Administrative court dismissed land deal appeal, ruling seller's offer conditions valid under ZKZ.

I. Tožba se zavrne.

II. Stroškovni zahtevki tožeče stranke, stranke z interesom C. C. in stranke z interesom A. A. se zavrnejo.

[JEDRO]

Upravni organ v postopku odobritve pravnega posla v okviru določb ZKZ in ZG odloča o odobritvi pravnega posla v obsegu, kolikor se ta nanaša na kmetijsko zemljišče in gozd. Vendar to ne pomeni, da prodajalec skupaj s kmetijskim in gozdnim zemljiščem ne sme prodajati še stavbnega zemljišča. Vsebina ponudbe je namreč v domeni prodajalca. Gre za izraz volje prodajalca in pomeni le, da se je prodajalec odločil, da tudi zemljišče, ki je sicer stavbno, prednostno ponudi predkupnim upravičencem po ZKZ. To pa ni nezakonito, saj ZKZ prodajalca pri svobodi sklepanja pogodbenih razmerij omejuje le pri prodaji kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda. Pogojevanje nakupa kmetijskega zemljišča skupaj s stavbnim in s tem pogoj ponudbe, da se zemljišča prodajajo skupaj, v paketu, tudi ni v nasprotju z ZKZ.

Plačilo varščine je bilo bistven pogoj za veljavnost sprejema ponudbe. Da je stranka z interesom A. A. varščino plačal in to ob sprejemu ponudbe, ni sporno, torej je stranka z interesom A. A. ta pogoj (ki je glede na vsebino ponudbe res bistven) izpolnil. Ker pa je zahtevano potrdilo posredoval v še odprtem roku za sprejem ponudbe, je tudi po presoji sodišča šteti, da so bili za veljaven sprejem ponudbe izpolnjeni vsi zahtevani pogoji.

[OBRAZLOŽITEV]

Dosedanji potek postopka

1. Z izpodbijanim sklepom in odločbo je prvostopenjski organ združil postopke za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskim zemljiščem, kmetijo ali gozdom, ki se nanašajo na sprejem ponudbe za zemljišča v k.o. ...: parc. št. 643/2, 663, 664, 665/1, 666, 667/2, 668, 670, 671/2, 673, 678, 681, 683/4, 683/9, 683/10, 691, 692/3 ter delež do 2/3 zemljišča parc. št. 683/6, ki se prodajajo skupaj za ceno 223.000,00 EUR z drugimi pogoji prodaje in so bili uvedeni na podlagi stranke z interesom A. A., stranke z interesom B. B. in tožnice, v postopek, ki se naprej vodi pod št. 330-25/2022-6254 (1. točka izreka sklepa), odobril pravni posel za promet z zemljišči v k.o. ...: parc. št. 643/2, 663, 664, 665/1, 666, 667/2, 668, 670, 671/2, 673, 678, 681, 683/4, 683/9, 683/10, 691, 692/3 ter deležem do 2/3 zemljišča parc. št. 683/6, ki se prodajajo skupaj za ceno 223.000,00 EUR z drugimi pogoji prodaje, sklenjen na podlagi sprejema ponudbe, št. 330-23/2021-6254-6 z dne 7. 1. 2022, med stranko z interesom C. C. kot prodajalko in stranko z interesom A. A. kot kupcem (1. točka izreka odločbe), zavrnil pravni posel za promet z navedenimi zemljišči med stranko z interesom C. C. kot prodajalko in stranko z interesom B. B. kot kupcem (2. točka izreka odločbe), zavrnil pravni posel za promet z navedenimi zemljišči med stranko z interesom C. C. kot prodajalko in tožnico kot kupko (3. točka izreka odločbe) in še odločil, da posebni stroški za izdajo te odločbe niso zaznamovani (4. točka izreka).

2. V obrazložitvi je uvodoma obrazložil združitev zadev v isti postopek (130. člen Zakona o splošnem upravnem postopku - ZUP). Nadalje je navedel, da je stranka z interesom C. C. podala ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije po 20. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), z drugimi pogoji prodaje, med drugim, da se vse nepremičnine prodajajo izključno skupaj v paketu. Ponudbo so sprejeli A. A., B. B. in tožnica. Po vpogledu v potrdila o namenski rabi zemljišča Občine ... je bilo ugotovljeno, da spadajo zemljišča parc. št. 683/4, 683/6, 683/8, 683/10 in 692/4 (del), k.o. ..., po namenski rabi v območje stavbnih zemljišč, zemljišča parc. št. 665/1 (del), 666 (del), 667/2, 668, 670, 671/2, 673 (del), 681 (del), 678 (del), 692/3, 691, 692/4 (del) v območje kmetijskih zemljišč, zemljišča parc. št. 643/2, 663, 664, 665/1 (del), 666 (del), 671/1, 673 (del), 681 (del) in 678 (del) v območje gozdnih zemljišč. Stavbna zemljišča niso predmet tega postopka. Ker so predmet prodaje kmetijska in gozdna zemljišča, mora kupec izpolnjevati pogoje po ZKZ in ZG 1 . Organ je ugotavljal pogoje sprejemnikov ponudbe po 23. in 24. členu ZKZ za ponujena kmetijska zemljišča. Ugotovil je, da nihče od ponudnikov ni solastnik, kmet mejaš ali zakupnik zemljišča, stranka z interesom A. A. pa ima priznan status kmeta fizične osebe. Za ponujena gozdna zemljišča je organ ugotavljal pogoje po desetem odstavku 47. člena ZG. Ugotovil je, da je stranka z interesom A. A. lastnik zemljišč s parc. št. 651/1 in 643/1, ki mejita na gozdni zemljišči s parc. št. 643/2 in 665/1, tožnica in stranka z interesom B. B. nista lastnika zemljišč, ki bi mejila na gozd, ki se prodaja. Organ je na podlagi pridobljenih dokazov (ki jih našteje in opiše) nadalje še ugotovil, da je A. A. veljavno in pravočasno sprejel ponudbo, izkazana je bila tudi njegova istovetnost. Tožnica je predložila odločbo o priznanju statusa kmetijske organizacije iz leta 2021, četudi je bila izrecno zahtevana odločba o statusu kmeta ali kmetijske organizacije za leto 2022, z ugotavljanjem prihodkov iz kmetijske dejavnosti v gospodarskem letu pred ugotavljanjem pogojev, torej leta 2021. Odločba, ki jo je predložila tožnica, temelji na prihodkih iz leta 2020.

3. Drugostopenjski organ je pritožbo tožnice zavrnil. V zvezi s pritožbenimi navedbami je še dodal, da je v smislu določb ZKZ, Obligacijskega zakonika (OZ) ter sodne prakse šteti, da je s sprejemom izjave predkupnega upravičenca o sprejemu ponudbe bila sklenjena pogodba o nakupu vseh zemljišč, vključno s stavbnimi. Ȍe bi prvostopenjski organ odobril pravni posel le za nekatere v ponudbi navedena zemljišča, bi s svojo odločitvijo posegel v 20. in 21. člen ZKZ. Odločba tudi ni nična. Sprejem ponudbe A. A. je bil podan pravočasno (7. 1. 2022, kar je v odprtem roku med 13. 12. 2021 do 12. 1. 2022) in veljavno, A. A. je izpolnil tudi dodatne prodajne pogoje (vplačal je varščino kot bistven pogoj). Drži, da potrdila o vplačilu varščine A. A. ni predložil tega dne k izjavi o sprejemu ponudbe, vendar predložitev potrdila ni bistven pogoj sprejema ponudbe glede na vsebino ponudbe. Hkrati je A. A. dopolnil svojo izjavo o sprejemu ponudbe do izteka roka za njen sprejem, torej je bil sprejem ponudbe pravočasen. Način pošiljanja izjave o sprejemu ponudbe (osebno na organ) A. A. je skladen s prvim odstavkom 21. člena ZKZ. Ni pomembno, iz katerega e-naslova je bila posredovana notarska listina, saj je šlo za notarsko listino za A. A. Enako velja glede dejstva, kdo je vplačal varščino (271. člen OZ). Glede na rok za sprejem ponudbe 12. 1. 2022, je prvostopenjski organ povsem pravilno in jasno pozval tožnico, da izkaže svoj status za leto 2021, česar tožnica ni izkazala. Ȍe tožnica s tako odločbo ni razpolagala, bi lahko predložila dokaze, na podlagi katerih bi lahko upravni organ med postopkom o statusa tožnice kot o predhodnem vprašanju odločil sam. Tožnica bi tudi lahko zahtevala podaljšanje roka. S predložitvijo odločbe o statusu kmetijske organizacije za leto 2022 v pritožbenem postopku pa je tožnica prekludirana, ne glede na deklaratorni značaj te odločbe. Statusu A. A. kot kmeta ne ugovarja niti tožnica.

Bistvene navedbe strank v upravnem sporu

4. Tožnica je tožbo vložila iz razlogov po 1., 2. in 3. točki prvega odstavka 27. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1). V tožbi je uvodoma opozorila na 6. člen ZUP. Organ bi moral odobritev ponudbe, ki vsebuje tudi stavbna zemljišča, zavreči, ne glede na prodajo v paketu. Po razlagi toženke lahko civilnopravna volja posameznika očitno prevlada nad kogentnimi upravnimi predpisi. Ker organ ni zavrgel vloge v delu, ki se nanaša na stavbna zemljišča (2. člen ZUP), kar bi moral, je odločba nična v tem delu. Hkrati gre za neskladje med izrekom in obrazložitvijo.

Stranka z interesom A. A. tudi ni sprejel ponudbe pravočasno in pravilno. Glede na ponudbo mora sprejemnik ponudbe ob istem procesnem dejanju vložiti izjavo o sprejemu ponudbe, plačati varščino, izjavi o sprejemu ponudbe priložiti potrdilo o plačilu varščine in notarkino potrdilo, da je varščino prejela. To ne more sanirati z dopolnitvijo. Ker A. A. tako ni ravnal, ni bil stranka postopka. A. A. je ponudbo prodajalke sprejel z izjavo z dne 7. 1. 2022, h kateri ni priložil potrdila o plačilu varščine, niti notarskega potrdila, da je bila varščina dana.

Šele naknadno je Ȍ. Ȍ. dne 11. 1. 2022 posredovala organu skenirano notarsko potrdilo, skupaj s potrdilom o plačilu. Dopolnjevanje izjave po elektronski pošti ni niti ustrezno, niti zakonito, saj bi A. A. moral svojo izjavo o sprejemu ponudbe z notarskih potrdilom in bančnim izpiskom o plačilu varščine poslati po pošti ali neposredno vložiti pri upravni enoti. Problematično je tudi dejstvo, da je dopolnitev izjave za A. A. posredovala tretja oseba Ȍ. Ȍ. brez izkazanega pooblastila, ki ni niti stranka, niti v upravnem postopku ne zastopa nikogar.

A. A. je torej zastopala oseba, ki ni imela ustreznega pooblastila 2 . Tožnica tudi ugovarja presoji organa o ne-predložitvi dokazov o priznanem statusu kmetijske organizacije tožnici za leto 2021. Tožnica ni bila prekludirana glede naknadne vložitve odločbe o statusu kmeta po tretjem odstavku 238. člena ZUP, saj je obrazložila, zakaj je odločbo posredovala šele v pritožbenem postopku. Z odločbo Upravne enote Laško, št. 330-80/2021-z dne 23. 4. 2021, je bil tožnici priznan status kmetijske organizacije po 24. členu ZKZ.

Iz te izhaja, da je tožnica v letu 2020 ustvarila več kot 50 % prihodkov iz kmetijske dejavnosti, kar predstavlja mejno vrednost po 24. členu ZKZ. V času izjave o sprejemu ponudbe je tožnica imela status kmetijske organizacije. Tožnica odločbe o statusu kmetijske organizacije v letu 2022 ali dokazila o vrednosti kmetijske proizvodnje v letu 2021 v postavljenem 8-dnevnem roku ni mogla predložiti, pri čemer so okoliščine in dejstva, ki jih ta odločba deklarira, obstajala še pred njeno izdajo. Rok za predložitev odločbe se je iztekel 15. 3. 2022, odločba je bila izdana 14. 3. 2022, tožnici je bila vročena 18. 3. 2022.

Prvostopenjski organ bi lahko sam vpogledal v uradne evidence, kot je to storil v primeru različno navedenih osebnih podatkov za A. A. Tožnica je zato predlagala, da sodišče izpodbijani akt odpravi in vrne zadevo v ponovno odločanje, podredno, izpodbijani akt ter drugostopenjsko odločbo odpravi ter vrne zadevo v ponovno odločanje, v obeh primerih pa toženki naloži povrnitev njenih stroškov postopka.

5. Toženka je v odgovoru na tožbo prerekala navedbe v tožbi in se sklicevala na razloge v odločbah. Prodajalka ni nikoli zatrjevala, da bi bil sprejem ponudbe s strani A. A. nepravilen. Po upravnosodni praksi je dovoljeno izjavo dopolnjevati vse do izteka roka za sprejem ponudbe. Preverjanje dodatnih prodajnih pogojev ni v domeni upravnega organa 3 . Opozorila je na drugi odstavek 63. člena ZUP glede načina pošiljanja vloge. ZUP v ničemer ne ureja načina odpošiljanja vlog s strani strank in drugih udeležencev upravnega postopka, govori le o različnih načinih vložitve vloge. Tožnica je tudi spregledala četrti odstavek 55. člena ZUP. Dodala je še, da tožnica tudi s pravočasno in pravilno predloženo listino o statusu kmetijske organizacije za leto 2021 v tem postopku ne bi mogla priti do drugačnega položaja. Za A. A. je bil v postopku nesporno ugotovljen status kmeta, kar pomeni višje predkupno upravičenje od tožnice. Predlagala je zavrnitev tožbe in stroškovnega zahtevka.

6. Stranka z interesom C. C. je v odgovoru na tožbo prerekala navedbe tožnice, navedla, da tožnica nima statusa kmeta in ni mejaš, zato ni upravičena do sklenitve pravnega posla. Predlagala je, da sodišče izvede ponujene dokaze in tožbeni zahtevek stroškovno zavrne.

7. Stranka z interesom A. A. je v odgovoru na tožbo navedel, da je akt zakonit. Sodna praksa je že večkrat zavzela stališče, da ni nedopustno, da ponudba prodajalca v primeru prodaje kmetijskih ali gozdnih zemljišč vsebuje tudi stavbna zemljišča. Gre za izraz volje prodajalca 4 . Tudi razlogi za ničnost niso podani. A. A. je tudi pravočasno in pravilno sprejel ponudbo (7. 1. 2022). Kot bistven pogoj ponudbe je organ pravilno identificiral hkratno plačilo varščine in ne predložitev potrdila o plačilu varščine in notarskega potrdila. A. A. je tudi znotraj roka za sprejem ponudbe predložil zahtevani potrdili. Ni bistveno, da je računovodkinja Ȍ. Ȍ. posredovala skenirano notarsko potrdilo in potrdilo o plačilu preko elektronske pošte, tudi ne, iz katerega elektronskega naslova sta bili poslani, saj jasno izhaja, da se posreduje listina za A. A. Za ostale listine (razen izjave o sprejemu ponudbe) ZKZ ne predpisuje načina vložitve (prvi odstavek 21. člena ZKZ). V upravnem sporu odobritve pravnega posla se presoja zakonitost odločb le glede presoje pravilne uporabe ZKZ in ZG, ne pa glede civilnopravnih elementov same ponudbe v okviru drugih prodajnih pogojev 5 . Tožnica tudi ni izkazala statusa kmetijske organizacije za leto 2021, kar bi morala. Tožnica se ukvarja še z drugimi aktivnostmi, ki se jih ne more upoštevati kot prihodek iz kmetijske dejavnosti. Predlagala je zavrnitev tožbe in naložitev plačila njenih stroškov tožnici.

8. Tožnica je v prvi pripravljalni vlogi prerekala navedbe v odgovorih na tožbo. Dodala je, da ne drži, da se ji ne bi spremenil pravni položaj v primeru uspešnega dokazovanja statusa kmetijske organizacije, saj je bilo predkupno upravičenje A. A. zmotno priznano.

9. Toženka je v pripravljalni vlogi prerekala vse navedbe tožnice in se sklicevala na sodno prakso. Tožnica niti ne trdi, da bi sprejemnik ponudbe morebiti prepozno poslal svojo izjavo ali da organ ne bi pred iztekom roka prejel njegove izjave. Organ je tudi dolžan sprejeti vse dokumente, ki pridejo v originalu ali v elektronski kopiji na njegov uradni naslov (Uredba o upravnem poslovanju). ZUP tudi nima posebnih določb o tem, kdo je lahko pošiljatelj posamezne pošte, iz katere nedvoumno izhaja, kdo je vlagatelj in s tem stranka postopka.

10. Tožnica je v drugi pripravljalni vlogi vztrajala, da mora sodišče na podlagi sklepanja a contrario ugotoviti, da zaradi napak v izjavi o sprejemu oziroma napak v načinu posredovanja izjave o sprejemu sprejem ni bil skladen z 21. členom ZKZ. Uredba o upravnem poslovanju, na katero se sklicuje toženka, pa je podzakonski predpis.

11. Toženka je v pripravljalni vlogi opozorila na namen spremembe ZKZ-E ter na Zakon o elektronskem poslovanju in elektronskem podpisu (4. člen).

12. Stranka z interesom A. A. je v prvi pripravljalni vlogi še dodal, da po ustaljeni upravno civilni sodni praksi obličnost pošiljanja izjave o sprejemu ponudbe ni pogoj za veljavnost pravnega posla, temveč služi zgolj v dokazne namene 6 . Dodatno je še izpostavil namen nakupa tožnice, izhajajoč iz njenega poslovanja v letu 2021.

13. Tožnica je v tretji pripravljalni vlogi vztrajala pri povedanem.

14. Stranka C. C. je prosila za prednostno obravnavo zadeve.

15. Stranka z interesom A. A. se je v drugi pripravljalni vlogi strinjal z navedbami toženke v odgovoru na tožbo z dne 11. 10. 2022 in pripravljalni vlogi z dne 23. 1. 2023 ter navedbami stranke z interesom C. C. v odgovoru na tožbo z dne 5. 10. 2023.

Glavna obravnava in dokazni postopek

16. Sodišče je v zadevi izvedlo narok za glavno obravnavo, ki so se ga udeležile vse stranke. Na naroku je toženka opozorila na načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča iz leta 2012 in s tem v zvezi izpostavila, da je brezpredmetno vprašanje, ali je stranka z interesom A. A. izpolnil tudi druge pogoje prodaje, jih pa je, kot to izhaja iz odločb. Tožnica po mnenju toženke nima pravnega interesa za izpodbijanje odločbe v delu, ki se nanaš¡a na stavbna zemljišča, odločba tudi ni nična v tem delu. Četudi pa bi bila, bi odločba v delu zavrnitve pravnega posla med stranko z interesom C. C. in tožnico ostala v veljavi. Stranka z interesom A. A. je vztrajal pri svojih navedbah, izpostavil, da je prednostni predkupni upravičenec v razmerju do tožnice. Tožnica je opozorila na svojo vlogo z dne 14. 3. 2022 v postopku, vztrajala, da sprejem ponudbe stranke z interesom A. A. ni bil pravilen. Stranka z interesom A. A. je navedeno prerekala.

17. V dokaznem postopku je sodišče vpogledalo v prvostopenjsko odločbo, drugostopenjsko odločbo, ponudbo za prodajo z dne 13. 12. 2021, odločbo UE Laško, št. 330-80/2021-5 z dne 23. 4. 2021, odločbo UE Laško, št. 330-54/2022-6220-4 z dne 14. 3. 2022, ter vse ostale listine upravnega spisa.

18. Sodišče ni vpogledalo v RKG, izkaz poslovnega izida za tožnico, kot tudi ni opravilo poizvedb pri inšpekciji glede inšpekcijskih postopkov zoper tožnico, ker gre za nerelevantne dokazne predloge. Poslovanje tožnice in morebitni inšpekcijski postopki zaradi njenega poslovanja namreč niso predmet tega upravnega spora, v katerem gre za vpraš¡anje pravilnosti odločitve o odobritvi pravnega posla med stranko z interesom C. C. kot prodajalko in stranko z interesom A. A. kot kupcem ter zavrnitvi pravnega posla med stranko z interesom C. C. kot prodajalko in tožnico kot kupko. Hkrati gre tudi za dokaze, ki so nastali po izdaji izpodbijanega akta, sodišče pa presoja pravilnost in zakonitost akta v času njegove izdaje (6. člen ZUP, 2. člen ZUS-1). Sodišče ni zaslišalo stranke z interesom A. A., ker je njegovo zaslišanje nerelevantno glede na podatke spisa ter tožbene ugovore v tem sporu. Vprašanja, o katerih mora sodišče presoditi, so namreč materialnopravna vprašanja. Dokazni predlog stranke z interesom A. A. za vpogled v sklep o izbrisu iz sodnega registra brez likvidacije, Srg ... z dne 16 6. 2021, in v redne izpise iz sodnega registra za družbe D., d.o.o., E., d.o.o., F., d.o.o. in G., d.o.o. (C11 do C15) je sodišče zavrnilo, ker gre za prepozno podane dokazne predloge (dokazne predloge je treba podati v tožbi oziroma v odgovoru na tožbo (28. člen ZUS-1) pod predpostavko, da ne gre za nove dokazne predloge, razen če je podan opravičljiv razlog, zakaj niso bili podani že v upravnem postopku (smiselno tretji odstavek 20. člena in 52. člen ZUS-1). Gre tudi za nerelevantne dokazne predloge glede na zgoraj opredeljen predmet spora.

19. Sodišče ni obravnavalo predlogov za vpoglede v citirano sodno prakso v vlogah strank kot dokazne predloge, ker gre za pravo.

20. Stranka z interesom A. A. ni ugovarjal zavrnitvi dokaznih predlogov.

K I. točki izreka:

21. Tožba ni utemeljena.

22. V tem primeru gre za vprašanje zakonitosti odločitve organa o odobritvi pravnega posla, sklenjenega med stranko z interesom C. C. kot prodajalko ter stranko z interesom A. A. kot kupcem za v izreku odločbe našteta zemljišča ter (med drugim) o zavrnitvi pravnega posla za promet z istimi zemljišči med stranko z interesom C. C. kot prodajalko ter tožnico kot kupko.

23. Organ je svojo odločitev oprl na 20. do 24. člen ZKZ ter na deseti odstavek 47. člena ZG.

24. Po 20. členu ZKZ 7 mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo predložiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Ta mora vsebovati: - podatke o prodajalcu, - podatke o kmetijskem zemljišču, gozdu oziroma kmetiji, - ceno in - morebitne druge prodajne pogoje; upravna enota mora ponudbo nemudoma objaviti na navedeni način. Rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote (prvi do četrti odstavek).

25. 21. člen ZKZ določa način sprejema ponudbe, med drugim, da mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti (prvi odstavek).

26. 23. člen ZKZ določa prednostnega upravičenca pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije: 1. solastnik, 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti meji na zemljišče, ki je naprodaj, 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj, 4. drug kmet, 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti, 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo (prvi odstavek).

27. 24. člen ZKZ pa med drugim določa pogoje za status kmeta in kmetijske organizacije v smislu tega zakona (prvi in peti odstavek).

28. Po desetem odstavku 47. člena ZG pa ima razen v primerih iz prvega, drugega in tretjega odstavka tega člena lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, prednostno pravico pri nakupu tega gozda; če ta prednostne pravice ne uveljavi, ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

O odobritvi pravnega posla tudi za nepremičnine, ki so po namenski rabi stavbna zemljišča

29. Tožnica ugovarja, da bi moral organ odobritev pravnega posla zavreči v delu, ki se nanaša na stavbna zemljišča, ne glede na to, da se zemljišča prodajajo kot celota. Ker tega ni storil, je s tem odločil o stvari, o kateri ni mogoče odločati v upravnem postopku, zaradi česar je odločba v tem delu po mnenju tožnice nična (1. točka prvega odstavka 279. člena ZUP 8 ).

30. Med strankama ni sporno, da je bila ponudba dana tudi za zemljišča, ki so po namenski rabi stavbna zemljišča. Gre za zemljišča s parc. št. 683/4, 683/6, 683/8, 683/9 in 683/10, vse k.o. ... Sporno tudi ni, da je šlo za paketno prodajo, torej za prodajo vseh (v ponudbi navedenih) zemljišč v paketu, za skupno ceno 223.000,00 EUR.

31. Sodišče ne pritrjuje tožnici, da prvostopenjski organ ne bi smel odobriti pravnega posla v celoti, kot je bil ta sklenjen, temveč le za kmetijska in gozdna zemljišča. Iz citiranih določb ZKZ in ZG namreč ne izhaja, da prodaja stavbnih zemljišč skupaj z kmetijskimi in gozdnimi zemljišči ni dopustna. Sodna praksa takšne prodaje ne šteje za prepovedano 9 .

32. Upravni organ v postopku odobritve pravnega posla v okviru določb ZKZ in ZG odloča o odobritvi pravnega posla v obsegu, kolikor se ta nanaš¡a na kmetijsko zemljišče in gozd. Povedano drugače: predmet odobritve je res vedno zgolj posel s kmetijskim ali/in gozdnim zemljiščem. Vendar to ne pomeni, da prodajalec skupaj s kmetijskim in gozdnim zemljiščem ne sme prodajati še stavbnega zemljišča. Vsebina ponudbe je namreč v domeni prodajalca. Gre za izraz volje prodajalca in pomeni le, da se je prodajalec odločil, da tudi zemljišče, ki je sicer stavbno, prednostno ponudi predkupnim upravičencem po ZKZ. To pa ni nezakonito, saj ZKZ prodajalca pri svobodi sklepanja pogodbenih razmerij omejuje le pri prodaji kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda. Pogojevanje nakupa kmetijskega zemljišča skupaj s stavbnim in s tem pogoj ponudbe, da se zemljišča prodajajo skupaj, v paketu, tudi ni v nasprotju z ZKZ oziroma njegovim namenom in je v skladu s četrto alinejo drugega odstavka 20. člena ZKZ.

33. In tako je ravnal tudi prvostopenjski organ v tem primeru, saj je o odobritvi pravnega posla odločal v obsegu kmetijskih in gozdnih zemljišč. Hkrati pa s tem, ko je v izreku navedel tudi stavbna zemljišča, ni zagrešil zatrjevane kršitve pravil postopka, saj je bil pravni posel sklenjen s sprejemom ponudbe, ki je (kot že navedeno) vsebovala kmetijska, gozdna in stavbna zemljišča, ki so se prodajala v paketu. Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, dana na podlagi 20. člena ZKZ, pa je v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ (in iz desetega odstavka 47. člena ZG kot v tem primeru) zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote 10 .

34. Tožnica zato nima prav, da bi moral organ v tem delu vlogo za odobritev pravnega posla zavreči, kot tudi, da je odločba v tem delu nična, zaradi česar ta ugovor zavrača.

O sprejemu ponudbe stranke z interesom A. A.

35. Tožnica ugovarja, da stranka z interesom A. A. ni sprejel ponudbe pravilno in pravočasno.

36. Kot izhaja iz ponudbe pod točko (ii), mora sprejemnik ponudbe hkrati z izjavo o sprejemu ponudbe na fiduciarni račun notarke I. I., plačati varščino v znesku 40.000,00 EUR, z označenim namenom plačila, pri čemer je plačilo varščine bistven pogoj za veljavnost sprejema ponudbe, izjavi o sprejemu ponudbe pa mora sprejemnik priložiti potrdilo o plačilu varščine in notarsko potrdilo , s katerim bo notarka potrdila, da je na svoj fiduciarni račun prejela varščino v znesku 40.000,00 EUR, ki predstavlja del kupnine za nepremičnine, ki so predmet prodaje.

37. Ni sporno, da je stranka z interesom A. A. sprejel ponudbo v odprtem roku za njen sprejem, tj. 7. 1. 2022. Prav tako ni sporno, da je 11. 1. 2022, torej v še odprtem roku za sprejem ponudbe 11 , posredoval notarsko potrdilo o hrambi varščine, opr. št. DK 5/2022 z dne 7. 1. 2022 (o načinu posredovanja notarskega potrdila se bo sodišče izreklo v nadaljevanju sodbe).

38. Iz obrazložitve obeh upravnih odločb izhaja, da sta se organa postavila na stališče, da je stranka z interesom A. A. veljavno in pravočasno sprejel ponudbo glede na v prejšnji točki obrazložitve opisane okoliščine, s poudarkom, da se v tem postopku presoja le pravilna uporaba ZKZ, ne pa tudi eventualni civilnopravni elementi same pogodbe.

39. Uvodoma sodišče sodi, da je ponudba mogla vsebovati tudi obravnavane druge pogoje ponudbe (tj. plačilo varščine hkrati s sprejemom ponudbe in predložitev notarskega potrdila o plačilu varščine) 12 .

40. Kot opozarja tudi tožnica, je bilo plačilo varščine bistven pogoj za veljavnost sprejema ponudbe. Da je stranka z interesom A. A. varščino plačal in to ob sprejemu ponudbe, ni sporno, torej je stranka z interesom A. A. ta pogoj (ki je glede na vsebino ponudbe res bistven ) izpolnil. Ker pa je zahtevano potrdilo posredoval v še odprtem roku za sprejem ponudbe, je tudi po presoji sodišča šteti, da so bili za veljaven sprejem ponudbe izpolnjeni vsi zahtevani pogoji . Pri tem ni pravno relevantno, da je zahtevano notarsko potrdilo posredovala Ȍ. Ȍ. 13 in ne A. A. sam, ne glede na to, da pooblastilno razmerje med Č. Ȍ. in A. A. ni izkazano, kar bi po mnenju tožnice moralo biti. Nedvomno namreč je, da Ȍ. Ȍ. ni pooblaščenka stranke z interesom A. A. v smislu 53. člena ZUP 14 , zaradi česar je organ tudi ravnal pravilno, ko je ni štel kot take. Sodišče tudi sodi, da je organ smel sprejeti to listino, ȍetudi je ni posredoval A. A. sam, saj je bila posredovana v odprtem roku sprejemanja ponudb in kot dokaz izpolnjevanja drugih prodajnih pogojev po ponudbi, pri čemer iz listine nedvoumno izhaja, da je bila namenjena za obravnavani postopek in (kot najpomembnejše) za stranko z interesom A. A. Da je nastal dvom, na katerega sprejemnika ponudbe se ta dopolnitev nanaša, tožnica ne ugovarja. Poglavitno pa je, da je bilo potrdilo posredovano prvostopenjskemu organu oziroma uradni osebi organa pravočasno, torej v odprtem roku za sprejem ponudbe (kot obrazloženo že zgoraj).

41. Tožnica tudi trdi, da bi moral A. A. dopolnitev ponudbe posredovati prvostopenjskemu organu na način, kot ga določa prvi odstavek 21. člena ZKZ. Že iz jezikovne razlage te določbe (ki jo je sodišče citiralo zgoraj) izhaja, da se obveza poslati vlogo priporočeno po pošti ali vložiti neposredno pri organu postopka nanaša na izjavo o sprejemu ponudbe in ne na morebitna druga dokazila za ostale prodajne pogoje iz ponudbe. Že zato ta tožbeni ugovor ne vzdrži. Z iztekom roka za sprejem ponudbe je namreč sklenjenih toliko zavezovalnih pravnih poslov za prodajo ponujenega kmetijskega zemljišča, kolikor predkupnih upravičencev je pravočasno sprejelo objavljeno ponudbo s predpisano vsebino, vsi pa pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa 15 . Sodišče se zato ne strinja z razlago tožnice, da bi moral sprejemnik ponudbe izjavi o sprejemu ponudbe priložiti še potrdilo o plačilu varščine in notarkino potrdilo, da je varščino prejela, torej poslati vse hkrati , in to na način, kot izhaja iz zgoraj citiranega prvega odstavka 21. člena ZKZ. Zato tudi ni podana bistvena kršitev pravil postopka po 2. točki drugega odstavka 237. člena ZUP 16 , saj je organ pravilno obravnaval A. A. kot stranko postopka.

42. Sicer drži, da je ZKZ v primerjavi z Zakonom o elektronskem poslovanju in elektronskem podpisu lex specialis 17 , kar pa ne pomeni, da organ ne bi smel sprejeti notarskega potrdila o sprejemu varščine po elektronski pošti, saj je - kot že povedano - v ZKZ predpisan način posredovanja za izjavo o sprejemu ponudbe (in to v dokazne namene, kot pravilno razloguje tudi toženka).

43. Iz podatkov spisa pa tudi po presoji sodišča nesporno izhaja, da je varščino vplačala ista oseba, tj. A. A., kar izkazuje pogodba o asignaciji z dne 7. 1. 2022, sklenjena med A. A. kot asignantom, Gozdarstvom H. kot asignatom ter notarko I. I. kot asignatarjem. Po njej je asignant pooblastil asignata, da je v njegovem imenu nakazal na račun asignatarja 40.000 EUR (varščino za nakup zemljišč), slednji pa je ta znesek prejel. Tako je tudi ta toženi ugovor šteti za brezpredmetnega.

O izkazovanju statusa kmetijske organizacije tožnice

44. Tožnica se tudi ne strinja z zaključkom prvostopenjskega organa (ki mu je pritrdil drugostopenjski organ v svoji odločbi), da nima statusa predkupne upravičenke po 5. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ.

45. Uvodoma je treba ugotoviti, da je prvostopenjski organ pravilno pozval tožnico, da predloži dokaze o izpolnjevanju tega statusa za leto 2021 glede na to, da je bila ponudba objavljena na oglasni deski organa in na enotnem državnem portalu od 13. 12. 2021 do 12. 1. 2022. Tako izhaja iz drugega odstavka 24. člena ZKZ 18 , čemur pritrjuje tudi uveljavljena upravnosodna praksa.

46. Kot izhaja iz podatkov spisa, je tožnica najprej organu predložila odločbo Upravne enote Laško, št. 330-80/2021-5 z dne 23. 4. 2021, o priznanju statusa kmetijske organizacije, kar glede na zgoraj citirani drugi odstavek 24. člena ZKZ ni zadoščalo za izkazovanje predkupnega upravičenja v tem postopku, saj je temeljila na izpolnjevanju pogojev glede prihodkov iz kmetijske dejavnosti za leto 2020. Organ je tako smel oziroma celo moral pozvati tožnico na predložitev odločbe o priznanju statusa kmetijske organizacije za leto 2022 ali dokazila o vrednosti kmetijske proizvodnje za leto 2021. Ker tožnica v danem roku ni predložila zahtevane odločbe oziroma drugih dokazil o vrednosti kmetijske proizvodnje za leto 2021, predlagala pa tudi ni podaljšanja roka, je tudi po presoji sodišča prvostopenjski organ pravilno zaključil, da tožnica predkupnega upravičenja ni izkazala, saj zahtevanega dokaza oziroma dokazil ni predložila vse do izdaje prvostopenjske odločbe 19 . V pritožbenem postopku predložene odločbe Upravne enote Laško, št. 330-54/2022-6220-4 z dne 14. 3. 2022, tako ne gre šteti kot dopustnega novega dokaza po tretjem odstavku 238. člena ZUP 20 . Sodišče namreč pritrjuje presoji drugostopenjskega organa, da tožnica v pritožbi ni ustrezno opravičila (navajala je, da odločbe ni mogla predložiti, ker jo je prejela šele po izteku roka za predložitev dokazil, tj. po 15. 3. 2022, dne 18. 3. 2022), zakaj te odločbe ni mogla predložiti v postopku na prvi stopnji.

47. Tožnica ugovarja, da se je rok za predložitev dokazil iztekel 15. 3. 2022, odločbo pa je prejela 18. 3. 2022, torej po izteku tega roka, zaradi česar bi po njenem mnenju moral organ sam opraviti poizvedbe pri pristojnem organu glede statusa kmetijske organizacije za tožnico. Sodišče se s tožnico ne strinja. Stranke v upravnem postopku so namreč dolžne za svoje trditve same predložiti oziroma ponuditi dokaze (drugi odstavek 140. člena ZUP). Kot je tožnici pravilno pojasnil že drugostopenjski organ, bi tožnica lahko zaprosila za podaljšanje roka za predložitev odločbe o priznanju statusa kmetijske organizacije (glede na to, da je bil postopek o priznanju stanju kmetijske organizacije z izkazovanjem prihodkov za leto 2021 za tožnico očitno že skoraj končan - op. sod.) oziroma za predložitev dokazil o prihodkih iz opravljanja kmetijske dejavnosti za leto 2021, če ji ti že niso bili na razpolago, česar pa ni storila, kar ni sporno.

48. To, da je organ vpogledal in pridobil izpis iz Matičnega registra in iz Registra stalnega prebivalstva za A. A., pa ne kaže na neenako obravnavanje vseh strank postopka, saj je organ tako ravnal zaradi presoje ugovora tožnice, da ni ista oseba, tj. A. A., sprejela ponudbe in plačala varščine. Do kršitve 14. člena Ustave RS tako ni prišlo.

49. Kot zaključno sodišče še dodaja, da četudi bi tožnica status kmetijske organizacije izkazala, to dejstvo odločitve organa ne bi moglo spremeniti. Po vrstnem redu iz 23. člena ZKZ je drug kmet namreč na višjem mestu (4.) kot kmetijska organizacija (5.), hkrati pa je A. A. izmed sprejemnikov ponudbe edini, ki izpolnjuje pogoj za predkupnega upravičenca (tudi) po desetem odstavku 47. člena ZG. Tožnica pa niti ne prereka, da A. A. statusa kmeta nima oziroma da ni lastnik zemljišč, ki mejita na gozdni zemljišči iz ponudbe. Razloge, zaradi katerih sodišče sodi, da je A. A. stranka tega postopka, pa je sodišče navedlo že zgoraj.

50. Glede na povedano je sodišče zaključilo, da je bila odločitev pravilna in zakonita in sprejeta po predpisanem postopku, tožbeni ugovori pa neutemeljeni. Ker sodišče tudi ni našlo razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 37. člena ZUS-1), je tožbo tožnice na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

51. Sodišče je odločilo na podlagi opravljene glavne obravnave (51. člen ZUS-1).

K II. točki izreka:

52. Odločitev o zavrnitvi stroškovnega zahtevka tožnice temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

53. Ker vprašanja povrnitve stroškov postopka strank z interesom ZUS-1 ne ureja, je sodišče odločitev o zavrnitvi stroškovnih zahtevkov strank z interesom C. C. in A. A. sprejelo na podlagi določb Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Stranki z interesom C. C. in A. A. sta v odgovoru na tožbo predlagali zavrnitev tožbe tožnice in s svojim predlogom tudi uspeli, kar bi glede na načelo uspeha po 154. členu ZPP sicer pomenilo, da jima gredo stroški v tem postopku, vendar se po 155. členu ZPP priznajo le tisti stroški, ki so bili potrebni za pravdo. Ker je sodišče ocenilo, da navedbe strank z interesom niso bistveno prispevale k razjasnitvi zadeve, jima sodišče stroškov na tej podlagi ni prisodilo.

1 Sodba Vrhovnega sodišča RS, X Ips 32/2018;

2 4. točka drugega odstavka 237. člena ZUP;

3 Sklep Vrhovnega sodišča RS, I Up 76/2019;

4 Npr. sodbi Upravnega sodišča RS, I U 2351/2018, IV U 23/2014;

5 Sodba Upravnega sodišča RS, I U 205/2019, sklep Vrhovnega sodišča RS, I Up 76/2019;

6 Sodba Upravnega sodišča RS, I U 1856/2016-23;

7 Veljavnem v času izdaje izpodbijanega akta, tj. 15. 4. 2022;

8 Za nično se izreče odločba, ki je bila izdana v upravnem postopku v zadevi iz sodne pristojnosti ali v stvari, v kateri sploh ni mogoče odločati v upravnem postopku;

9 Npr. sodbe Upravnega sodišča RS, I U 1913/2017, I U 837/2017, I U 268/2011, IV U 23/2014, ter I U 2351/2018, potrjena s sodbo Vrhovnega sodišča, X Ips 115/2020;

10 Načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012;

11 Rok je tekel od 13. 12. 2021 do 12. 1. 2022;

12 Ȍetrta alineja drugega odstavka 20. člena ZKZ;

13 Računovodstvo Ȍ. Ȍ., s.p.

14 Stranka oziroma njen zakoniti zastopnik lahko določi pooblaščenca, ki jo zastopa v postopku, razen pri dejanjih, pri katerih mora stranka sama dajati izjave (prvi odstavek 53. člena ZUP).

15 Načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4. 2012, smiselno 17. točka sodbe Upravnega sodišča, I U 1913/2017;

16 Za bistveno kršitev pravil upravnega postopka se v vsakem primeru šteje: 2. če osebi, ki bi morala biti udeležena kot stranka ali stranski udeleženec v postopku, ta možnost ni bila dana, pa ne gre za primer iz drugega odstavka 229. člena, ali je nastopal nekdo, ki ne bi mogel biti stranka .

17 Po 4. členu tega zakona se podatkom v elektronski obliki ne sme odreči veljavnosti ali dokazne vrednosti samo zato, ker so v elektronski obliki.

18 Za kmetijsko dejavnost se šteje vse kmetijske dejavnosti po predpisih o standardni klasifikaciji dejavnosti. Kot pomemben dohodek iz kmetijske dejavnosti se po tem zakonu šteje vrednost kmetijski pridelkov na kmetiji, vključno s prihodki iz naslova ukrepov kmetijske politike in iz naslova državnih pomoči v gospodarskem letu pred ugotavljanjem pogojev , ki dosega najmanj 2/3 letne poprečne plače na zaposlenega v Republiki Sloveniji v istem obdobju.

19 Ta je bila izdana 15. 4. 2022.

20 V pritožbi lahko pritožnik navaja nova dejstva in nove dokaze, vendar pa mora obrazložiti, zakaj jih ni navedel že v postopku na prvi stopnji. Nova dejstva in novi dokazi se lahko upoštevajo kot pritožbeni razlogi le, če so obstojali v času odločanja na prvi stopnji in če jih stranka upravičeno ni mogla predložiti oziroma navesti na obravnavi.