Higher court allows appeal, ruling earlier title transfer requests block later servitude registration due to priority order.

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika se razveljavita ter zadeva vrne zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu.

[JEDRO]

Zgodnejši predlog za vpis (prenosa ali preoblikovanja) lastninske pravice na nepremičnini ali za vpis izvedene varovalne stvarne pravice, ki omejuje lastninsko pravico na tej nepremičnini, je procesna ovira za določanje o poznejšem predlogu za vpis lastninske pravice ali izvedene oziroma varovalne pravice glede te nepremičnine, saj oba predloga učinkujeta proti isti osebi.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje (v nadaljevanju sodišče) je z izpodbijanim sklepom zavrnilo ugovor predlagatelja in potrdilo sklep, s katerim pri nepremičnini parc. št. 411/12, k.o. 0000 A., na podlagi pogodbe o ustanovitvi stvarne služnosti, sklenjene dne 24.10.2013 med družbo A d.o.o. kot služnostnim upravičencem in B. d.o.o. kot služnostnim zavezancem, ni bil dovoljen vpis stvarne služnosti v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine z ID znakom dela stavbe 1111-1111-11.

2. Zoper sklep sta se pritožila predlagatelja. Navajata, da je odločitev neskladju s temeljnimi načeli zemljiškoknjižnega prava, pomanjkljivo obrazložena in sama s seboj v nasprotju. Sklicujeta se na 10. in 147. člen Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). V konkretnem primeru je sodišče izjemo od načela učinkovanja vpisa glede na trenutek oddaje zemljiškoknjižnega predloga razširilo tudi na primere, ko o časovno prejšnjem predlogu še ni odločeno, je pa časovno kasnejši predlog že dodeljen v reševanje sodniškemu pomočniku. Takšna interpretacija temeljnih načel zemljiške knjige in sistema njenega delovanja je arbitrarna in nezakonita in omogoča preskakovanje vrstnega reda reševanja zadev. V nadaljevanju izpostavlja niz povezanih načel zemljiškoknjižnega postopka (5.,6.,7. člen ZZK-1) in sodno prakso, ki kot pravno relevantno zemljiškoknjižno stanje odločanja zemljiške knjige postavlja v trenutek oddaje zemljiškoknjižnega predloga. V konkretnem primeru je bila v trenutku oddaje predloga za vpis služnosti dne 27.10.2023 pri nepremičninah ID znak 1111-1111-22 in 1111-1111-33 že vpisana plomba za pridobitev lastninske pravice v korist B. d.o.o. pod Dn 191705/2023. Odločitev o ugovoru tudi v nasprotju sama s seboj, saj sodišče v predzadnjem odstavku obrazložitve poudarja stanje ob oddaji vloge, hkrati pa zavrnitev zaključi z ugotovitvijo, da je pomembno, da je bila plomba na vrsti za reševanje. Predlagatelj sicer domneva, da je situacija nastala kot posledica tehnične izvedbe plombiranja v sami aplikaciji elektronske zemljiške knjige, ki pri oddaji predloga za vpis služnosti na posebnih skupnih delih stavbe plombo vpiše zgolj pri gospodujoči in služeči nepremičnini, na pa tudi pri nepremičninah, ki so lastniki posebnega skupnega dela stavbe. Pomanjkljivost aplikacije pa ne sme in ne more biti razlog za neupoštevanje načela vrstnega reda ter pravil o časovnem učinkovanju vpisov. Sodišče bi moralo, ko je videlo, da je pri nepremičninah ID znak 1111-1111-22 in ID znak 1111-1111-33 vpisana družba A. d.o.o., upoštevati tudi plombo Dn 191705/2023, s katero se je urejal prepis lastništva iz družbe A. d.o.o. na družbo B. d.o.o. Predlagatelj B. d.o.o. je izstavil povsem pravilno zemljiškoknjižno dovolilo, ki je bilo časovno pravilno vloženo v zemljiško knjigo.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Izpodbijani sklep je v zadostni meri obrazložen in je zmožen pritožbenega preizkusa. Med razlogi tudi ni zatrjevanega nasprotja. Pritožbeno sodišče pa pritrjuje pritožbi, da je sodišče v konkretnem primeru zmotno uporabilo določbe ZZK-1, ki določajo začetek učinkovanja vpisov in načelo vrstnega reda.

5. Predmet konkretnega postopka je vknjižba izvedene pravice (stvarne služnosti) pri parc. št. 411/12 k.o. 0000 A., ki je v zemljiški knjigi vpisana kot posebni skupni del stavbe 1111 iste k.o. in na njej lastninska pravica v korist vsakokratnega etažnega lastnika posameznih delov ID znak 1111-1111-22 in ID znak 1111-1111-33, v etažno lastnino katerih je vključena. Sodišče je predlog za vpis zavrnilo, ker je zemljiškoknjižno dovolilo za predlagani vpis izstavila družba B. d.o.o., ki niti v trenutku odločanja ni vknjižena kot zemljiškoknjižni lastnica navedenih dveh posameznih delov stavbe.

6. Pritožba utemeljeno opozarja, da je tako postopanje nepravilno. Prednostno načelo stvarnega prava se uresničuje z načelom vrstnega reda. ZZK-1 namreč v 10. členu določa, da zemljiškoknjižno sodišče odloča o vpisih in opravlja vpise po vrstnem redu, ki se določi po trenutku, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis, pri čemer se vrstni red pridobitve stvarne pravice določi po trenutku, od katerega začne učinkovati vpis te pravice. Čas začetka postopka za vpis je hkrati tudi čas, od katerega po splošnem pravilu, določenem v 5. členu ZZK-1, učinkuje vpis, ki je v tem postopku dovoljen. Zato je to pravilo kot načelo vrstnega reda odločanja o vpisih v prvem odstavku 122. člena ZZK-1 določeno kot temeljno načelo zemljiškoknjižnega postopka. Po splošnem pravilu, določenem v 147. členu ZZK-1, zemljiškoknjižno sodišče pri odločanju o vpisu presoja pogoje dovoljenosti vpisa po stanju zemljiške knjige ob času zemljiškoknjižnega postopka. Ker se pogoje presoja po stanju vpisov v glavni knjigi (torej po stanju opravljenih vpisov), mora biti za pravilno presojo najprej odločeno o vpisih, ki bodo začeli učinkovati (če bodo dovoljeni) pred vpisom, ki se predlaga v pozneje začetem postopku. Zato po drugem odstavku 122. člena ZZK-1 obstaja procesna ovira za odločanje o vpisih glede iste nepremičnine v pozneje začetih postopkih, dokler ni pravnomočno odločeno o vpisu, ki je bil začet prej 1 .

7. Pri presoji, katera zgodnejša Dn zadeva je procesna ovira za odločanje o poznejši Dn zadevi, je treba upoštevati, da je namen plombe dosledno spoštovanje pravil stvarnega prava, kot tudi, da se vpis plombe izvede zgolj zaradi publicitete o začetku zemljiškoknjižnega postopka (6. člen). Ob tem si medsebojno konkurirajo samo vpisi glede iste nepremičnine, ki učinkujejo proti imetniku iste lastninske, izvedene oziroma stvarne varovalne pravice glede te nepremičnine. Zgodnejši predlog za vpis (prenosa ali preoblikovanja) lastninske pravice na nepremičnini ali za vpis izvedene varovalne stvarne pravice, ki omejuje lastninsko pravico na tej nepremičnini, je procesna ovira za določanje o poznejšem predlogu za vpis lastninske pravice ali izvedene oziroma varovalne pravice glede te nepremičnine, saj oba predloga učinkujeta proti isti osebi (vknjiženemu lastniku te nepremičnine). 2

8. Pritožba utemeljeno opozarja, da sta predlagatelja z zgodnejšim predlogom, vloženim dne 26.10.2023 pod Dn 191705/2023, predlagala vknjižbo lastninske pravice na B. d.o.o. pri posameznih delih stavbe: del stavbe ID znak 1111-1111-22 in del stavbe ID znak 1111-1111-33, v korist katerih je na parc. št. 411/12 vknjižena lastninska pravica kot vključena lastninska pravica. To pa je procesna ovira za odločanje o predmetnem, kasnejšem predlogu, vloženem 27.10.2023, za vknjižbo stvarne služnosti na navedenem posebnem skupnem delu, s katero se vključena lastninska pravica lastnikov posameznih delov 97 in 98 omejuje. Oba predloga namreč učinkujeta zoper vknjiženega lastnika navedenih posameznih delov in bi moralo sodišče glede na zgoraj navedena izhodišča najprej odločiti o zgodnejšem predlogu pod Dn 191705/2023. Ker tega ni storilo, je kršilo načelo začetka učinkovanja vpisov in načelo vrstnega reda odločanje o vpisih.

9. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in razveljavilo izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika ter zadevo vrnilo zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

1 Glej: Uporabniška navodila in pojasnila glede plomb in odločanja o vpisih, verzija 1, datum 23.1.2024, točka 2.1.

2 Glej:Uporabniška navodila in pojasnila glede plomb in odločanja o vpisih, verzija 1, datum 23.1.2024, točka 2.3.