Appeal partially allowed; court distinguishes between substantive property rights and procedural land registry duties.

I. Pritožbi se delno ugodi, izpodbijani sklep v VII. točki razveljavi, sicer se pritožba zavrne in v izpodbijanem a nerazveljavljenem delu (VI. točka izreka) potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Četrti udeleženec in deveta predlagateljica nosita vsak svoje stroške pritožbenega postopka.

[JEDRO]

Utemeljena pa je pritožba v delu, ko izpodbija odločitev v VII. točki izreka (da se po pravnomočnosti sklep izvede v zemljiški knjigi po uradni dolžnosti, pri čemer se odredi vpis etažne lastnine in izbris vpisanih hipotek v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine po odredbi naslovnega sodišča N 31/2018 z dne 9.8.2018 z učinkom od dne 10.8.2018). Ta ne sodi v izrek, saj v bistvu ne predstavlja odločitve. Sodišču namreč že zakon nalaga, da je dolžno obravnavani sklep po pravnomočnosti poslati v izvršitev zemljiškoknjižnemu sodišču, ki o vpisih na podlagi takega sklepa odloča po uradni dolžnosti (14. člen ZVEtL-1). Zemljiškoknjižno sodišče bo o vpisih odločalo na podlagi določb ZZK-1. Glede na 39. člen ZZK-1, pa taka odločba dejansko pomeni podlago za izbris hipotek. Sicer je odredba o izbrisu hipotek tudi po vsebini nepravilna, saj ZVEtL-1 ne daje podlage za odločitev o izbrisu hipotek, ampak le za to, da se izvedena pravica, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi na podlagi sklepa o izvršbi ali zavarovanju, ne ugotovi na tistem posameznem delu stavbe, za katerega pridobitelj izkaže, da je bil pravni naslov pridobljen pred dnevom, od katerega učinkuje zemljiškoknjižni vpis izvedene pravice na nepremičnini kot celoti.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje (v nadaljevanju sodišče) odločilo o vzpostavitvi etažne lastnine, pri čemer je med drugim v VI. točki izreka ugotovilo, da pri vseh enajstih posameznih delih v stavbi (ki so natančno opredeljeni v tej točki) ne obstojijo izvedene pravice (hipoteke) v korist posameznih pravnih in fizičnih oseb, kot je natančno opredeljeno v tej točki izreka in med katerimi je v četrti alineji 1 navedena tudi družba A. d.o.o., v korist katere je vknjižena hipoteka z ID pravice 16261254. V VII. točki izreka pa je odločilo, da se po pravnomočnosti ta sklep izvede v zemljiški knjigi po uradni dolžnosti, pri čemer se odredi vpis etažne lastnine in izbris vpisanih hipotek v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine po odredbi naslovnega sodišča N 31/2018 z dne 9.8.2018 z učinkom od dne 10.8.2018.

2. Zoper odločitev sprejeto v VI. in VII. točki izreka je udeleženka, družba A. d.o.o. vložila pritožbo, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov ter predlaga, da pritožbeno sodišče sklep v izpodbijanem delu razveljavi oz. spremni tako, da ugotovi obstoj vseh izvedenih pravic na vseh novo nastalih posameznih delih ter priglaša strošek pritožbenega postopka. Meni, da je sodišče z izpodbijano odločitvijo povsem prezrlo pravice tretjih oseb. Odločitev je oprlo samo na Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1), povsem pa prezrlo Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ), Zakon o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1); Zakon o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), in Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP). Obe vknjižbi udeleženke v zemljiško knjigo sta namreč pravnomočni in ju ni mogoče izbrisati brez soglasja imetnice (udeleženke). Temu je slednja že med postopkom nasprotovala. Ne gre le za kršitev načela zaupanja v zemljiško knjigo, na podlagi katere je udeleženka povsem skladno z zakonom zavarovala svojo terjatev proti takratnemu zemljiškoknjižnemu lastniku nepremičnine. Gre tudi za napačno uporabo materialnega prava v luči neupoštevanja pravnomočnih pravnih naslovov, izdanih v predhodnem izvršilnem in kasnejšem stečajnem postopku. Sodišče je spregledalo tudi načelo hitrejši po času, močnejši po pravici. S tem, ko so domnevni lastniki posameznih delov stavbe, ki so kupoprodajne pogodbe za posamezna stanovanja domnevno sklepali pred samim nastankom izvedene pravice udeleženke, niso poskrbeli za vpis dejanskega stanja v zemljiško knjigo. Zato bi posledice morali nositi sami. Ta sklep grobo posega v pravice udeleženke in ne zdrži pravne presoje. Sodišče bi na podlagi 150. člena SPZ moralo upoštevati tudi določila o nedeljivosti hipoteke vpisane na nepremičnini in bi moralo skladno z materialnimi določili hipoteko v celoti prenesti na vse novonastale dele nepremičnine. V kolikor bi dejanski lastniki želeli izpodbijati izvedene pravice vpisane na skupni nepremičnini, bi moralo sodišče postopek delitve etažne lastnine v tem delu prekiniti, stranke pa napotiti na pravdo. V nasprotnem sodišče ne bi smelo meritorno odločati o izvedenih pravicah tretjih.

3. Deveta predlagateljica je podala odgovor na pritožbo, v katerem prereka pritožbene navedbe, predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijanega sklepa ter priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Kot je že pojasnilo sodišče v 31. točki obrazložitve, 31. člen ZVEtL-1 opredeljuje položaje (ohranitev) že vpisanih pravic v zemljiški knjigi pri nepremičninah. V drugem odstavku je tako določeno, da se za hipoteko, zemljiški dolg in stvarno breme, ki so v času učinkovanja zaznambe postopka v zemljiški knjigi vpisani na nepremičnini kot celoti ali na nerazdeljenih delih stavbe, z odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine ugotovi, da omejujejo lastninsko pravico na vseh predhodno še ne vpisanih posameznih delih stavbe. Če je izkazano, da je bila taka pravica ustanovljena le na določenem delu stavbe, se z odločbo o vzpostavitvi etažne lastnine ugotovi, da omejuje lastninsko pravico le na tem delu stavbe. V četrtem odstavku iste določbe pa je navedena izjema, in sicer je navedeno, da se ne glede na določbo drugega odstavka tega člena izvedena pravica, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi na podlagi sklepa o izvršbi ali zavarovanju (za kar gre v obravnavani zadevi), ne ugotovi na tistem posameznem delu stavbe, za katerega pridobitelj izkaže, da je bil prvi pravni naslov pridobljen pred dnevom, od katerega učinkuje zemljiškoknjižni vpis izvedene pravice na nepremičnini kot celoti. V tem primeru se šteje, da je pravni naslov pridobljen takrat, ko je bila listina o pravnem poslu po zakonu overjena, če je pravni naslov odločba sodišča ali drugega državnega organa, pa glede na dan izdaje odločbe, ki je pravni naslov (peti odstavek 31. člena ZVEtL-1).

6. Pritožnica ne prereka ugotovitve sodišča, da so kupci posameznih delov stavbe (stanovanj) te kupili na podlagi kupoprodajnih pogodb, ki so bile overjene pred samim začetkom učinkovanja njene zaznambe hipoteke v zemljiški knjigi, ki jo je pridobila na podlagi sklepa o izvršbi (32. in 33. točka obrazložitve).

7. Ne more biti torej dvoma, da je sodišče pravilno uporabilo določbo 31. člena ZVEtL-1, ko je v VI. točki izreka ugotovilo, da pri posameznih delih (stanovanjih) obravnavane stavbe, ne obstojijo, v izreku natančno opredeljene, hipoteke. Pri tem ne gre spregledati, da sodna praksa Vrhovnega sodišča 2 daje prednost kupcu nepremičnine pred upnikom, ki pridobi hipoteko v izvršilnem postopku, če mu je bilo izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, sposobno za vknjižbo, še preden je upnik pridobil hipoteko z zaznambo sklepa o izvršbi. Pridobitelj z izročitvijo in prevzemom overjenega zemljiškoknjižnega dovolila pridobi pričakovano lastninsko pravico, ki izključuje absolutnost učinkov zemljiškoknjižnega vpisa. Bistveno je torej le, ali je prišlo do izstavitve overjenega zemljiškoknjižnega dovolila kupcu nepremičnine preden je upnik pridobil svojo pravico - hipoteko v izvršilnem postopku. Zato pritožnica ne more biti uspešna s pavšalnim sklicevanjem na v pritožbi navedene zakone in z izpostavljanjem, da je svoje izvedene pravice pridobila na podlagi izvršilnega naslova in jo zavarovala skladno s predpisi, zaradi česar ne more nositi škodnih posledic nevestnega dejanja dejanskih lastnikov nepremičnine, ki svoje lastnine niso vpisali v zemljiško knjigo. Kot rečeno, varovane so le pridobitve pravic v pravnem prometu, kamor pa v izvršilnem postopku pridobljena zastavna pravica ne spada. V takšnih primerih ima vselej prednost pričakovana lastninska pravica tretjega, ki izključuje absolutnost učinkov zemljiškoknjižnega vpisa in s tem tudi načela zaupanja v zemljiško knjigo.

8. Zato je pritožbeno sodišče pritožbo pritožnice v tem delu zavrnilo in v VI. točki izreka potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP v zvezi z 37. členom Zakona o nepravdnem postopku, v nadaljevanju ZNP in 216. členom Zakona o nepravdnem postopku, v nadaljevanju ZNP-1)

9. Utemeljena pa je pritožba v delu, ko izpodbija odločitev v VII. točki izreka. Ta ne sodi v izrek, saj v bistvu ne predstavlja odločitve. Sodišču namreč že zakon nalaga, da je dolžno obravnavani sklep po pravnomočnosti poslati v izvršitev zemljiškoknjižnemu sodišču, ki o vpisih na podlagi takega sklepa odloča po uradni dolžnosti (14. člen ZVEtL-1). Zemljiškoknjižno sodišče bo o vpisih odločalo na podlagi določb ZZK-1. Glede na 39. člen ZZK-1, pa taka odločba dejansko pomeni podlago za izbris hipotek. Sicer je odredba o izbrisu hipotek tudi po vsebini nepravilna, saj ZVEtL-1 ne daje podlage za odločitev o izbrisu hipotek, ampak le za to, da se izvedena pravica, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi na podlagi sklepa o izvršbi ali zavarovanju, ne ugotovi na tistem posameznem delu stavbe, za katerega pridobitelj izkaže, da je bil pravni naslov pridobljen pred dnevom, od katerega učinkuje zemljiškoknjižni vpis izvedene pravice na nepremičnini kot celoti.

10. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi v tem delu ugodilo in sklep v VII. točki razveljavilo (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 216. členom ZNP-1).

11. Odločitev o stroških temelji na določbi 35. člena ZNP v zvezi z 216. členom ZNP-1 in 3. členom ZVEtL-1.

1 Sicer je sedem hipotek, od katerih je vsaka navedena v svoji alineji.

2 Primerjaj odločbe: II Ips 475/2008, II Ips 385/2008, II Ips 441/2010, II Ips 78/2010, II Ips 284/2015, II Ips 60/2014.