPP. V skladu s tedanjo družbeno ureditvijo (ZPSPP je pričel veljati že leta 1974) je bilo določenim kategorijam najemnikov res nudeno dodatno oziroma obširnejše varstvo pred odpovedjo najemnega razmerja, kot ostalim najemnikom. Vendar pa toženec, kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, med te osebe ne sodi. Toženec je društvo, subjekt zasebnega prava, ne pa organizacija združenega dela, družbenopolitična skupnost ali druga družbenopravna oseba 1 , ki bi na podlagi zakona ali odloka skupščine družbenopolitične skupnosti opravljal dejavnost posebnega družbenega pomena. Ne drži, da so zaključki sodišča prve stopnje v zvezi s tem zmotni oziroma "brez razumne podlage". Tudi če ima toženec status nevladne organizacije in opravlja določeno dejavnost v javnem interesu, ne pomeni, da spada med omenjene privilegirani najemnike. Ti subjekti so bili nekaj povsem drugega. S spremembo ustavnopravnih, družbenopolitičnih in ekonomskih razmer so prenehali obstajati že pred začetkom najemnega razmerja, ki je predmet te pravde. Podlage, ki bi po njihovem prenehanju narekovala analogno uporabo sporne zakonske določbe za tiste najemnike, ki so društva, pa ni. Tudi ta vidik je sodišče prve stopnje pravilno izpostavilo, sklicujoč se na sodbo Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips 240/2010. Razlogi, ki jih je podalo, so jasni, razumljivi in zadostni. Ne drži, da je bistvene okoliščine napačno ocenilo ali da bi se moralo opredeljevati še do kakšnih drugih, dodatnih vprašanj. Pritožbeni očitki o zmotni ugotovitvi dejanskega stanja in napačni uporabi materialnega prava niso utemeljeni. Sodba je vsekakor zmožna preizkusa. Očitana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana.

6. Kot je zapisalo sodišče prve stopnje, toženec ni natančno navedel, kdaj naj bi bil sklenjen zatrjevani ustni dogovor, po katerem bi ostal v najetih prostorih, dokler mu tožnica ne zagotovi primernega drugega prostora za izvajanje dejavnosti, niti kdo naj bi tak dogovor v imenu obeh pravdnih strank sklenil. Tega pritožba ne izpodbija. V dokaz omenjenim navedbam je toženec res predlagal zaslišanje obeh pravdnih strank, vendar je v izpodbijani sodbi pravilno pojasnjeno, da manjkajoče trditvene podlage ni mogoče dopolnjevati (oziroma "dokazovati") s predlaganimi dokazi. Neutemeljena je zato pritožbena kritika o kršitvi pravil postopka zaradi neizvedbe dokaza z zaslišanjem pravdnih strank, ter očitek, da naj bi sodišče prve stopnje te dokaze zavrnilo brez ustrezne obrazložitve. Pri tem ni šlo za vnaprejšnjo dokazno oceno, kot zmotno navaja pritožnik. Pritožbeno sodišče nadalje meni, da je sodišče prve stopnje ustrezno tolmačilo vsebino dopisa z dne 22. 4. 2020. Iz tega dopisa je sicer razbralo namero tožnice, da tožencu omogoči nadaljevanje dejavnosti v drugem poslovnem prostoru, vendar pa te listine ni interpretiralo tako, da bi lahko toženec ostal v poslovnem prostoru vse dokler mu niso (oziroma ne bodo) zagotovljeni novi prostori. Ne drži, da so sodbeni razlogi v tem delu kontradiktorni. Sploh pa ni podana očitana procesna kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Ne gre za to, da bi bila vsebina omenjene listine (v povsem tehničnem smislu) napačno povzeta v obrazložitvi sodbe. Ali je tožnica zagotovila tožencu nove prostore in ali jih je toženec sprejel, torej za odločitev ni bistveno. S pritožbenimi trditvami, uperjenimi v to smer, pritožba ne uspe. Očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do vseh navedb in da je zmotno uporabilo materialno tudi v tem delu ni utemeljen.

7. Prav tako je neutemeljena pritožbena graja, da je prostor, ki ga je toženec dolžan izprazniti in vrniti, nenatančno označen. Ta prostor je v izreku izpodbijanega sklepa opredeljen z naslovom (A.) in površino (... m2). Toženka v pritožbi ne zatrjuje, da ji ni znano, za kateri prostor gre. Ne navaja, da ima na podlagi najemnega razmerja s tožnico morebiti v najemu še kakšen drug prostor na tem naslovu, ki bi prav tako meril (... m2). Vsebina njene obveznosti je v izreku sodbe dovolj jasno opredeljena.

8. Sodišče prve stopnje je štelo, da je rok za izpraznitev začel teči z vročitvijo izpraznitvenega naloga, ki ga je toženec prejel 10. 2. 2022. Tožencu je bilo naloženo, da ta prostor izprazni v roku enega leta, do 10. 2. 2023. To stališče je pravilno, saj v primeru sodne odpovedi najemne pogodbe za poslovni prostor teče odpovedni rok od vročitve odpovedi (tožbe in izpraznitvenega naloga) sopogodbeniku. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba; ta rok pa ne sme biti krajši od enega leta (drugi odstavek 24. člena ZPSPP). Rok za izpraznitev je v obravnavani zadevi potekel pred izdajo izpodbijane sodbe. Od tega roka dalje je toženec v poslovnem prostoru brez pravne podlage, zato je prvostopenjsko sodišče pravilno odločilo, da je dolžan poslovni prostor izprazniti takoj. 2 Pritožbeno zavzemanje za dodaten, vsaj tri mesečni rok za izpraznitev in izročitev, ni utemeljeno. Razlogi, ki jih v zvezi s tem podaja, so pravno nerelevantni.

9. Ker pritožbeno sodišče ni zasledilo niti uradoma upoštevnih kršitev (drugi odstavek 350. člena ZPP), je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

10. Toženec s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje pritožbene stroške; tožnici pa mora povrniti njene pritožbene stroške v višini 373,32 EUR (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Ta znesek predstavlja nagrado za odgovor na pritožbo v višini 500 točk (1. točka tarifne št. 22 Odvetniške tarife) oziroma 300,00 EUR, pavšalni znesek materialnih stroškov (6,00 EUR) in pripadajoči DDV (67,32 EUR). Drug zahtevek je pritožbeno sodišče zavrnilo.

1 Družbenopravna oseba je bila definirana kot tista družbena tvorba, ki svoje cilje lahko uresniči samo z angažiranjem sredstev v družbeni lastnini. Povzeto po: sodba II Ips 240/2010.

2 V zvezi s tem prim. sodbo Vrhovnega sodišča v zadevi III Ips 40/2014.