Appeal dismissed; tenant lacks statutory pre-emptive right without personal EU agricultural policy action.

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

[JEDRO]

Višje sodišče pojasnjuje, da lahko zakoniti zastopnik ukrepe kmetijske politike uveljavlja le v imenu in za račun društva in ne v svojem imenu, kar pa ne zadostuje, da bi se po ZKZ štelo, da to dela (kot fizična oseba) v svojem imenu in za svoj račun. Za odločitev je zato pomembno predvsem dejstvo, da pritožnica ob sklepanju pogodbe sama kot fizična oseba ni uveljavljala nobenih ukrepov kmetijske politike. Navedeno ni sporno, saj pritožnica v pritožbi izrecno navaja, da sama (kot fizična oseba) tega pogoja ne izpolnjuje.

Za odločitev tudi ni pomembno, kdaj je določilo tretjega odstavka 23.a člena ZKZ stopilo v veljavo, relevantno je le, da je v trenutku uveljavljanja predkupne pravice s strani pritožnice bilo v veljavi. Prehodne določbe novele ZKZ-G v prvem odstavku 54. člena namreč določajo: „Postopki prometa in zakupa s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami, začeti do uveljavitve tega zakona, se končajo v skladu z dosedanjimi predpisi“. Ker se je postopek prometa s predmetnimi nepremičninami začel po uveljavitvi ZKZ-G, mora potekati že v skladu z določili te novele.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog upravitelja za izdajo sklepa o izročitvi nepremičnin kupcu (p.d. 271).

2. Zoper ta sklep se je pravočasno pritožila kupka A. A. iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku – ZPP in predlagala, da višje sodišče izpodbijani sklep spremeni tako, da ugodi predlogu upravitelja za izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine kupki (p.d. 271).

3. Na pritožbo je odgovoril upravitelj in navedel, da pritožbi ne nasprotuje. Odgovor na pritožbo sta vložila tudi B. B. in C. C. (ponudnika za nakup nepremičnine v obravnavanem postopku prodaje) in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnica vztraja pri tem, da ima zakonito predkupno pravico kot zakupnica (najemnica) po 3. točki prvega odstavka 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih – ZKZ. Vse od maja 2021 je namreč najemnica prodajanih nepremičnin v okviru tega stečajnega postopka. Ni utemeljeno sklepanje sodišča prve stopnje, da dolžnica nima navedene zakonske predkupne pravice, ker ni izpolnjen dodatni pogoj, ki ga ZKZ določa v novem 23.a členu in je bil dodan v zadnjo spremembo ZKZ, ki je začela veljati v aprilu 2022 (ZKZ-G), torej tekom trajanja zakupnega razmerja. Triletni pogoj koriščenja ukrepov kmetijske politike se ne more raztezati na čas, preden je stopil ZKZ-G v veljavo. Pritožnica je v svoji izjavi z dne 6.7.2023 (dani po pozivu sodišča) pojasnila, kako so se za prodajana kmetijska zemljišča v preteklih letih uveljavljali ukrepi kmetijske politike. Ker je bila najemnica kmetijskih zemljišč šele od maja 2021, triletni pogoj po 23.a členu ZKZ zanjo nikakor ne more biti izpolnjen. Sodišču prve stopnje očita, da ni pojasnilo, zakaj ni upoštevalo, da je navedene ukrepe uveljavljalo društvo (D. so. p. - socialno podjetje) kot neprofitna organizacija, katerega zakonita zastopnica je pritožnica.

6. Kot je zapisalo že sodišče prve stopnje, je za obstoj zakonite predkupne pravice zakupnika po določbah ZKZ v tretjem odstavku 23.a člena predpisana dodatna predpostavka, to je, da mora zakupnik najmanj predhodna tri leta uveljavljati ukrepe kmetijske politike v skladu s predpisom, ki ureja izvedbo ukrepov kmetijske politike (Zakon o kmetijstvu – ZKme-1). Zakupnik ima glede na navedeno zakonsko določilo predkupno pravico samo v primeru, če je izpolnjena tudi ta predpostavka. Pritožnica je zatrjevala, da je v zadnjih treh letih uveljavljala ukrepe kmetijske politike preko društva D. so. p. - socialno podjetje (ki je registrirano za kmetijsko dejavnost), katerega zakonita zastopnica je pritožnica (za leti 2021 in 2022) in da je pred tem te ukrepe uveljavljala takratna lastnica nepremičnin, E. E. (za leti 2019 in 2020). Višje sodišče ugotavlja, da niti iz pritožničinih trditev niti iz listinske dokumentacije v spisu ne izhaja, da bi A. A. (kot fizična oseba) v zadnjih treh letih (oziroma vsaj ob sklenitvi prodajne pogodbe) uveljavljala ukrepe kmetijske politike in s tem dejansko izpolnjevala predpostavko za obstoj zakonite predkupne pravice, določeno v tretjem odstavku 23.a člena ZKZ.

7. Višje sodišče pojasnjuje, da lahko zakoniti zastopnik ukrepe kmetijske politike uveljavlja le v imenu in za račun društva in ne v svojem imenu, kar pa ne zadostuje, da bi se po ZKZ štelo, da to dela (kot fizična oseba) v svojem imenu in za svoj račun. Za odločitev je zato pomembno predvsem dejstvo, da pritožnica ob sklepanju pogodbe sama kot fizična oseba ni uveljavljala nobenih ukrepov kmetijske politike. Navedeno ni sporno, saj pritožnica v pritožbi izrecno navaja, da sama (kot fizična oseba) tega pogoja ne izpolnjuje.

8. Za odločitev tudi ni pomembno, kdaj je določilo tretjega odstavka 23.a člena ZKZ stopilo v veljavo, relevantno je le, da je v trenutku uveljavljanja predkupne pravice s strani pritožnice bilo v veljavi. Prehodne določbe novele ZKZ-G v prvem odstavku 54. člena namreč določajo: „Postopki prometa in zakupa s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami, začeti do uveljavitve tega zakona, se končajo v skladu z dosedanjimi predpisi“. Ker se je postopek prometa s predmetnimi nepremičninami začel po uveljavitvi ZKZ-G, mora potekati že v skladu z določili te novele.

9. Ker je v obravnavani zadevi predmet odločanja le upraviteljev predlog za sklenitev pogodbe s predkupno upravičenko – pritožnico in v zvezi s tem obstoj zakonite oziroma pogodbene predkupne pravice pritožnice, za odločitev niso pomembne pritožbene navedbe v zvezi z obstojem predkupne pravice ponudnikov B. B. in C. C., ki, kot navaja pritožnica, uveljavljata pravico kot „drug kmet po 4. točki 23. člena ZKZ“, kar naj bi bilo v vrstnem redu za uveljavljano predkupno pravico pritožnice. Prav tako tudi ne pritožbene navedbe o tem, da je ponudba B. B. in C. C. špekulativna in da z njo zasledujeta le profitni namen.

10. Pritožnica je zatrjevala tudi, da ima pogodbeno predkupno pravico na podlagi pogodbe za najem nepremičnin, ki so predmet prodaje, sklenjene s stečajnim upraviteljem. Iz prvega odstavka 347. člen ZFPPIPP izhaja dodatna predpostavka za obstoj predkupne pravice: zahteva, da je ta vpisana v zemljiško knjigo ali drug javni register, ne iz pritožničinih trditev ne iz listinske dokumentacije v spisu pa izpolnjenost te predpostavke ni razvidna.

11. Na podlagi navedenega višje sodišče ugotavlja, da pritožnica ni izkazala niti izpolnjevanja pogojev za zakonito predkupno pravico najemnika po 23. a členu ZKZ niti pogojev za pogodbeno predkupno pravico po določbi 347. člena ZFPPIPP, zato je sodišče prve stopnje upraviteljev predlog za sklenitev pogodbe s pritožnico utemeljeno zavrnilo.

12. Izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani. Odločitev je tako pravilna. Ker višje sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.