Bankruptcy court rejects unregistered contractual pre-emptive rights but voids sale due to procedural unfairness.

Pritožbi se ugodi in se izpodbijani sklep spremeni tako, da se zavrne soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 31. 5. 2023.

[JEDRO]

V stečajnem postopku pogodbenih predkupnih pravic, ki niso vpisane v javne knjige, ni mogoče uveljavljati.

Sodišče mora pri odločanju o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe presoditi tudi, ali je upravitelj pri izvedbi načina prodaje, določenega s sklepom, ravnal v skladu s pravili o izbiri najugodnejše ponudbe. Da bi sodišče lahko opravilo to presojo, mora upravitelj predlogu za soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe predložiti zapisnik o poteku javne dražbe oziroma pri neposredni prodaji poročilo o oddanih ponudbah v postopku nezavezujočega zbiranja ponudb in o poteku pogajanj s ponudniki.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom sklenilo, da podaja soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 31. 5. 2023 (kupcu A. d. o. o., ...), katere predmet je prodaja dveh malih foto napetostnih elektrarn X. in Y., ki sta postavljeni na obstoječem gospodarskem objektu na naslovu ... ter obstoječih premoženjskih pravic v zvezi z njima, skupaj s pravicami iz sklenjene najemne pogodbe za ostrešje gospodarskega objekta, na katerem sta nameščeni proizvodni napravi ter pravicami iz pogodb o zagotavljanju podpore, sklenjenih z B. d. o. o., ki potečeta 31. 1. 2025, ter pravicami na podlagi pogodbe o prodaji in nakupu električne energije s C. d. o. o. št. 43618, vse skupaj za ceno v višini 33.000,00 EUR.

2. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi navedenega sklepa pojasnilo, da je predmet prodaje poslovna celota, ki je opisana v izreku tega sklepa. Upravitelj je vložil predlog za soglasje k sklenitvi pogodbe o prodaji premoženja stečajnega dolžnika na podlagi neposrednih pogajanj, ki mu je priložil besedilo pogodbe ter poročilo o ponudbah. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila prodaja opravljena v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji z dne 21. 2. 2023 ter da glede na število ponudnikov, ponujenih cen ter poteka poganjanj, po oceni sodišča ni mogoče doseči višje cene. Pojasnilo je tudi, da lastnika nepremičnine, na katerih stojita fotonapetostni elektrarni, zatrjujeta, da imata pogodbeno predkupno pravico, ki pa ni vpisana v zemljiško knjigo. Ker se pravila o uveljavitvi predkupne pravice, določena v 347. členu Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP), uporabljajo za vsako zakonito predkupno pravico in za tisto pogodbeno predkupno pravico, ki je vpisana v zemljiško knjigo ali drug javni register ali evidenco, z vpisom v katerega se javno objavi pridobitev te pravice, varstvo upravičenja ni zagotovljeno imetnikom pogodbene predkupne pravice, ki niso vpisana v javno knjigo.

3. Zoper navedeni sklep sta vložila pravočasno pritožbo D. D. in E. D., ki navajata, da sta pogodbena predkupna upravičenca na dveh malih fotonapetostnih elektrarnah, ki stojita na obstoječem gospodarskem objektu, ki je v njuni lasti (vsakega do 1/2). Navajata, da v skladu z Obligacijskim zakonikom (OZ) pogodbena predkupna pravica v razmerju do tretje osebe učinkuje samo, če ta oseba zanjo ve ali bi morala vedeti (prvi odstavek 512. člena OZ). Menita, da je tretja oseba za njuno predkupno pravico morala vedeti, saj se obe mali fotonapetostni elektrarni prodajata kot poslovna celota, skupaj s pravicami iz sklenjenih najemnih pogodb, v katerih je bila dogovorjena tudi njuna predkupna pravica. Obstoj najemnih pogodb je v zemljiški knjigi viden prek vpisa dveh nepravih stvarnih služnosti, prav tako sta navedeni v vabilu k dajanju ponudb. Pritožnika nadalje navajata, da sta bila s strani stečajnega upravitelja zavedena ter da je bila s samim potekom postopka prodaje storjena hujša kršitev postopka. S strani stečajnega upravitelja sta bila obveščena, da lahko pošljeta ponudbo do torka, dne 30. 5. 2023, čeprav je bil rok za dajanje ponudb po vabilu k dajanju ponudb do dne 17. 5. 2023. Ko pa sta dne 30. 5. 2023 odgovorila, da ponujata toliko, kot znaša najvišja ponudba, in da uveljavljata predkupno pravico, sta dobila sporočilo, da je bil izbran drug ponudnik, ker nista oddala ponudbe, ter da se njuna predkupna pravica ne more upoštevati. Pritožbi prilagata elektronsko korespondenco med E. D. in F. F., vezano na prodajo elektrarn. Pritožbenemu sodišču predlagata, da pritožbi ugodi ter sklep o soglasju in sklenitvi prodajne pogodbe razveljavi, pritožnikoma pa prizna predkupno pravico, podrejeno pa, da se postopek prodaje ponovi.

4. Odgovor na pritožbo je vložil stečajni upravitelj. Navedel je, da je upošteval jezikovno razlago 347. člena ZFPPIPP, ki kot specialni zakon ureja uveljavitev predkupne pravice v stečajnem postopku. Meni, da komunikacija po elektronski pošti, ki je potekala po izteku roka za oddajo ponudb, niti ni pravno relevantna.

5. Pritožba je utemeljena.

6. V stečajnem postopku je posebno pravilo o uveljavitvi predkupne pravice 1 določeno v 347. členu ZFPPIPP. V skladu s to določbo se pravila, določna v tem delu, uporabljajo za prodajo premoženja, ki je predmet zakonite predkupne pravice ali pogodbene predkupne pravice, ki je v pisana v zemljiško knjigo ali drug javni register ali v evidenco, z vpisom v katero se javno objavi pridobitev te pravice (prvi odstavek 347. člena ZFPPIPP). Ne glede na splošna pravila, ki bi se uporabljala za uveljavitev predkupne pravice, če nad predkupnim zavezancem ne bi bil začet stečajni postopek, lahko predkupni upravičenec po začetku stečajnega postopka nad predkupnim zavezancem uveljavi predkupno pravico samo tako, kot je določeno v drugem ali tretjem odstavku tega člena (četrti odstavek 347. člena ZFPPIPP). Specialna ureditev v stečajnem postopku izključuje tudi splošno pravilo iz prvega odstavka 512. člena OZ.

7. ZFPPIPP torej izrecno določa, da se pravila o uveljavitvi predkupne pravice v stečajnem postopku lahko uveljavljajo zgolj za prodajo premoženja, ki je predmet zakonite predkupne pravice ali pogodbe predkupne pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo ali drug javni register ali evidenco, z vpisom v katerega se javno objavi pridobitev te pravice. A contrario to pomeni, da v stečajnem postopku pogodbenih predkupnih pravic, ki niso vpisane v javne knjige, ni mogoče uveljavljati. 2 Takšno pravilo sledi splošni ureditvi po prvem odstavku 510. člena OZ. Pri prisilni javni dražbi se namreč predkupni upravičenec ne more sklicevati na svojo predkupno pravico, razen v primeru, če je njegova predkupna pravica vpisana v javni knjigi.

8. Pritožnika tudi sama pojasnjujeta, da je bila njuna predkupna pravica dogovorjena v najemni pogodbi, torej gre za pogodbeno predkupno pravico. Njuna predkupna pravica tudi ni bila vpisana v zemljiško knjigo ali drug javni register ali evidenco, z vpisom v katero se javno objavi pridobitev te pravice. V zemljiški knjigi je namreč vknjižena neprava stvarna služnost (služnostna pravica dostopa do uporabe strehe za postavitev male fotonapetostne elektrarne ter koriščenje in upravljanje z njo), ne pa prednostna pravica do nakupa male fotonapetostne elektrarne. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da pritožnika v tem postopku svoje predkupne pravice ne moreta uspešno uveljaviti, je torej pravilna.

9. Utemeljeno pa pritožnika navajata, da je bila s samim načinom vodenja postopka storjena kršitev pravil postopka prodaje. Sodišče mora pri odločanju o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe namreč presoditi tudi, ali je upravitelj pri izvedbi načina prodaje, določenega s sklepom, ravnal v skladu s pravili o izbiri najugodnejše ponudbe, določenimi v 334. in 335. členu ZFPPIPP. 3 Da bi sodišče lahko opravilo to presojo, mora upravitelj predlogu za soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe predložiti zapisnik o poteku javne dražbe oziroma pri neposredni prodaji poročilo o oddanih ponudbah v postopku nezavezujočega zbiranja ponudb in o poteku pogajanj s ponudniki (tretji odstavek 341. člena ZFPPIPP).

10. V tem postopku je bilo po dveh neuspešnih prodajah odločeno, da se opravi nezavezujoče zbiranje ponudb zaradi prodaje na podlagi neposrednih pogajanj po četrtem odstavku 329. člena ZFPPIPP. Kot je razvidno iz prilog k poročilu o ponudbah, je bil z vabilom k dajanju ponudb za prodajo premoženja stečajnega dolžnika določen rok za oddajo ponudb (s priporočeno pošto na naslov upravitelja) do vključno 17. 5. 2023. Iz pritožbi priložene elektronske korespondence pa je razvidno, da sta bila pritožnika povabljena, da lahko po elektronski pošti pošljeta svojo ponudbo za nakup malih fotonapetostnih elektrarn do dne 30. 5. 2023 ob 12h. Pritožnika sta se na vabilo pravočasno odzvala ter sporočila, da uveljavljata predkupno pravico ter ponujata toliko, kot znaša najvišja ponudba. Ne glede na že ugotovljeno, da pritožnika v tem postopku ne moreta uspešno uveljavljati predkupne pravice, sta se pritožnika torej pravočasno odzvala na vabilo, da podata svojo ponudbo. Glede na to, da sta ravnala v skladu z vabilom v elektronskem sporočilu stečajnega upravitelja, kasneje pa jima je bilo sporočeno, da je bil izbran drug ponudnik, ker nista oddala ponudbe, je utemeljen njun očitek, da sta bila v postopku prodaje zavedena. Zaradi kršitve pravil o izbiri najugodnejše ponudbe je torej treba njuni pritožbi ugoditi in postopek prodaje ponoviti.

11. Po presoji pritožbenega sodišča je torej pritožba utemeljena (358. člen ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in odločilo, kot izhaja iz izreka tega sklepa (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

1 Predkupna pravica je pravica predkupnega upravičenca od lastnika premoženja zahtevati, da predkupnega upravičenca obvesti o nameravani prodaji tega premoženja in pogojih te prodaje ter mu ponudi, da premoženje kupi pod enakimi pogoji (507. člen OZ).

2 Tako sklep III Ips 85/2016.

3 Dr. Nina Plavšak, E-paket Ins s komentarjem ZFPPIPP, urejeno sodno prakso in vzorci, komentar 341. člena ZFPPIPP, 10.15.10.3. Sklep o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe.