Appeal court vacates first instance judgment for failure to address tenant's claim of lease agreement.

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

[JEDRO]

Trditve toženk o sklenjeni najemni pogodbi s takratno lastnico spornih nepremičnin so dopustne, za odločitev (glede na citirane določbe 107. člena SZ-1 in 175. člena ZIZ) relevantne in ob zgoraj navedenih nespornih dejstvih (strinjanje takratne lastnice spornih nepremičnin s selitvijo toženk vanje v letu 2013 v zvezi s posojilnimi pogodbami s tožničinim direktorjem) tudi ne očitno neutemeljene. Zato bi se moralo sodišče prve stopnje do teh trditev toženk opredeliti. Ker se sodišče prve stopnje do njih ni opredelilo in ni ugotavljalo nobenih dejstev glede vprašanja obstoja najemne pogodbe, sklenjene med partnerko tožničinega direktorja kot takratno lastnico spornih nepremičnin in toženkama, je kršilo njuno pravico do izjavljanja, saj je prezrlo njune bistvene navedbe in onemogočilo njihovo dokazovanje. Zato je podana uveljavljana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

[OBRAZLOŽITEV]

Odločitev sodišča prve stopnje

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedeno sodbo toženkama naložilo, da izročita tožnici v izključno posest nepremičnini (ID znak XXX 3169 in ID znak XXX 3168/2 - v nadaljevanju sporni nepremičnini) - večje stanovanje v izmeri cca 91 m2 v drugi etaži na južni strani stavbe in skladiščni prostor v izmeri 4 m2 (del stavbe št. 3) v prvi etaži na vzhodni strani stavbe, vse na naslovu ..., Velenje, ID znak stavbe ... 1578, ki stoji na parceli XXX 3169 k. o. ..., in opustita uporabo dvorišča in parkirišča na parceli 3168/2 k. o. ..., s tem da stanovanje in skladiščni prostor izpraznita oseb in vseh svojih stvari ter tožnici izročita ključe stanovanja, skladišča in vhoda v stavbo ter opustita vsa nadaljnja poseganja v sporni nepremičnini (I. točka izreka). Toženkama je naložilo, da morata v roku osmih dni povrniti tožnici 2.533,04 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

Navedbe toženk v pritožbi

2. Toženki vlagata zoper sodbo sodišča prve stopnje pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov, z njo pa izpodbijata sodbo sodišča prve stopnje v celoti. Pritožbenemu sodišču predlagata, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne oziroma podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglašata stroške pritožbenega postopka.

Navajata, da se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo z vprašanjem obstoja najemne pogodbe (obstoja pravne podlage) s A. A. oziroma B. B. in ni presojalo navedb, da so vse stranke v verigi lastništva spornih nepremičnin bile seznanjene s pravico toženk, da bivata v nepremičninah. Tožnica je nepremičnini pridobila v postopku izvršbe od C. d. o. o. in se je najemno razmerje, s katerim so bili seznanjeni vsi kupci in prodajalci nepremičnin, nadaljevalo. Sodišče prve stopnje ni preizkusilo odločilnih dejstev in se ni ukvarjalo z ugovori toženk, zaradi česar izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje ni mogoče preizkusiti. Ni se ukvarjalo z vprašanjem, kakšno pravno naravo je imel dogovor toženk s A. A. o bivanju na naslovu ..., Trzin, ki se je s soglasjem B. B. spremenil na naslov spornih nepremičnin, in se ni opredelilo do navedb toženk, da gre za najemno pogodbo, ki deloma izhaja tudi iz pisnih posojilnih pogodb, po katerih imata toženki pravico bivati do vračila posojil v zneskih 10.000,00 EUR in 15.000,00 EUR. To dejstvo je odločilno pri presoji pravice toženk do bivanja v spornih nepremičninah.

Sodišče prve stopnje tudi ni uporabilo 107. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Zgolj dejstvo, da sta toženki zavračali sklenitev pisne najemne pogodbe s tožnico ne pomeni, da najemne pogodbe ni bilo in da toženki nepremičnini uporabljata nezakonito. Toženki sta sklenitvi nove pisne najemne pogodbe (osnutek je sestavila B. B.) nasprotovali, ker posojilo ni bilo vrnjeno, kot je to izpovedala toženka (19. stran prepisa zvočnega posnetka), s tem pa se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo, razlogi v sodbi so v nasprotju z izvedenimi dokazi. Iz izpovedb A. A. in B. B. izhaja, da je šlo za dogovor o bivanju, ki ga nista nikoli preklicala ali zahtevala, da se toženki izselita, izpodbijana sodba sodišča prve stopnje nima razlogov glede teh odločilnih dejstev. Ni bistveno, da tožnica kot pravna oseba in A. A. (tožničin zakoniti zastopnik) nista ista oseba. Iz izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje ni jasno, zakaj pravno razmerje, ki ga sodišče prve stopnje niti ne opredeli, ni pomembno. To pravno razmerje je bistveno za presojo uporabe 111. člena SZ-1, ki ga je sodišče prve stopnje zmotno in nepopolno uporabilo. Sodišče prve stopnje je zmotno zaključilo, da med pravdnima strankama ne obstaja najemno razmerje, ampak bi moralo presoditi obstoj najemnega razmerja v odnosu do A. A. in B. B., šele nato bi lahko opravilo sklep o (ne)obstoju razmerja do tožničinih zemljiškoknjižnih pravnih prednikov (B. B. in C. d. o. o.). Izpodbijana sodba sodišča prve stopnje je v tem delu neobrazložena in sama sebi v nasprotju, saj je najemno razmerje potrdila oziroma validirala tudi B. B., ki je bila tožničina zemljiškoknjižna pravna prednica. Izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje ni mogoče preizkusiti zaradi pomanjkanja razlogov glede presoje zatrjevane najemne pogodbe, njenih učinkov, vprašanja njene izpolnjenosti oziroma prenehanja, zatrjevanega pravnega razmerja A. A., B. B. in tožnice, aktivne legitimacije in uporabe materialnega prava za presojo obstoja pravnega razmerja.

V zvezi z navedenim uveljavljata bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8., 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in kršitev 22. člena Ustave RS (v nadaljevanju URS). Sklicujeta se na odločbo Ustavnega sodišča RS Up-399/05.

Navedbe tožnice v odgovoru na pritožbo toženk

3. Pritožba je bila na podlagi 344. člena ZPP vročena tožnici, ki je nanjo odgovorila po pooblaščeni odvetnici. Tožnica v odgovoru na pritožbo pritožbenemu sodišča predlaga, da pritožbo zavrne in toženkama naloži povrnitev tožničinih stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Obrazloženo nasprotuje pritožbenim navedbam kot neutemeljenim ter pritrjuje stališču in razlogom sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi. Dodaja, da ne drži, da se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo s vprašanjem najemne pogodbe s tožničinim direktorjem oziroma B. B. in pravnim prenosom lastništva nepremičnine. Pravilno je zaključilo, da pravna razmerja, ki naj bi jih imeli toženki s tožničinim direktorjem oziroma družbenikom v tej zadevi niso pomembna. Toženki v pritožbi zavajujoče povzemata ugotovitve sodišča prve stopnje, saj je slednje ugotovilo, da sta se toženki leta 2013 preselili na naslov spornih nepremičnin in da takratna lastnica nepremičnin (B. B., sicer partnerka tožničinega direktorja) temu ni nasprotovala, vendar pa to ne pomeni, da naj bi šlo za skupen dogovor o spremembi predmeta bivanja, kot je bil določen v posojilnih pogodbah. Toženki v pritožbi ne zatrjujeta nobenih elementov najemne pogodbe in dokazni postopek ni potrdil obstoja najemne pogodbe. Najemnina ni bila nikoli dogovorjena, niti se ni plačevala, za sporni nepremičnini pa ni obstajal noben dogovor o bivanju. Takratna lastnica nepremičnin (B. B.) bivanju toženk v spornih nepremičninah ni nasprotovala, vendar to ne pomeni, da je šlo za najemno razmerje. Tožnica je sporni nepremičnini pridobila na javni dražbi od prodajalca C. d. o. o., in nima ničesar skupnega s posojilnimi pogodbami, ki sta jih leta 2013 sklenili toženki s tožničinim direktorjem kot fizično osebo.

Presoja utemeljenosti pritožbe

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče v skladu s prvim in drugim odstavkom 350. člena ZPP preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v delu, ki se pritožbeno izpodbija in v mejah razlogov, ki so v pritožbi navedeni, pri tem pa po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., deloma 11. ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava.

6. Tožnica (pravna oseba) v obravnavani zadevi od toženk uveljavlja izpraznitev in izročitev spornih nepremičnin ter opustitev uporabe in nadaljnjega poseganja v sporni nepremičnini (na katerih je stanovanje, skladiščni prostor, dvorišče in parkirišče), ker za uporabo nimata pravnega naslova, ne plačujeta nobene odmene in tudi ne stroškov obratovanja (92. člen Stvarnopravnega zakonika - v nadaljevanju SPZ).

7. Toženki (mati in hči) sta ugovarjali, da sporni nepremičnini uporabljata na podlagi ustne najemne pogodbe, sklenjene s A. A. (tožničin direktor) in B. B. (partnerko tožničinega direktorja), ki je bila sklenjena za čas vračila posojila tožničinega direktorja, ki se je na podlagi dveh posojilnih pogodb zavezal, da bo toženkama omogočil bivanje do vračila posojila v svoji nepremičnini na naslovu ..., Trzin, v kateri sta toženki bivali do konca leta 2013. Potem pa je prišlo na željo tožničinega direktorja in njegove partnerke do sporazumne spremembe glede predmeta najema in sta se preselili v sporno stanovanje (sporni nepremičnini) v lasti partnerke tožničinega direktorja v Velenju, ki je vedela, da gre za realizacijo najemne pogodbe. Druga toženka se je s tožničinim direktorjem dogovorila, da se bo s plačilom stroškov zmanjševalo posojilo v višini 10.000,00 EUR, ki mu ga je dala. Ker tožničin direktor ni vrnil posojila, najemna pogodba še vedno velja.

8. Sodišče prve stopnje je kot med pravdnima strankama nesporno ugotovilo (kar ni pritožbeno izpodbijano):

- tožnica je izključna lastnica spornih nepremičnin - gre za nepremičnini z ID znakoma: XXX 3169 in XXX 3168/2, in sicer je na prvi parceli stavba na naslovu ..., Velenje, v kateri je v drugi etaži stanovanje v izmeri cca 91 m2, v katerem bivata toženki, in v prvi etaži skladiščni prostor v izmeri 4m2, ki ga toženki uporabljata kot shrambo, na drugi parceli pa dvorišče in parkirišče, ki ga toženki uporabljata za dovoz in parkiranje;

- tožničin direktor (sicer brat prve toženke in sin druge toženke) si je v letu 2013 od toženk izposodil skupni znesek 25.000,00 EUR, z rokom vračila 26. 3. 2016, v posojilnih pogodbah je določilo, da bo tožničin direktor toženkama omogočil bivanje v svojem objektu na naslovu ..., Trzin, do vračila posojila;

- toženki sta se v letu 2013 izselili iz nepremičnine tožničinega direktorja v Trzinu in preselili v sporno stanovanje v Velenju, v katerem prebivata še danes, takratna lastnica spornih nepremičnin (partnerka tožničinega direktorja) pa temu ni nasprotovala;

- v letu 2018 je sporni nepremičnini na javni dražbi kupila družba C. d. o. o., v letu 2020 pa je lastnica spornih nepremičnin postala tožnica;

- tožnica si je s toženkama prizadevala skleniti najemno pogodbo in je toženki pozvala k podpisu najemne pogodbe, ki jima jo je tudi poslala, vendar je toženki nista podpisali.

9. Glede na navedene nesporne dejanske ugotovitve je sodišče prve stopnje zaključilo, da, toženki v spornih nepremičninah bivata nezakonito, ker s tožnico (sedanjo lastnico spornih nepremičnin) nista sklenili najemne pogodbe, zato je tožbeni zahtevek za izpraznitev spornih nepremičnin zavrnilo (111. člen SZ-1 1 ). Kot pravno nepomembna pa je ocenilo pravna razmerja toženk s tožničinim direktorjem oziroma družbenikom kot fizično osebo glede posojilnega razmerja in zatrjevane ustne najemne pogodbe, zato jih ni dokazno ocenjevalo in ovrednotilo.

10. Zaključek sodišča prve stopnje je preuranjen. Toženki v pritožbi utemeljeno izpostavljata, da bi se sodišče prve stopnje moralo ukvarjati s vprašanjem obstoja najemne pogodbe s partnerko tožničinega direktorja, B. B.

11. Po 107. členu SZ-1 namreč sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja in vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca. Tudi po prvem odstavku 175. člena ZIZ (vsebovan v 13. poglavju Izvršba na nepremičnine) najemno ali zakupno razmerje ne preneha s prodajo stvari, ki je predmet najema ali zakupa, po drugem odstavku 175. člena ZIZ kupec stopi v pravice in obveznosti najemodajalca oziroma zakupodajalca.

12. V obravnavani zadevi sta toženki v postopku pred sodišče prve stopnje pravočasno trdili, da sporno stanovanje uporabljata na podlagi (še vedno veljavne in realizirane) ustne najemne pogodbe, sklenjene s tožničinim direktorjem in njegovo partnerko, ki je bila v času sklenitve lastnica spornih nepremičnin, ti sporni nepremičnini pa sta bili kasneje prodani v izvršilnem postopku na javni dražbi kupki - družbi C. d. o. o., ki ju je nato v letu 2020 prodala tožnici. Uveljavljali sta torej, da je tožnica kot pridobiteljica lastninske pravice na spornih nepremičninah vstopila v pravni položaj najemodajalke - družbe C. d. o. o., ki je sporni nepremičnini kupila na javni dražbi in s tem vstopila v pravice in obveznosti najemodajalke - partnerke tožničinega direktorja kot prejšnje lastnice spornih nepremičnin, ter da ta najemna pogodba še vedno velja, zato v spornih nepremičninah zakonito bivata.

13. Pravici stranke, da se v postopku izjavi, ustreza obveznost sodišča, da se z navedbami stranke seznani ter da se do njih, če so dopustne in za odločitev relevantne, ter če niso očitno neutemeljene, v obrazložitvi svoje odločbe tudi opredeli. 2 Trditve toženk o sklenjeni najemni pogodbi s takratno lastnico spornih nepremičnin so dopustne, za odločitev (glede na citirane določbe 107. člena SZ-1 in 175. člena ZIZ) relevantne in ob zgoraj navedenih nespornih dejstvih (strinjanje takratne lastnice spornih nepremičnin s selitvijo toženk vanje v letu 2013 v zvezi s posojilnimi pogodbami s tožničinim direktorjem) tudi ne očitno neutemeljene. Zato bi se moralo sodišče prve stopnje do teh trditev toženk opredeliti. Ker se sodišče prve stopnje do njih ni opredelilo in ni ugotavljalo nobenih dejstev glede vprašanja obstoja najemne pogodbe, sklenjene med partnerko tožničinega direktorja kot takratno lastnico spornih nepremičnin in toženkama, je kršilo njuno pravico do izjavljanja, saj je prezrlo njune bistvene navedbe in onemogočilo njihovo dokazovanje. Zato je podana uveljavljana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Posledično je ostalo tudi dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

14. Pri ugotovljeni kršitvi gre za absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ki je takšne narave, da je pritožbeno sodišče ne more odpraviti samo, saj sodišče prve stopnje zaradi storjene kršitve vsebinskega sojenja dejansko ni v celoti opravilo, ni se namreč opredelilo do pravno pomembnih ugovorov toženk, ki zajemajo obsežen sklop dejanskih vprašanj, na katera mora kot prvo odgovoriti sodišče prve stopnje. Naloga pritožbenega sodišča je namreč v tem, da preizkuša pravilnost razlogov sodišča prve stopnje, ne pa da jih samo nadomešča ali dopolnjuje, ter ugotavlja povsem nova dejstva, ki jih sodišče prve stopnje sploh ni ugotavljalo, zato je moralo pritožbeno sodišče že iz tega razloga v skladu s prvim odstavkom 354. člena ZPP pritožbi ugoditi, izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišče prve stopnje se bo moralo namreč opredeliti do zgoraj navedenih navedb toženk ter se, če bo na podlagi že izvedenih dokazov ugotovilo, da sta toženki zatrjevano najemno pogodbo s takratno lastnico spornih nepremičnin sklenili, nato opredeliti še do navedb pravdnih strank v zvezi s prenehanjem te najemne pogodbe. Na takšen način bo v največji možni meri za obe stranki postopka spoštovana pravica do učinkovitega pravnega sredstva iz 25. člena Ustave RS, ki ima v tem primeru prednost pred pravico do sojenja brez nepotrebnega odlašanja. Z razveljavitvijo sodbe in vrnitvijo zadeve v novo sojenju sodišču prve stopnje namreč tudi sicer ne bo prišlo do hujše kršitve pravice do sojenja v razumnem roku (drugi odstavek 354. člena ZPP), saj gre pri tej zadevi za relativno mlado zadevo (v času odločanja o pritožbi staro malo manj kot dve leti), z vrnitvijo zadeve v novo sojenje pa se sam postopek tudi ne bo bistveno podaljšal glede na to, da bi moralo pritožbeno sodišče za odpravo ugotovljene kršitve samo v celoti opraviti novo sojenje, razpisati pritožbeno obravnavo in na njej v senatu treh sodnikov ponoviti vse že izvedene dokaze, kar bi bilo tudi povsem neekonomično.

15. Napotki sodišču prve stopnje, kako odpraviti ugotovljeno postopkovno kršitev, izhajajo že iz zgoraj navedenega, zato dodatni niso potrebni.

16. Pritožbeno sodišče je odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

1 Po prvem odstavku 111. člena SZ-1 oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito.

2 Primerjaj Odločbo Ustavnega sodišča RS Up-373/97 z dne 22. 2. 2001.