Appeal allowed; bankruptcy administrator's sale order voided due to insufficient justification for unregistered property ownership.

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

[JEDRO]

Prodaja določene nepremičnine v stečajnem postopku je dovoljena, če je stečajni dolžnik vknjiženi in resnični lastnik ter če so po stanju zemljiške knjige izpolnjeni drugi pogoji, da kupec pridobi lastninsko pravico brez pravnih napak. Če stečajni dolžnik ni vknjižen kot lastnik nepremičnine, mora upravitelj pred začetkom prodaje te nepremičnine zagotoviti pogoje za vknjižbo lastninske pravice v korist stečajnega dolžnika.

Upravitelj se v odgovoru na pritožbo sklicuje na vse svoje predhodne navedbe in listinske dokaze, dostopne v javnih evidencah, vendar iz njegove trditvene podlage ni mogoče brez sence dvoma razjasniti, ali je dolžnica vknjižena oz. resnična lastnica predmetne nepremičnine; če ni vknjižena, ni obrazložena ev. kontinuiteta zaporednih prenosov pravice, niti ni pojasnjeno, na podlagi česa upravitelj utemeljuje razpolagalno upravičenje dolžnice. Glede na pomanjkljivo obrazložitev izpodbijanega sklepa, ki sledi predlogu upravitelja, pritožbeno sodišče ne more z gotovostjo odgovoriti na pritožbene navedbe, saj ni rešeno vprašanje morebitnega obstoja pravnih ovir za prodajo nepremičnine. Iz odgovora na pritožbo ni mogoče razbrati, da so zagotovljeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist stečajne dolžnice in posledično kupca v stečajnem postopku. Iz podatkov v spisu je razvidno, da predmetni del stavbe ni vpisan v zemljiško knjigo. Ali so izpolnjeni pogoji za vpis, ni razvidno niti iz predloga sklepa o prodaji z dne 15. 6. 2023, niti niso pojasnjeni razumni razlogi, zakaj to ni bilo omogočeno.

[OBRAZLOŽITEV]

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom:

I. o prodaji nepremičnine - stanovanja št. 3, ki se nahaja v drugem nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu ... (ki stoji na parc. št. ... k. o. ...), do ene polovice (1/2) od celote, odločilo tako, da se prodaja opravi na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb, izhodiščna cena se določi v višini 30.000,00 EUR, varščina pa v višini 3.000,00 EUR;

II. dovoli se skupna prodaja (skupaj s preostalim solastniškim deležem na navedeni nepremičnini v postopku osebnega stečaja št. St 0000/2018);

III. sodišče določa 10 % delež, za katerega se sme v treh ponovljenih postopkih prodaje znižati izhodiščna cena (in posledično tudi varščina), če prejšnji postopek ni uspešen;

IV. stečajni dolžnik mora v treh mesecih po prejemu tega sklepa izprazniti zgoraj navedeno nepremičnino in jo izročiti upravitelju.

2. Dolžnica je zoper sklep pravočasno vložila obsežno laično pritožbo, s katero ga izpodbija v celoti. Med drugim navaja, da po stanju v zemljiški knjigi ni lastnica predmetne nepremičnine. Stavba stoji na zemljišču družbene lastnine, kjer je še vedno vpisan lastnik SSS Občine A. oziroma je slednji imetnik pravice uporabe na družbeni lastnini. Poleg tega naj ne bi obstaja pogodba, ki bi dokazovala, da je njen prodajalec B., ki ni vpisan v zemljiški knjigi, kdajkoli kupil nepremičnino od investitorja. Tako naj ne bi tekel pravni promet od investitorja do dolžnice, kot zadnje v verigi razpolagalnih poslov. Sodišču prve stopnje očita bistveno kršitev določb postopka in zmotno uporabo materialnega prava, saj zaradi "nelastništva v zemljiški knjigi sklepa o prodaji ni bilo možno izdati", sodišče prve stopnje pa tudi ni pojasnilo, na podlagi katerih dokazov zaključuje, da je odločitev pravilna. S tem naj bi bila podana kršitev 14., 22. in 23. člena Ustave RS ter 6. člena EKČP. Predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa.

3. Upravitelj v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa pojasnilo način prodaje, izhodiščno ceno in stališča ločitvenih upnikov glede slednje, obrazložilo je višino varščine, razloge za skupno prodajo s preostalim solastniškim deležem na predmetni nepremičnini in pravno podlago za izpraznitev nepremičnine in njeno izročitev upravitelju. Pritožnica pravilno opozarja, da izpodbijani sklep nima razlogov glede lastninske pravice na predmetni nepremičnini, čeprav dolžnica že ves čas postopka izpostavlja, da ni zemljiškoknjižna lastnica le-te.

5. Po stališču pravne teorije 1 je prodaja določene nepremičnine v stečajnem postopku dovoljena, če je stečajni dolžnik vknjiženi in resnični lastnik ter če so po stanju zemljiške knjige izpolnjeni drugi pogoji, da kupec pridobi lastninsko pravico brez pravnih napak. Če stečajni dolžnik ni vknjižen kot lastnik nepremičnine, mora upravitelj pred začetkom prodaje te nepremičnine zagotoviti pogoje za vknjižbo lastninske pravice v korist stečajnega dolžnika. 2

6. Upravitelj se v odgovoru na pritožbo sklicuje na vse svoje predhodne navedbe in listinske dokaze, dostopne v javnih evidencah, vendar iz njegove trditvene podlage ni mogoče brez sence dvoma razjasniti, ali je dolžnica vknjižena oz. resnična lastnica predmetne nepremičnine; če ni vknjižena, ni obrazložena ev. kontinuiteta zaporednih prenosov pravice, niti ni pojasnjeno, na podlagi česa upravitelj utemeljuje razpolagalno upravičenje dolžnice. Glede na pomanjkljivo obrazložitev izpodbijanega sklepa, ki sledi predlogu upravitelja, pritožbeno sodišče ne more z gotovostjo odgovoriti na pritožbene navedbe, saj ni rešeno vprašanje morebitnega obstoja pravnih ovir za prodajo nepremičnine. Iz odgovora na pritožbo ni mogoče razbrati, da so zagotovljeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist stečajne dolžnice in posledično kupca v stečajnem postopku. Iz podatkov v spisu je razvidno, da predmetni del stavbe ni vpisan v zemljiško knjigo. Ali so izpolnjeni pogoji za vpis, ni razvidno niti iz predloga sklepa o prodaji z dne 15. 6. 2023, niti niso pojasnjeni razumni razlogi, zakaj to ni bilo omogočeno.

7. Izpodbijani sklep glede na dolžničine navedbe, ki jih je ta podala že v postopku na prvi stopnji, nima razlogov o odločilnih dejstvih. Glede na navedeno je bilo treba pritožbi ugoditi, izpodbijani sklep razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

1 Prim. Tax-Fin-Lex, E-Komentar ZFPPIPP k 330. členu, Razdelek 10.15.5.2. in 2.10.6.3.

2 Prav tam.